Досрочное расторжение договора найма жилого помещения

Доброй ночи, Татьяна. Если я Вас правильно поняла, Вы хотите знать насколько вероятно взыскать по суду с наймодателя и риэлтора денежные средства, которые Вы им оплатили. Мне представляется сомнительным предъявление иска о признании договора найма (аренды жилого помещения) недействительным в силу ничтожности на том основании, что право собственности не зарегистрировано в установленном порядке. Во-первых, на момент заключения сделки Вы были об этом уведомлены, а, во-вторых, очевидно, что наймодатель имеет прямое отношение к этой квартире, что докажет. Верховный суд разъяснил, что сделанное в любой форме заявление о
недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (Постановление № 25 от 23.06.2015). Из других разъяснений Верховного суда в данном Постановлении следует, что сделка, о которой Вы пишите, является оспоримой, а не ничтожной. Но оспаривать ее только потому, что собственник не зарегистрировал право собственности на момент передачи имущества во владение, также представляется нецелесообразным. По крайней мере, есть действующее пока Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, применимое к данным правоотношениям, в котором указывается: «Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».

Тем не менее, судебные акты, в которых суды признавали подобные договоры ничтожными, имелась. В том числе и такая, когда суды признавали обоснованным требование о возврате денег, или части — за исключением средств за фактическое пользование помещением. Для того, чтобы решить стоит или не стоит подавать такой иск, Вам взвесить свои шансы на положительное для Вас решение, затраты на составление иска, представительство в суде, государственную пошлину и так далее, а также затраты времени. Если Вы видите целесообразность в подаче иска при условии не ста процентов решения в Вашу пользу, можете пытаться. В этом случае, следует подать иск одновременно к риэлтору и наймодателю одновременно, требования вполне связанные могут быть, сэкономите время и, возможно, деньги.

Посредником в заключении договора выступал риелтор. Я заплатила ему половину от месячной платы за квартиру, но договор с риелтором не заключался и оплата комиссии нигде не отражена. Можно ли стребовать с риелтора комиссию или её часть, тк услуги в плане проверки чистоты сделки не оказаны? Единственным доказательством участия риелтора с сделке является его телефон, вписанный в договор найма, и неактуальное объявление в ЦИАНе с указанием размера комиссии, описанием квартиры и телефоном риелтора.
Татьяна

Добрый день.

Я полагаю, что без доказательств, об оплате суммы комиссии риэлтору, без договора, где должно быть указано на каких условиях оказывается услуга, шансов вернуть деньги через суд отсутствуют. Только если риэлтер в суде не признает иск. Поскольку без договора вообще проблематично будет доказать участие риэлтера.

Статья 178. ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В соответствии с п.5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной в случае если признает, что если Вы бы действовали с обычной осмотрительностью (проверили бы документы собственника) то откажет в признании сделки недействительной.

Здравствуйте, Татьяна!

Могу ли я на основании того, что наймодатель не вступил в право собственности на квартиру, признать договор ничтожным и вернуть депозит?

Данный договор не является ничтожным, поскольку заключен в письменной форме.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Сделку возможно признать недействительной на основании ст. 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.

Опять же, невступление в право собственности однозначно не говорит о том, что сделка может быть признана недействительной. Все зависит от конкретных обстоятельств. Одно дело, если Наймодатель не имеет никакого отношения к квартире. Другое дело, если он сам, например, снял эту квартиру, либо имеет право пользования квартирой (зарегистрирован в ней), согласен ли собственник на сдачу его имущества в наем.

Если наймодатель является наследником квартиры, но право собственности еще не фофрмил, то также договор вряд ли будет признан недействительным.

Кроме этого меня беспокоит, что после уведомления наймодателя о намерениит и расторгнуть договор и вернуть ключ, я попыталась договориться о дате возврата квартиры и ключа, но наймодатель отмалчивается. Т.о. фактически я там уже не живу, о чем наймодатель также поставлен в известность, но несу материальную ответственность за его имущество, пока не подписан Акт возврата.

Ваше беспокойство обосновано.

ГК РФ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Вы можете направить в адрес Наймодателя (согласно договору) письмо с уведомлением о расторжении договора найма и составлении акта приема-передачи имущества с указанием даты, времени и места составления акта. Если наймодатель в указанное время не явиться, то составьте акт сами, желательно в присутствии одного-двух соседей и (или) участкового. Естественно, они должны отризить в акте свои данные и расписаться. Один экземпляр акта напрвьте в адрес наймодателя заказным письмом с уведомлением и описью вложения, другой оставьте у себя. Ключи можете для хранения передать участковому. Это обязательно необходимо указать в акте (где находятся ключи). Либо направьте ключи бандеролью наймодателю. Это тоже надо в акте указать.

За то, что Вы расторгли договор найма раньше срока, указанного в договоре, договором определена санкция:

Наймодатель отказался вернуть депозит, тк в договоре есть пункт, согласно которому при уведомлении наймодателя менее чем за месяц плата за непрожитое время и депозит остаются у наймодателя.

Я так понимаю, что способом исполнения Вами обязательств был выбран обеспечительный платеж. Дипозит-нет такого способа исполнения обязательства. Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательства:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

А квартира находится в новостройке, коммуникации запускаются впервые, могут быть протечки, аварийные ситуации, в доме полно рабочих, есть риск взлома квартиры.
Татьяна

Добрый день, Татьяна!

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так что вы вправе подать такой иск о признании заключенного договора найма жилого помещения недействительным, так как он заключен неуполномоченным лицом.

Также надо смотреть, если ли акт ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если акта ввода нет, то как сам дом, так и сданное вам помещение не является жилым. А это уже серьезный аргумент в вашу пользу, если подадите в суд.

Объектом найма жилого помещения может быть, естественно, исключительно только жилое помещение. Если акта ввода в эксплуатацию жилого дома нет, то и помещения в нем не могут быть признаны пригодными для проживания. Поэтому заключенная вами сделка, является, по сути, ничтожной. В этом случае в суде я расцениваю как хорошие.

Если акт ввода в эксплуатацию есть, то тогда сложно сказать как поступит суд и чью сторону займет, ведь все-таки пользование помещением, пусть и нежилым было, возможно частично удовлетворит ваши требования.

С уважением, Роман.