Правомерна ли переуступка третьим лицам права аренды земли, купленной по итогам торгов?

Добрый день!

Одну из позиций суда в похожей ситуации привожу ниже. Суд считает, что если было принято решение в конкретной ситуации о проведении торгов, то необходимо руководствоваться п.8 ст.448 ГК РФ.

rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-saranska-respublika-mordoviya-s/act-524249270/

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности изменения договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов: условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. О понятии закона говорилось выше.
Переуступка прав и обязанностей по договору заключенному путем проведения торгов приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.

Однако в вашей конкретной ситуации, надо все равно пробовать обжаловать отказ, поскольку Росреестр сделку зарегистрировал, а администрация ее не обжаловала. В указанном выше решении, сделка была приостановлена Росреестром.

Здравствуйте.

В некоторых случаях ссылаются на письмо Минэкономразвития, в котором высказывается предположение о том, что земельное законодательство имеет приоритет, как специальное:

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 «О рассмотрении обращения»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. Бочаров

Здравствуйте, Ринат.

Прошу дать правовую оценку действиям Администрации города
Ринат

Верховный суд в своем Определении от 22.02.2017 N 309-ЭС16-16532 указал, что

уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2017 N
309-ЭС16-16532 по делу N А60-58308/2015
Ссылка заявителяна пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неправильном толковании данной нормы.
Запрет уступки в указанной норме установлен применительно к случаям, в которых
не заказчик приобретает товары, работы, услуги для государственных или
муниципальных нужд, а, напротив, физическое или юридическое лицо
приобретает права по отношению к публичным образованиям в своих
интересах (например, приобретая права на государственное (муниципальное)
имущество). В таком случае по общему правилу при отсутствии
регулирования в специальном законодательстве уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

По моему мнению, личность арендатора (физического лица) не имеет существенного значения для арендодателя.

Но судебная практика по аналогичным спорам неутешительна.

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу N 33-593/2016
Судья Бирюкова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Серга Н.С.,
судей Золотаревой Ю.Г., Слободчиковой М.Е.,
при секретаре С.А.,
рассмотрела
в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на
решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016, которым
постановлено:
Исковые
требования администрации муниципального образования «Биробиджанский
муниципальный район» Еврейской автономной области к управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Еврейской автономной области, С.Д., К. о признании сделки
недействительной и исключении записи о государственной регистрации
договора удовлетворить.
Признать
недействительным договор от <...>, заключенный между С.Д. и К., о
передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от <...>,
заключенному между администрацией муниципального образования
«Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и С.Д.
Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N <...> от <...>.
Заслушав
доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя ответчика К.
Трояна И.В., представителя истца администрации муниципального
образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО Г., судебная
коллегия
установила:
Администрация
муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район»
Еврейской автономной области (далее — администрация Биробиджанского
муниципального района ЕАО, администрация) обратилась в суд с иском к
управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Еврейской автономной области (далее — Управление
Росреестра по ЕАО), С.Д., К. о признании сделки недействительной и
исключении записи о государственной регистрации договора. Требования
мотивированы тем, что земельный участок, расположенный по адресу:
<...>, являлся предметом аукциона. По результатам аукциона
победителем стал С.Д., с которым <...> заключен договор аренды N
<...>. Указанный договор прошел государственную регистрацию
<...>. С.Д. на основании договора от <...> передал права и
обязанности по договору аренды земельного участка от <...> К.
Полагает, что сделка по переуступке прав и обязанностей совершена между
ответчиками в нарушение п. 7 ст. 448
ГК РФ. Просил признать данную сделку недействительной и исключить
регистрационную запись N <...> от <...> из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании представитель истца Г. требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал.
Ответчик
К. исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что С.Д.
участвовал на торгах по соглашению с ним. <...> между ним и С.Д.
был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды
от <...>. Полагает, что в силу ч. 5 ст. 22
ЗК РФ переуступка прав и обязанностей по договору аренды от <...>
является законной. В настоящее время он построил на участке жилой дом.
Представитель
ответчика Управления Росреестра по ЕАО, ответчик С.Д. в судебное
заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе К. просил об его отмене.
Указал, что в силу п. 7 ст. 448
ГК РФ запрещается переуступка прав и обязанностей по договору,
заключенному в результате проведения торгов, если законом не установлено
иное. В данном случае иное установлено п. п. 5, 9 ст. 22
ЗК РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе
передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без
согласия арендодателя при условии его уведомления. В данном случае
арендодатель уведомлен о переуступке прав по договору аренды от
<...>. Кроме того, заключенный между С.Д. и администрацией района
<...> договор аренды не содержит запрет на передачу прав и
обязанностей по нему третьим лицам.
В
суд апелляционной инстанции ответчики К., С.Д., представитель
Управления Росреестра по ЕАО не явились, о времени и месте судебного
заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело без их участия.
Представитель
ответчика К. Т. требования и доводы апелляционной жалобы своего
доверителя поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель
истца администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО Г.
выразил несогласие с апелляционной жалобой, просил оставить ее без
удовлетворения, решение суда без изменения.
Изучив
материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц,
участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к
следующему.
В соответствии со ст. 166
ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от
такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168
ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и
при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые
законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что
такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия
нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из разъяснений п. 75
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168
ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы
неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья
граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей
природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно
выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как
посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке
требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Пунктом 7 ст. 448
ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение
договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не
вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам,
возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому
договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не
установлено в соответствии с законом.
В соответствии со ст. 39.18
ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном
согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении
земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения
личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства,
дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского)
хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного
участка или о предоставлении земельного участка для осуществления
крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный
орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из
этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1)
обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного
участка для указанных целей в порядке, установленном для официального
опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом
поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и
размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте
уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети
«Интернет»;
2)
принимает решение об отказе в предварительном согласовании
предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении
земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
Если
по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления
иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать
в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из
следующих действий:
1)
осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта
договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и
направление заявителю при условии, что не требуется образование или
уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15
настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок
предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с
Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», и
направляет указанное решение заявителю.
В
случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования
извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о
намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок
со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1)
об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона
лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о
проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право
заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в
заявлении о предоставлении земельного участка;
2)
об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного
участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании
предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган
обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение
его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже
земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды
земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном
согласовании предоставления земельного участка.
Материалами
дела установлено, что <...> администрацией Биробиджанского
муниципального района ЕАО принято постановление N <...> о
проведении открытого аукциона N <...> по продаже права на
заключение договоров аренды земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена, а также утвержден текст
информационного сообщения о проведении открытого аукциона.
Согласно
информационному сообщению на продажу выставлено право на заключение
договора аренды земельного участка площадью <...>, с кадастровым
номером <...>, расположенного по адресу: <...> категория
земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования:
индивидуальное жилищное строительство, сроком на 20 лет (лот. N
<...>).
Как
следует из протокола N <...> от <...> об итогах открытого
аукциона, в аукционе по лоту N <...> принимало участие 4
участника, победителем аукциона по продаже права на заключение договора
аренды на названный выше земельный участок признан ответчик С.Д.
<...>
между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и С.Д.
заключен договор аренды данного земельного участка N <...>.
<...>
С.Д. и К. заключили договор, по которому последнему передаются все
права арендатора по названному выше договору аренды от <...> N
<...>. Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО <...>
регистрационная запись N <...>.
Судом
первой инстанции сделан обоснованный вывод о недействительности
названной выше сделки о передаче К. прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка, так как она заключена с нарушением требований
п. 7 ст. 448
ГК РФ, в силу того, что в соответствии с указанной правовой нормой у
С.Д. как победителя торгов отсутствовало право переуступать свои
полномочия арендатора.
Судебная
коллегия, с учетом предмета настоящего спора, соглашается с выводом
суда первой инстанции о том, что данная сделка посягает на публичные
интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448
ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при
проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в
проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности
для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход
установленных законодательством процедур.
Довод апелляционной жалобы о законности данной сделки, в силу того, что она соответствует п. п. 5, 9 ст. 22
ЗК РФ, является несостоятельным, не влекущим отмены оспариваемого
судебного постановления, так как основан на неправильном толковании
правовых норм, регулирующих спорное правоотношение.
При
таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых
оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены оспариваемого
решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.

Здравствуйте.

В соответствии со ст 448 ГК РФ и складывающейся судебной практикой суды по разному трактуют разрешение на уступку права ст 22 ЗК РФ. В настоящее

время судебная практика складывается в пользу ст 448 ГК РФ.

ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

7.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем
проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять
перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов
лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
8. Условия договора,
заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается
только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это
изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения
цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Судебная практика

Постановление от 16 августа2016 г. по делу № А79-1280/2016

Ринат, добрый день.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

При этом нужно обратить внимание на такой нюанс: согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ позволяет заключать договор аренды земельного участка для ИЖС без проведения торгов. Таким образом, именно эта норма является исключением и по смыслу п. 7 ст. 448 ГК РФ позволяет переуступить права по договору аренды (эта норма является специальной нормой, а нормы ГК РФ — общими, а применяется специальная норма).

Таким образом, действия Администрации города являются незаконными и подлежат обжалованию в суде, а Росреестр нужно привлечь в качестве третьего лица на стороне заявителя.