Что делать если застройщика банкротят?

суд назначил конкурсного управляющего.
Андрей

Здравствуйте! Вы ошибаетесь еще даже суда не было и никаких процедур соответственно суд на определял, как и управляющего не назначал.

Что надо сделать что бы не потерять квартиру?
Андрей

как суд введет какую-либо процедуру заявить свои требования в Арбитраж

Надо ли поставить свою дверь в квартиру?
Андрей

нет, так как квартиру Вы еще не приняли.

Что надо сделать что бы не потерять квартиру?
Андрей

Здравствуйте. Насколько объект готов? если не подписали акты из за фин. претензий но собирались- значить готовность- 100%? в эксплуатацию дом не ввели?

у вас еще никто в деле не назначен, у вас просто приостановка дела сейчас

Применительно к инвестиционным правоотношениям между застройщиком и долевым инвестором суды общей юрисдикции применяли специальную норму так называемого инвестиционного права, согласно которой:
«Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг» <25>. По этой причине, если между застройщиком и долевым инвестором не было подписано передаточного акта на квартиру, а здание не было введено в эксплуатацию, суды общей юрисдикции признавали право общей долевой собственности инвесторов на здание в доле, эквивалентной объекту инвестирования.
Несмотря на то что первая и вторая инстанции удовлетворили исковые требования гражданина, арбитражный суд округа отменил все решения. Мотивировка заключалась в том, что согласно нормам законодательства о банкротстве истец вправе признать право собственности на квартиру только при условии 100% строительной готовности объекта <32>. Поэтому, по мнению судей, у инвестора оставалось лишь право требовать возмещения убытков от застройщика в соответствии с концептуальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ <33> и конкурировать за деньги застройщика с другими кредиторами в рамках процедуры банкротства застройщика.
— <32> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».
<33> См.: пункт 5 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Вместе с тем Верховный Суд России разрешил дело в пользу гражданина, фактически признав за инвестором право на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры даже при отсутствии факта ввода здания в эксплуатацию.Мотивировка Верховного Суда России сводилась к тому, что, несмотря на наличие строительной готовности здания только в размере 90%, фактически инвестор поставлен в неравные правовые условия с другими инвесторами, которые, находясь в аналогичной ситуации, успели признать свои права в судебном порядке на актив до начала процедуры банкротства. Возбуждение или отсутствие процедуры банкротства застройщика не может нарушать принцип равноправия для инвесторов, установленный законом вне зависимости от подведомственности рассмотрения спора.
Соответственно, отказ в этом праве инвестору арбитражным судом округа, по мнению высоких судей, нарушил принцип равенства прав граждан при осуществлении своих прав, гарантированный Конституцией РФ <34>. Кроме того, этот отказ противоречит принципу равенства прав инвесторов, осуществляющих инвестиции в форме капитальных вложений <35>.
— Статья: Банкротство застройщика: проблемы и решения (Шарапов В.В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)

Акт приема передачи с застройщиком не подписали т.к. застройщик требовал в Акте указать что стороны фин. претензий друг к другу не имеют.
Андрей

Если жилое здание, которое построено за счет долевых инвестиций граждан, введено в эксплуатацию, то оно, как известно, имеет уже другой юридический статус. Применительно к нему законодатель прямо указал в законе, что долевые инвесторы вправе в судебном порядке признать право собственности на причитающиеся им от застройщика квартиры в таком здании (оно уже не является объектом незавершенного строительства). Такое право реализуется при условии оформления между застройщиком и долевым инвестором до даты начала процедуры банкротства передаточных документов на квартиру <37>. Здесь до конца не ясно, что делать долевым инвесторам, с которыми застройщик не подписал передаточный акт, как именно защищать свои права? Чьи квартиры в этом случае? Они принадлежат застройщику, или они принадлежат инвестору? Следует ли их включать в конкурсную массу застройщика?
— <37> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».
В том случае, если застройщик уклоняется от передачи квартиры, долевой инвестор, как мы знаем, вправе предъявить к застройщику иск об обязании передать квартиру, то есть требовать исполнить обязанность в натуре <38>. После исполнения такого обязательства возникнут условия, необходимые по закону о банкротстве для признания в судебном порядке права собственности застройщика на квартиру в том случае, если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства.
<38 См.: ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статья: Банкротство застройщика: проблемы и решения (Шарапов В.В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)

Надо ли поставить свою дверь в квартиру?
Андрей

это не имеет смысла, тем более квартиру вы еще не получили

Здравствуйте, Андрей!

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщика признают банкромтом, при условии что дом практически достроен, то Вам необходимо обратиться с заявлением в суд о включение вас в реестр кредиторов с требованием передачи Вам жилого помещения.

Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом

1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
2. С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.
Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Ставить дверь можно чисто для формальности, главное включиться в реестр кредиторов.

Если у Вас имеется зарегистрированный ДДУ, то проблем с включением Вас в реестр кредиторов возникнуть не должно.

Добрый день, Андрей.

В настоящее время заявление даже не принято к производству.

Если заявление примут, застройщика признают банкротом и введут наблюдение или конкурсное, то Вам необходим обращаться в Арбитражный суд с требованием о передаче жилого помещения и (или) взыскания денежных средств.

Статья 201.4. «О банкротстве» Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Здравствуйте

Так как директор «живой» обратитесь к нему, подпишите акт на квартиру и вперед в Росреестр регистрировать право собственности на квартиру. Откажут, с иском в суд общей юрисдикции о признании права собственности вместе с актом.

Касательно неустойки бегом в реестр кредиторов (у вас всего 30 дней), потом ждать конкурса.

Коллеги немного путают тот факт, что арбитраж в банкротном деле квартиру передавать не будет. Не их подсудность.

Касательно недоделок, принимайте квартиру и сразу же делайте акт осмотра и с претензией к застройщику. Если чуть чуть осталось дом передадут новому застройщику, он и добьет недостатки.

Добрый день, Андрей.

Возможно два пути в вашем случае.

Первый, лучший для вас, вы просите директора должника подписать вам акт приема-передачи квартиры задним числом (до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом), в таком случае проблем минимум и в дальнейшем все очень просто:

Статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений
8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения,арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

Т.е. с актом вы обращаетесь с заявлением в деле о банкротстве и арбитражный суд признает право собственности за вами.

Второй путь, это то, что происходит по умолчанию, акт приема-передачи не подписан, дом сдан:

Статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)
Заключение арбитражного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований настоящей статьи передачи участникам строительства жилых помещений.
3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
4. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
5. Указанные в пункте 4 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
6. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
7. Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

Как видно из статьи порядок достаточно сложный. В таком случае, первое, включаетесь в реестр требований о передаче жилых помещений, второе, ждете реализации указанного порядка.

Что касается неустойки, подаете требование о включении в реестр требований. Однако, с учетом того, что неустойка, как правило, учитывается за реестром, вряд ли вы что то получите.