Как изменить формулировку доверенности для регистрации ДДУ, полностью обезопасив дольщика?

Question

Есть такая доверенность (образец) для регистрации ДДУ, выданная застройщиком (пункты пронумерованы мной): Я (...) доверяю (список физ. лиц)(...) быть моими представителями в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, органах местного самоуправления (...), а также во всех иных организациях и учреждениях по вопросам подготовки документов и регистрации в мою собственность любого недвижимого имущества, находящегося по строительному адресу: Московская область (...), с 1. правом регистрации договора участия в долевом строительстве 2. дополнительных соглашений к нему 3. соглашения об уступке прав и переводе обязанностей по договору участия в долевом строительстве 4. договоров залога (ипотеки) 5. соглашения о расторжении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, обременений для чего предоставляю право 6. подавать от моего имени заявления, в том числе заявления о государственной регистрации 7. проводить все необходимые согласования 8. получать и предъявлять все необходимые справки, акты, документы и их дубликаты 9. сдавать документы на государственную регистрацию, в том числе сдавать необходимые дополнительные документы в случае приостановки государственной регистрации или исправления технических ошибок 10. вносить изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения выписки из ЕГРП, всех необходимых зарегистрированных документов, 11. с правом уплачивать сборы и пошлины, расписываться и совершать все иные действия и формальности, связанные с данным поручением. Доверенность выдана сроком на два года, без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Интересует следующее: квартира приобретается для жилья, т.е. продажа, переуступка и т.д. не планируются. Интересует, возможны ли какие-то мошеннические схемы со стороны застройщика, вроде выпуска доп. соглашений с изменённой стоимостью или сроками сдачи жилья по такой формулировке? В поиске попадался ответ юриста, где он советует дополнительно вставить следующий текст "В рамках настоящей доверенности представитель не вправе заключать и подписывать дополнительные и иные соглашения к ДДУ, совершать и подписывать иные сделки, влекущие изменение условий ДДУ, перемену лиц в ДДУ, передачу права собственности на объект строительства, указанный в ДДУ". Подскажите, какие из пунктов следует убрать/изменить, чтоб не дать застройщику полномочий, которые могут навредить дольщику.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте! Доверенность с приведенным Вами текстом дает представителям лишь право подавать документы в Росреестр для регистрации. Но права на подписание каких-либо доп. соглашений к ДДУ такая доверенность не дает. В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ: 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Дополнительно (но не обязательно) в доверенность можно включить условие, которое Вам было предложено: «В рамках настоящей доверенности представитель не вправе заключать и подписывать дополнительные и иные соглашения к ДДУ, совершать и подписывать иные сделки, влекущие изменение условий ДДУ, перемену лиц в ДДУ, передачу права собственности на объект строительства, указанный в ДДУ»

Александр Лёхов · Answer

Добрый день! Дополнения предложенные юристом для включения являются не более чем перестраховкой. Положения приведенного текста доверенности не дают полномочий на подписание договоров, дополнительных соглашений или иных значимых документов для отчуждения объектов недвижимости. Полномочия по данной доверенности направлены на оформление документов и регистрацию в Росреестре, все основные документы подписать должны будете вы сами, либо ваш представитель с необходимым объемом полномочий по нотариальной доверенности.