Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Боюсь расторжение сделки купли-продажи комнат в коммунальной квартире
Здравствуйте! У меня такой вопрос.
Продаем две комнаты в трехкомнатной квартире. Мы не живем там т.к дети маленькие и в коммуналке было неудобно и с соседом у нас недружеские отношения, потому что муж у меня скандалист еще тот.
Нашелся покупатель на одну комнату, ждем покупателя на вторую. Первый покупатель (бабушка) пришла все посмотрела,сказала что согласна на одну комнату. Тут пока мы ждём второго покупателя,решили с мужем сходить в наши комнаты и убрать оттуда мебель,.заходим и видим что сосед то наш...пьяный. Да ещё и Орет. Вообщем такое чувство что он специально это делает что б у нас комнаты никто не купил. Хотя во время просмотров он вёл себя тихо и даже не выходил из своей комнаты. Так вот меня теперь мучает такой вопрос. Может ли получится так что у нас состоится сделка, мы въехали в новое жилье и в наши комнаты новые жильцы. А потом мне как позвонят и скажут что не хотят там жить и что хотят расторгнуть договор изза вредного соседа? Боюсь что мало ли он будет вредничать или еще не дай бог специально как начнется и будет всех соседей строить.
Наталья, Здравствуйте.
Вы продаете доли в праве собственности на жилое помещение, тем самым предполагается, что Покупатель поставлен в известность о том, что остальные доли на квартиру принадлежат третьему лицу — будущему соседу.
В данном случае необходимо соблюсти следующие правила о продаже.
1) Необходимо известить других участников долевой собственности о продаже своей доли.
При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.
Продавец отчуждает свою долю другому участнику долевой собственности, выразившему согласие на приобретение доли. Если такое согласие получено от нескольких участников, доля отчуждается по частям пропорционально тем долям, которые имеются у данных участников.
Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).
Тем самым при несоблюдении правила о преимущественной праве покупке Ваш сосед (собственник доли в праве на квартиру) может потребовать перевода прав на себя. В данном случае пострадают покупатели.
На всякий случай решила Вам на это указать. Вредный сосед — это не основание для расторжения договора.
С уважением,
Воробьева Зоя
А если у него комната не приватизирована, то я должна поставить его в известность о продаже своих комнат?
Наталья, тогда соседа уведомлять о продаже не нужно.
Однако собственником в данном случае может являться государство в лице Жилищного агентства. Следует узнать кто собственник и уведомить собственника. Чтобы узнать — вам следует заказать выписку из ЕГРП.