Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Эксплуатация кровли под кафе/офис
Добрый день,
Вопрос следующий:
Планирую строительство 2-х этажного торгово-административного здания (300 м2 каждый этаж). Чтобы не идти на гос.экспертизу в проекте только два этажа, но планирую полноценный выход на кровлю с лестничной клетки, чтобы в последствии устроить на кровле как минимум свой личный офис, а как максимум какое-нибудь летнее кафе.
Кроме этого, планирую первый этаж здания оставить себе в пользование, а второй продать.
Исходя из этого есть следующие 2 вопроса:
1. Можно ли как-то оформить кровлю и получить на нее свидетельство о праве собственности. Если да, то когда это лучше делать, учитывать как-то сразу или уже после ввода здания в эксплуатацию?
2. Правильно ли я понимаю, что если у меня не будет какого-то документа на кровлю, то она будет являться общей собственностью владельцев помещений в здании и если я продам второй этаж, то его покупатель может предъявлять какие-то претензии к кровле? Если так, то можно ли сразу в договоре купли-продаже прописать, что покупатель отказывается от возможности использовать кровлю в своих целях, осуществлять доступ и т.д., а так же что он не против реконструкции кровли в дальнейшем?
Заранее спасибо за ответы.
С уважением
1. Можно ли как-то оформить кровлю и получить на нее свидетельство о праве собственности. Если да, то когда это лучше делать, учитывать как-то сразу или уже после ввода здания в эксплуатацию?
Евгений
Добрый день. Евгений.
Закон предусматривает возможно регистрации права собственности только на недвижимые вещи и за некоторыми движимыми вещами (транспорт к примеру), однако на кровлю Вы зарегистрировать право собственности не можете, поскольку она не является самостоятельным объектом.
2. Правильно ли я понимаю, что если у меня не будет какого-то документа на кровлю, то она будет являться общей собственностью владельцев помещений в здании и если я продам второй этаж, то его покупатель может предъявлять какие-то претензии к кровле? Если так, то можно ли сразу в договоре купли-продаже прописать, что покупатель отказывается от возможности использовать кровлю в своих целях, осуществлять доступ и т.д., а так же что он не против реконструкции кровли в дальнейшем?
Евгений
Да, все верно, кровля относится к общему имуществу и будет принадлежать собственникам помещений в здании согласно их доле в общем имуществе.
Поэтому единственный вариант — как-то оформлять там отдельное помещение и регистрировать уже на него право собственности.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Если коротко, то так:
1. Можно ли как-то оформить кровлю и получить на нее свидетельство о праве собственности. Если да, то когда это лучше делать, учитывать как-то сразу или уже после ввода здания в эксплуатацию?
Нет, это общедомовое имущество (по аналогии с МКД — ст.36 Жилищного кодекса РФ),
кроме того кровля не является самостоятельным объектом кадастрового учета (см. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Могут быть отдельными объектами — отдельные помещения, но здесь уже технические нюансы.
2. Правильно ли я понимаю, что если у меня не будет какого-то документа на кровлю, то она будет являться общей собственностью владельцев помещений в здании и если я продам второй этаж, то его покупатель может предъявлять какие-то претензии к кровле? Если так, то можно ли сразу в договоре купли-продаже прописать, что покупатель отказывается от возможности использовать кровлю в своих целях, осуществлять доступ и т.д., а так же что он не против реконструкции кровли в дальнейшем?
Да. Может, нет, такого прописать нельзя.
А мансардный этаж не рассматривается?
В том то и дело, что мансардный "ЭТАЖ". Соответственно этажей в здании становится три, а это тянет за собой гос экспертизу проекта и много проблем.
Хорошо, а если я в дальнейшем, уже после сдачи 2-х этажного здания в эксплуатацию сделаю реконструкцию здания (допустим надстраивание третьего этажа из ЛСТК ) с разработкой проекта. Потребуется ли для этой процедуры гос экспертиза?
Кроме того как я понимаю, реконструкция требует согласия всех собственников помещений. Могу ли я при продаже помещения в здании включить в договор КП хотя бы согласие покупателя на реконструкцию кровли в дальнейшем?
Уважаемый Евгений! В дополнение на Ваши уточнения:
Хорошо, а если я в дальнейшем, уже после сдачи 2-х этажного здания в эксплуатацию сделаю реконструкцию здания (допустим надстраивание третьего этажа из ЛСТК ) с разработкой проекта. Потребуется ли для этой процедуры гос экспертиза.
Смотрите или читайте: согласно п.п.4,5 ч.2 ст.49 ГрК РФ
Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
(в ред. Федерального закона от 04.12.2007 N 324-ФЗ)
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
То есть на экспертизу все равно попадаете.
Кроме того как я понимаю, реконструкция требует согласия всех собственников помещений. Могу ли я при продаже помещения в здании включить в договор КП хотя бы согласие покупателя на реконструкцию кровли в дальнейшем?
Нет, хотя если Покупатель не будет против, в принципе, возможно.
Хорошо, а если я в дальнейшем, уже после сдачи 2-х этажного здания в эксплуатацию сделаю реконструкцию здания (допустим надстраивание третьего этажа из ЛСТК ) с разработкой проекта. Потребуется ли для этой процедуры гос экспертиза?
Евгений
Градостроительный Кодекс Статья 49.
п. 3.
Экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы или негосударственной экспертизы и применяемой повторно (далее — типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства,
Таким образом, в случае надстройки Вам потребуется заключение госэкспертизы.
Почему нельзя? Даже если у меня уже есть проект на реконструкцию и я его показываю (или прикладываю к договору КП) покупателю?
Евгений
А почему бы Вам не получить это разрешение отдельным документом с датой после заключения договора купли-продажи? Ну или с открытой датой (потом проставите такую какую надо). Главное, чтобы покупатель был не против.
К сожалению нет, заранее согласие на реконструкцию включить нельзя.
Почему нельзя? Даже если у меня уже есть проект на реконструкцию и я его показываю (или прикладываю к договору КП) покупателю?