Как лучше и без потерь разделить коммерческую недвижимость между родственниками

!.. Освобождает ли дарение коммерческой недвижимости от уплаты налогов?
Евгений

Добрый день.

Да, освобождает:

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 сентября 2009 г. N 03-11-09/298
14 сентября 2009
Вопрос: Я зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, применяю упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения — доходы (6%)). Основной вид деятельности — сдача в аренду собственного недвижимого имущества.
Мною было получено от физического лица, также зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в собственность по договору дарения нежилое помещение. В договоре дарения нет никаких ссылок на то, что я и даритель являемся индивидуальными предпринимателями, также в тексте договора не указано для каких целей я приняла в дар нежилое помещение. Дарителем имущества является моя мама.
В связи с этим, прошу разъяснить порядок налогообложения стоимости данного имущества.
1. Должна ли я заплатить со стоимости полученного имущества налог на доходы физических лиц?
2. Облагается ли стоимость полученного имущества единым налогом в рамках УСН?

3. Не должна ли облагаться стоимость полученного имущества единым налогом в рамках УСН и налогом на доходы физических лиц в связи с тем, что имущество, получено одним физическим лицом от другого физического лица и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, а в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ имущество, полученное в порядке дарения
от члена семьи (матери), не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 08.04.2009 о налогообложении доходов индивидуального предпринимателя и сообщает следующее.
Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) «Налог на доходы физических лиц».
При этом в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами).
Таким образом, если физическое лицо — даритель, является членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход, в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

2. Могут ли гипотетически данные манипуляции с дарением быть признаны притворной сделкой, чтобы уйти от сделок купли-продажи и соответственно налогообложения?
Евгений

Как я понимаю у Вас будет сразу несколько сделок дарения в отношении каждого. Хотя чисто теоретически такая возможность и может существовать, то но вряд ли кому-то до этого будет дело и кто-то станет обращаться в суд, налоговая точно вряд ли.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершенас целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

3. Должны ли быть разнесены во времени акты дарения чтобы не так бросалось в глаза и соответственно повлечь последствия указанные в пункте 2?
Евгений

Лучше да, не в один день, чтобы уменьшить риски, указанные в п.2.

4. Доли оформляются через нотариуса. Договор нотариус заверяет только свой или это может быть наш договор?
Евгений

Это может быть Ваш договор, хотя нотариусы часто стараются навязать свои договоры.

5. В договоре должна быть указана стоимость объекта или только сам объект собственности? Если должна, то это может быть любая назначенная стоимость, кадастровая стоимость или должна быть произведена оценка объекта?
Евгений

Закон не обязывает указывать стоимость, можете просто кадастровую к примеру указать.

6. Если объект оформлен не в долях достаточно ли просто договора дарения заверенного сторонами для переоформления права собственности в палате?
Евгений

Да, заверение у нотариусы требуется только в случае, если речь идет о долевой собственности.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество 1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

Соглашусь с коллегой на ответы на постановленные вопросы, однако мне кажется лучше оформить купли-продажу до 1 000 000 руб.

Если владеете недвижкой больше трех лет (если недвижка оформлялась до 01.01.2016 года, после то 5 лет), то налогов не будет, а вот налоговый вычет один из Вас получить сможет.

Добрый день!

!.. Освобождает ли дарение коммерческой недвижимости от уплаты налогов?
Евгений

Да, налог платить не нужно будет, так как в соответствии с НК РФ:

ст. 217: Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

2. Могут ли гипотетически данные манипуляции с дарением быть признаны притворной сделкой, чтобы уйти от сделок купли-продажи и соответственно налогообложения?
Евгений

На мой взгляд это будет сделать достаточно сложно, так как Вы захотели, Вы подарили. Главное нигде не «засветить» доход от такой сделки.

3. Должны ли быть разнесены во времени акты дарения чтобы не так бросалось в глаза и соответственно повлечь последствия указанные в пункте 2?
Евгений

опять же, на мой взгляд, здесь нет ничего подозрительного. Можно оформить сразу несколько дарений сразу.

4. Доли оформляются через нотариуса. Договор нотариус заверяет только свой или это может быть наш договор?
Евгений

Доли да, только через нотариуса, выше коллега привел норму. Нотариус оформляет свой договор, за что и берет деньги за услуги технического характера.

6. Если объект оформлен не в долях достаточно ли просто договора дарения заверенного сторонами для переоформления права собственности в палате?
Евгений

Достаточно, можете составить самостоятельно или обратиться к любому юристу, лучше в агенство недвижимости.

Здравствуйте, Евгений!

В продолжение вопроса:

6. Если объект оформлен не в долях достаточно ли просто договора дарения заверенного сторонами для переоформления права собственности в палате?
Евгений

Должен напомнить, что если даритель состоит в браке и даримое имущество было приобретено в период брака, то от него могут потребовать нотариальное согласие второго супруга на отчуждение имущества даже при отсутствии обязанности по нотариальному оформлению самой сделки:

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Добрый день, Евгений!

однако мне кажется лучше оформить купли-продажу до 1 000 000 руб.
Соболев Олег Александрович

Схема с указанием цены до 1 000 000 руб. уже не имеет смысла, так как если в договоре цена продажи объекта будет меньше, чем 70 % его кадастровой стоимости, налог все равно будет исчислен от 70% от кадастровой стоимости объекта (п.5 ст.271.1 НК), так что лучше всего дарение.

5. В договоре должна быть указана стоимость объекта или только сам объект собственности? Если должна, то это может быть любая назначенная стоимость, кадастровая стоимость или должна быть произведена оценка объекта?
Евгений

В договоре только объект указывайте, закон не обязывает указывать стоимость даримой вещи, в том числе кадастровую, или привлекать оценщика. А вот кадастровый номер объекта — да, обязательно надо указать.

Также в дополнение к ответам коллег:

Так как вы будете дарить доли в недвижимости через нотариуса, то уплачивается госпошлина:

Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий

5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с подпунктами 7 — 10 настоящего пункта,

т.е. нотариус в вашем случае будет исчислять сумму госпошлины исходя из кадастровой стоимости:

8) стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;

Также госпошлина уплачивается каждым из вас за каждый приобретаемый в собственность объект недвижимости:

ст.333.33 Налогового кодекса:

22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество,

для физических лиц — 2 000 рублей;

При приобретении доли в собственности — госпошлина уплачивается пропорционально этой доле (т.е. если получаете 1/2 доли, то госпошлина — 1000 руб.)

Если у вас и брата имеются супруги, то от них обязательно потребуется получить нотариальное согласие на дарение этого имущества:

п. 3. ст.35 Семейного кодекса:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Также в Гражданском кодексе нет запрета подарить несколько объектов по одному договору дарения.

С уважением, Роман.