Могут ли отменить договор купли продажи нежилого помещения, если обе стороны заявляют что она фиктивна?

Олег, добрый день.

Вам нужно составить соглашение о расторжении договора купли продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре, зачем Вам суд?

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним
договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его
сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена
возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как
всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное
не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может
быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

Здравствуйте, Олег!

Одна из сторон может обратиться с иском в суд о признание сделки недействительной, а другая сторона признать иск, подтвердив что сделка фиктивная, но суд имеет право отказать в удовлетворении иска, если при этом нарушаются права третьих лиц.

Статья 39. Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 39]

1. Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
2. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
3. При изменении основания или предмета иска, увеличении размера исковых требований течение срока рассмотрения дела, предусмотренного настоящим Кодексом, начинается со дня совершения соответствующего процессуального действия.

Такое возможно если скажем на данную квартиру будет претендовать какой нибудь кредитором.

В это случае нужно приводить доказательства, что сделка была именно фиктивной, а не то, что стороны решили прийти в первоначальное положение по владению собственностью, по другим обстоятельствам.

Здравствуйте, Олег. Соглашусь с ответом коллеги — Анны Проворовой. Не знаю, что вы имеете ввиду под фиктивностью — мнимую, возможно, сделку? Притворную? Если обе стороны заявляют, что ими была совершена фиктивная (мнимая либо притворная) сделка, ни у одной из сторон нет права рассчитывать на защиту своих интересов в судебном порядке.

Возможность оспаривания мнимой (притворной) сделки принадлежит только стороне, не знавшей о ее мнимости (притворности) как гарантия защиты ее интересов. Т.е. добросовестной стороны в сделке. Такая сделка является неправомерной. Неправомерные действия судебной защите не подлежат.

Вопрос-Жена купила у мужа магазин.
Олег

Добрый день, Олег.

Во-первых, какая цель возврата в первоначальное положение? во-вторых, магазин был получен мужем в собственность во время брака?

Здравствуйте.

Расторгнуть надлежаще исполненный договор нельзя, т.к. обязательства сторон прекратились с момента исполнения договора, расторгнуть можно только неисполненный договор.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2015 г. N 305-КГ15-7373
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.
Поскольку в договоре купли-продажи от 05.06.2006 указано на обязанность Некоммерческого партнерства уплатить выкупную стоимость участка в день подписания этого договора и в акте от 05.06.2006 приема-передачи участка стороны подтвердили факт исполнения ими обязательств по договору, следовательно, стороны не могли соглашением от 10.02.2014 расторгнуть исполненный договор купли-продажи от 05.06.2006.

Определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-3966/13 по делу N А50-8132/2012
Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о признании незаконными отказов в государственной регистрации соглашения о расторжении договоров купли-продажи земельных участков.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что обязательства сторон по договорам прекращены надлежащим исполнением, невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже было прекращено исполнением.

Олег, кому принадлежал магазин, только мужу или данное помещение было приобретено в браке на общие средства и являлось совместно нажиты?

Если на общие средства, то продавать нельзя, т.к. данное имущество и так являлось имуществом супруги наряду с Вами.

В этом случае можно обжаловать по ст. 168 ГК РФ.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Подавать иск должна жена.

Можно ли отменить договор купли продажи магазина, как я понимаю в судебном порядке, если и продавец и покупатель будут говорить о том, что сделка фиктивна, деньги по сделке не передавались

Олег

Олег, добрый вечер!

Если Вы обратитесь в суд, то суд может усмотреть с вашей стороны злоупотребление правом ( нарушение ст.10 ГК РФ) и отказать в иске.

В пункте 6 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации
N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечениеразъяснении Верховного суда РФ разъясняется:

. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите
гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники
гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вслучае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Удачи Вам.

Здравствуйте, Олег!

Вопрос-Жена купила у мужа магазин.
Олег

Удивительно… Ну ладно, муж — он по брачному договору собственник, но жена… Если покупала на совместные средства, то… Нонсенс!

Ну, ладно, сделка уже прошла государственную регистрацию и супруг желает вновь стать собственником проданного им имущества.

Олег, коллега Эдуард Мирасов дал Вам очень верный и оптимальный совет — осуществить новую сделку.

Правда, пройдёт ли новая сделка государственную регистрацию — ещё вопрос...

Рассмотрим варианты.

Жена является собственником недвижимого имущества, никто не вправе запретить ей распорядиться этим имуществом по своему усмотрению. Если она покупала недвижимость на личные средства (о чём имеются документальные доказательства в виде договора дарения денег на покупку недвижимости от её родственников, к примеру), то она вольна подарить супругу эту недвижимость.

Если же приобретение осуществлялось за счёт совместных средств (то есть, нет доказательств, что в сделке задействованы совместные средства), то можно составить соглашение о распределении долей (по 1/2 доле в праве у каждого из супругов), а потом подарить супругу долю жены — и в результате он становится собственником всего объекта.

Никаких соглашений к договору купли-продажи составлять не нужно!

Достаточно просто провести две сделки — выдел супружеских долей и дарение доли.

Удачи!