Нужно избавиться от собственности. Как все оформить правильно?

Здравствуйте, Александр.

Юридически продана доля в квартире, как я понимаю, или есть договор купли-продажи на всю квартиру?

Свою 1/3 доли от квартиры Вы вправе отчуждать только с соблюдением права преимущественной покупки второго собственника.

Соблюдать преимущественное право покупки не надо при дарении своей доли.

Гражданский кодекс
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Также Вы вправе взыскать со второго собственника долю его платежей за квартиру в солидарном порядке.

Статья 322. Солидарные обязательства
1. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности
1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте.

Задача избавиться от этой 1/3 доли в квартире, чтобы не платить никакие штрафы и квартплаты. Возможно ли переоформить эту 1\3 долю без его личного присутствия?
Kiselev Aleksandr

К сожалению для Вас, это не представляется возможным. Отчуждение доли осуществляется по договору за подписью обеих сторон, также от обеих сторон требуются заявления в Росреестр. Без желания второй стороны вручить ей долю в праве собственности нельзя.

В некоторых случаях допускается требование выкупить долю, если собственник желает отделиться. Такие случаи довольно редкие и практика неоднозначная, но с учетом уклонения данных граждан от содержания имущества и постоянных злоупотреблений, суд может и пойти вам навстречу. Руководствоваться надлежит следующей нормой:

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Для этого вам нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением.

Еще вариант — продать/подарить свою долю третьему лицу, если найдется желающий.

Александр, приветствую!

Пошагово ваши действия для того, чтобы избавиться от доли такие:

1. Сообщаете родственнику, что собираетесь продать долю.

2. Если у него не возникает желания выкупить долю, ищете покупателя-третье лицо.

3. После того, как найдется покупатель, согласовываете с ним цену и письменно предлагаете родственнику купить долю по той же цене (соблюдение преимущественного права).

4. Если и после этого родственник долю не купит, продаете третьему лицу.

Продать долю в квартире в Москве довольно просто. Вероятно, она будет стоить несколько меньше, чем 1/3 от квартиры, но продастся. Их обычно покупают в двух случаях: для московской регистрации или для выкупа впоследствии всей квартиры.

Для владельца оставшейся доли (родственника) такой вариант крайне неприятен в связи с тем, что в его квартире вдруг образовывается сособственник, который там вправе жить, пользоваться общим имуществом, в некоторых случаях вселять родственников и т.п. Поэтому, на мой взгляд, все может решиться на первом или в крайнем случае третьем этапе. Ну а если не решится — от доли вы так или иначе избавитесь.

И никаких судов.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Вам следует подать в обслуживающую организацию заявление о перерасчете задолженности согласно долям о раздельном учете коммунальных услуг с приложением подтверждающих документов и там же уточнить какие документы следует «донести» (например, копия свидетельства о праве собственности, копия регистрации по месту жительства и т.д.).

Данный вопрос разбирался в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007):

Вопрос 27: Вправе ли сособственники жилого помещения требовать заключения с каждым из них отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии соглашения между ними о порядке внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также в случае, если такое соглашение между ними не достигнуто?
Ответ: Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 ЖК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.
Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.
Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа.

Здравствуйте!

Могу ли я подарить свою долю одному из родственников, которые проживают и прописаны в данной квартире?
Kiselev Aleksandr

Если он согласен принять в дар, тогда проблема решается очень просто. Вы дарите свою долю этому родственнику по договору дарения доли. НА ДАРЕНИЕ право преимущественной покупки не распространяется, т.е. другим сособственникам сообщить об этом не обязаны.

Глава 8. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА
Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника
1.
Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и
(или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или
принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
2.
Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в
рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть
в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в
исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению
исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным
приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
3.
Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается
в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте
и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на
хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных
средств должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и
(или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в
иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него
денежных средств в рублях.
4.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств
взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве
собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления,
за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
5.
Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить
взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.
6.
Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей
собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в
соответствии с федеральным законом.

Накопите долг по платежам за квартиру и в случае принудительного взыскания предложите судебным приставам обратить взыскание на вашу долю в квартире.

Это возможно, если это жилье для вас не единственное (ст.446 ГПК РФ)

Согласно пункту 5 ст.69 Закона об исполнительном производстве должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь.

После продажи вашей доли квартиры на торгах судебные приставы остаток денежных средств превышающих коммунальные долги вернут вам.