Чем отличается договор аренды от договора хранения?

Я агент, работаю с собственниками помещений, сдаю их площади в аренду. Есть объект в очень ликвидном месте территориально, но не могу его сдать, так как у этого арендодателя можно снять площадь только по договору хранения. Как мне прорекламировать договор хранения чтобы арендатор согласился снять эту площадь? и есть ли смысл это делать? большинство арендаторов отказывается от договора хранения. Как мне решить эту ситуацию?
Taтьяна

Если переубедить арендодателя поменять договор не получится, но как вариант Вы можете в самом договоре хранения прописать, что поклажедатель дает согласие на пользование имуществом, переданным на хранение.

Как прорекламировать — даже не могу представить, если только говорить, что это то же самое, однако это не так.

Да и по факту получается, что это притворная сделка.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)КонсультантПлюс: примечание.
Нормы ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 — 176, 178 — 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

То есть договор аренды заключается для ведения деятельности, а договор хранения… это как сдать вещи в камеру хранения на время, то есть во время хранения невозможно пользоваться имуществом для ведения деятельности? а можно только периодически проверять его сохранность?
Taтьяна

Абсолютно верно, именно так и есть.

То есть, главное отличие в том, что недвижимое имущество не может быть предметом договора хранения.
Фролова Ирина

Совершенно верное замечание. Из судебной практики следует, что объектом договора хранения могут быть только движимые вещи, за исключением некоторых случаев, определенных законом.

Вопрос: Может ли недвижимая вещь являться объектом договора хранения?
Ответ: Согласно п. 1 ст. 886 Гражданского кодекса РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Из совокупного толкования данных норм, а также из сути договора хранения напрямую не следует, что объектом договора хранения могут быть только движимые вещи, однако суды делают именно такой вывод (см., например, Определение ВАС РФ от 16.05.2007 N 5557/07, Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2005 N 16872/04, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.08.2008 N Ф04-4959/2008(9771-А03-30), ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2006 N Ф08-459/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.10.2007 N А33-1871/07-Ф02-8161/07, ФАС Московского округа от 26.02.2007, 05.03.2007 N КА-А41/964-07).
Однако из данного правила есть два исключения.
Так, согласно п. 1 ст. 926 ГК РФ по договору о секвестре двое или несколько лиц, между которыми возник спор о праве на вещь, передают эту вещь третьему лицу, принимающему на себя обязанность по разрешении спора возвратить вещь тому лицу, которому она будет присуждена по решению суда либо по соглашению всех спорящих лиц (договорный секвестр).
На хранение в порядке секвестра могут быть переданы как движимые, так и недвижимые вещи (п. 3 данной статьи).
Кроме того, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 24.08.2009 N А58-4292/07 пришел к выводу, что объектом хранения могут быть различные вещи, в том числе недвижимое имущество, которое может быть перемещено для передачи хранителю, как указано в ст. 886 ГК РФ, например суда внутреннего плавания.
Учитывая изложенное, по общему правилу недвижимая вещь не может являться объектом договора хранения.

Ю.М.Лермонтов
Минфин России

07.04.2010

Как мне прорекламировать договор хранения чтобы арендатор согласился снять эту площадь? и есть ли смысл это делать? большинство арендаторов отказывается от договора хранения. Как мне решить эту ситуацию?
Taтьяна

Если я правильно понял, речь идет не о хранении помещения, а о предоставлении услуг хранения товаров (на складе) этого помещения.
Такой договор вполне правомерен. Вы в данном случае как посредник продаете клиентам именно услугу по хранению вещей на складе этого собственника.

Но опять же, это совершенно разные правовые отношения, регулируемые разными нормами ГК РФ.

Как мне прорекламировать договор хранения чтобы арендатор согласился снять эту площадь? и есть ли смысл это делать? большинство арендаторов отказывается от договора хранения. Как мне решить эту ситуацию?
Taтьяна

Видимо вам не удастся сдать эту площадь, поскольку хранение подразумевает только хранение, а не пользование и хранение возможно только в отношении движимой вещи.

Желаю удачи!

Некоторые суды с этим не согласны.
Болтунова Марина

В решении речь идет именно о хранение недвижимости. В то время как договор хранения в данном случае будет фактически регулировать арендные отношения. Это притворная сделка.

И конечно практика судов различная.

Согласно ст.170 ГК РФ 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

То есть. в любом случае если дело дойдет до суда, то будут применимы правила аренды. Соответственно для сторон возникнут соответствующие права и обязанности, в том числе налоговые.

Желаю удачи!

Совершенно верное замечание. Из судебной практики следует, что объектом договора хранения могут быть только движимые вещи, за исключением некоторых случаев, определенных законом.
Унароков Тимур

Даже государство передает недвижимость на хранение.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.02.2012 N Ф03-7013/2011).
Управление Росимущества обратилось с иском к ООО «Авиакомпания „Авис-Амур“ о взыскании 823000 руб. ущерба, причиненного вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору хранения федерального имущества. Иск мотивирован непринятием мер, необходимых для обеспечения сохранности переданного на хранение имущества, что повлекло повреждение кровли здания ангара на 2 самолета.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано в связи с невозможностью надлежащего исполнения хранителем обязательств вследствие непредотвратимых и чрезвычайных обстоятельств.
29.10.2009 между Управлением и ООО „АК “Авис-Амур» заключен договор хранения федерального недвижимого имущества, находящегося в казне РФ (комплекс), согласно которому общество приняло на себя обязательства безвозмездно хранить переданное имущество с 29.10.2009 до момента проведения торгов и возвратить его в сохранности.
При этом хранитель обязался принять для сохранности имущества меры, обязательность которых предусмотрена законом, иными нормативными актами или в установленном ими порядке (противопожарные, санитарные, охранные и т.п.), а также меры, соответствующие обычаям делового оборота и существу договора, в том числе свойствам переданного имущества.
По акту приема-передачи от 29.10.2009 хранителю переданы здание проходной площадью 66 кв. м, здания ангаров на 1 и на 2 самолета площадью 284 кв. м и 803,2 кв. м.
Актом обследования здания ангара на 2 самолета от 17.01.2011 установлено, что в результате обильного снегопада с 23 по 26 декабря 2010 г. на крыше ангара образовалось количество снега, превышающее несущую способность изношенных на 30% кровельных и стеновых панелей, в результате чего 26.12.2010 произошло обрушение кровельных и стеновых панелей ангара.
Согласно отчету от 12.03.2011, составленному ООО «Региональная независимая оценка», стоимость ремонтных работ поврежденного имущества с учетом накладных расходов, плановых накоплений, прочих работ и затрат составит 823000 руб.
Управление считает эту сумму ущербом, причиненным казенному имуществу в результате ненадлежащего исполнения условий договора.
Согласно п. 1 ст. 901 ГК РФ хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение, по основаниям, предусмотренным ст. 401 ГК РФ, в силу которой лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 902 ГК РФ убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются хранителем в соответствии со ст. 393 ГК РФ, если законом или договором хранения не предусмотрено иное. При безвозмездном хранении убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются: за утрату и недостачу вещей — в размере стоимости утраченных или недостающих вещей; а также за повреждение вещей — в размере суммы, на которую понизилась их стоимость.
Факт причинения ущерба имуществу истца подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Исследовав справку ГУ «Хабаровский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды с функциями регионального специализированного метеорологического центра всемирной службы погоды» от 05.05.2011 и принимая во внимание постановление администрации г. Хабаровска от 26.12.2010 «О введении режима повышенной готовности для сил городского звена территориальной подсистемы РСЧС в пределах территории г. Хабаровска», суды установили, что в период с 23.12.2010 по 27.12.2010 на территории г. Хабаровска выпало значительное количество осадков (снега), превышающее среднюю норму, вследствие чего в городе вводился режим повышенной готовности.
В данном случае основанием освобождения хранителя от ответственности за повреждение имущества поклажедателя является наличие обстоятельств, которые хранитель не мог предотвратить и устранение которых от него не зависело.
Пункт 1 ст. 901 ГК РФ, как и п. 3 ст. 401 ГК РФ об освобождении от ответственности в результате обстоятельств непреодолимой силы, предусматривает объективные (а не субъективные) критерии, принимаемые судом во внимание при исследовании вопроса об освобождении хранителя от ответственности.
На основании этих норм и с учетом фактических обстоятельств спора суды пришли к выводу о наличии чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, повлекших повреждение имущества истца, что свидетельствует об отсутствии вины ответчика в причинении ущерба.
Наступление обстоятельств непреодолимой силы и их последствия находятся вне зависимости от принимаемых хранителем мер.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

То есть. в любом случае если дело дойдет до суда, то будут применимы правила аренды. Соответственно для сторон возникнут соответствующие права и обязанности, в том числе налоговые.
Фролова Ирина

Это ещё необходимо доказать, а доказывать притворность достаточно сложно, если арендодатель не признает данного факта, а пояснений арендатора для этого может быть недостаточно. Во всяком случае практики по признанию такого договора недействительным не нашла.

Если вы не нашли. Не значит, что такой практики нет.
Фролова Ирина

А я и не говорила, что её нет, надеялась, что коллеги, в том числе и Вы, помогут её найти.

не могу понять стоит ли тратить на это время
Taтьяна

Татьяна, Вам то ведь все равно как будет называться договор, Вы агент, предупредите обоих клиентов о возможных последствиях, в том числе и о которых говорила Ирина Фролова.

Правда и для арендатора я особых причин волноваться не вижу, т.к. если и признают притворной, то применят правила о договоре аренды, т.е. договор будет в любом случае и арендатор будет занимать его правомерно и выгнать из здания его никто не сможет.

То есть договор аренды заключается для ведения деятельности, а договор хранения...это как сдать вещи в камеру хранения на время, то есть во время хранения невозможно пользоваться имуществом для ведения деятельности? а можно только периодически проверять его сохранность?

так как у этого арендодателя можно снять площадь только по договору хранения.
Taтьяна

Это физически не возможно — поскольку оплату по договору хранения должен будет производить сам арендодатель, ведь именно он является получателем услуги.

Как мне прорекламировать договор хранения чтобы арендатор согласился снять эту площадь?
Taтьяна

Никак. Какую бы информацию Вы бы не доводили, но помещение по договору хранения передается не в аренду. По логике данного договора — арендатор — должен обеспечить сохранность данного помещения и получить с арендодателя за это оплату.

Вам куда проще довести до арендодателя эту информацию, объяснив ему, что настаивая на договоре хранения он денег не заработает. Ему стоит заключить именно договор аренды, прописав в его содержания условия по обеспечению сохранности помещения.

Правда и для арендатора я особых причин волноваться не вижу,
Болтунова Марина

а если помещение в госсобственности — то тогда чьи проблему будут? (заключение договора в обход конкурсных процедур). А если арендодатель не имеет права сдавать помещение в т.ч. не имеет разрешения собственника — да его признают договором аренды и тут же недействительной сделкой с момента заключения....

Согласна со всеми, кто голосует за неприменимость договора хранения к арендным отношениям. Договор, конечно, подписать можно в любом виде, но если дойдет до суда, это притворная, т.е. ничтожная сделка, права сторон закон не защищает. Аренда — ограниченное во времени право владения и пользования (безусловное господство над вещью плюс извлечение плодов, доходов); хранение — обязанность обеспечить сохранность, допускающая пользование только при необходимости сохранить функциональное назначение вещи. Вам правильно пишут, за право платит тот, кто хочет им воспользоваться (арендатор), за обязанность хранить помещение платить должен тот, кто на хранение передал (арендодатель). Не связывайтесь.

Как по договору хранения может получать деньги тот, кто вещь на хранение сдал (собственник, он же арендодатель)? Не связывайтесь.