Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Одностороннее расторжение договора аренды арендатором
Я арендатор (физик), заключен договор аренды квартиры (приватизированной) сроком на 5 лет в 2015 году. Более не имею возможности оплачивать квартиру и намерен расторгнуть договор, съехать. Арендодатель (физик) не хочет расторгать договор, намеревается получать арендную плату как можно дольше, поэтому уклоняется от подписания Соглашения о расторжении, Акта о передаче квартиры. В договоре прописан пункт в правах нанимателя: “имеет право на расторжение в любое время настоящего договора с письменным предупреждением Наймодателя за десять дней до расторжения договора”. В договоре указан адрес прописки Наймодателя, в этой самой квартире и других адресов у меня нет, кроме адреса электронной почты Наймодателя. 28 и 30 апреля я отправил телеграммы по данному адресу, о том, что я хочу расторгнуть договор, прошу явиться в эту квартиру через 10 дней для подписания Акта, или предложить мне любое другое удобное место и время. Наймодатель эти телеграммы не получил (отсутствует по адресу), я отправил фото копий телеграмм на электронную почту, наймодатель ответил на эти письма что телеграмм не получал, акты подписывать не намерен. Фактически я оказался в ситуации, когда мне навязывают услугу аренды, которую я не хочу и не могу оплачивать.
Вопросы:
1. Если в договоре прописана возможность одностороннего расторжения договора (а она прописана), то какие действия я должен предпринять, чтобы расторжение фактически произошло без подписи Акта наймодателем, и в дальнейшем, например через полгода, наймодатель через суд не мог взыскать с меня аренду за полгода. Какая дата будет считаться датой расторжения договора, 8 мая (10 дней с 28 апреля)?
2. Супруга вписана в договор как проживающая совместно со мной, отказывается выселяться из квартиры, т.к. ситуация предразводная, добровольно выселить ее я не могу, как законно освободить квартиру? Наниматель по договору я и в квартире не проживаю, моих вещей там нет.
3. Какими документами (письмами, телеграммами, чеками) мне необходимо запастись, чтобы в случае иска ко мне от наймодателя, я мог подтвердить что добросовестно расторгнул договор?
PS: Более повседневным языком – договориться полюбовно практически невозможно, т.к., скажем так, у наймодателя есть личная причина причинить мне как можно больше ущерба. Со своей стороны, я хочу только чтобы на мне не удалось “нагреться” за услугу, которая мне фактически не будет оказываться, т.к. с квартиры я уже съехал. Понимаю, что скорее всего нужно будет расторгать договор через суд, если только не найдется способа “стопроцентно” расторгнуть договор досудебно, без согласия второй стороны. Расторгать через суд тоже готов, хочу понять какие мои действия и документы должны быть, чтобы суд вынес решение о расторжении договора в мою пользу.
- договор найма п3.jpg
Важные уточнения:
1. Я с квартиры съехал, но супруга отказывается выселяться. Если я отправляю уведомления о расторжении договора, то имеют ли они силу? Стоит ли отправить супруге такое же уведомление о необходимости освободить квартиру?
2. Договор заключен в Московском Центре Арендного жилья, зарегистрирован в Департаменте Городского имущества. Учитывая это, пункт об уведомлении за 10 дней все равно не действителен и я обязан оплачивать квартиру еще 3 месяца, не проживая в ней?
3. Главный вопрос для меня - какие необходимые и достаточные действия я должен предпринять, чтобы договор считался с такого-то числа расторгнутым и я более не обязан был оплачивать аренду. Если это не 10 дней, а 3 месяца, ну чтож, пусть будет и так, но это должны быть окончательные 3 месяца.
Телеграммы арендодателю я отправлял с копией, т.е. у меня на руках текст телеграмм заверенный сотрудниками почты с печатью.
Здравствуйте, Андрей.
Вы можете расторгнуть Ваш договор, предупредив Наймодателя за 3 месяца.
Иные условия, прописанные в договоре будут противоречить статье 687 ГРажданского кодекса РФ.
Ожднако есть и другие, спорные по моему мнению, точки зрения, что действует свобода договора и если другой срок установлен договором, то будет действовать он.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
1. Если в договоре прописана возможность одностороннего расторжения договора (а она прописана), то какие действия я должен предпринять, чтобы расторжение фактически произошло без подписи Акта наймодателем, и в дальнейшем, например через полгода, наймодатель через суд не мог взыскать с меня аренду за полгода. Какая дата будет считаться датой расторжения договора, 8 мая (10 дней с 28 апреля)?
Андрей
Добрый день.
Достаточно просто направить уведомление арендодателю. Его какой-либо подписи не требуется. Однако поскольку Вы направляете по почте, то важно, чтобы у Вас сохранилось уведомление о вручении и опись вложения. Если их на руках у Вас нет. то сейчас нужно направить уведомление повторно.
После истечения срока можете съезжать.
Однако в законе говорится об уведомлении за 3 месяца, при этом закон не предусматривает возможности изменить этот срок договором.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не поназначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
2. Супруга вписана в договор как проживающая совместно со мной, отказывается выселяться из квартиры, т.к. ситуация предразводная, добровольно выселить ее я не могу, как законно освободить квартиру? Наниматель по договору я и в квартире не проживаю, моих вещей там нет.
Андрей
В приведенной норме закона говорится о необходимости получения согласия проживающих совместно лиц.
3. Какими документами (письмами, телеграммами, чеками) мне необходимо запастись, чтобы в случае иска ко мне от наймодателя, я мог подтвердить что добросовестно расторгнул договор?
Андрей
Уведомление о вручении и опись вложения.
Что в моем случае может считаться доказательствами освобождения помощения и в упомянутом случае, похоже, идет речь о прекращении договора по истечению срока действия, а у меня по инициативе одной стороны. Это существенно?
Андрей
Здесь достаточно направить уведомление о том, что Вы съезжаете и съехать.
Здравствуйте!
В договоре указан адрес прописки Наймодателя, в этой самой квартире и других адресов у меня нет, кроме адреса электронной почты Наймодателя.
Андрей
Вам нужно направить арендодателю уведомление о расторжении договора ценным письмом по известному адресу, при этом арендодатель не вправе требовать с Вас уплаты арендной платы за период после окончания срока договора, в случае уклонения от приемки имущества.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема — передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
Аскар, спасибо, любопытное письмо.
Интересует абзац: "Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно."
Что в моем случае может считаться доказательствами освобождения помощения и в упомянутом случае, похоже, идет речь о прекращении договора по истечению срока действия, а у меня по инициативе одной стороны. Это существенно?
3. Главный вопрос для меня — какие необходимые и достаточные действия я должен предпринять, чтобы договор считался с такого-то числа расторгнутым и я более не обязан был оплачивать аренду. Если это не 10 дней, а 3 месяца, ну чтож, пусть будет и так, но это должны быть окончательные 3 месяца.
Андрей
Оптимальным вариантом будет вручение уведомления о досрочном отказе от договора аренды арендодателю нарочно. Если нарочно не получается, то попробуйте отправить посредством курьерской службы, чтобы был факт вручения.
Также рекомендую Вам продублировать в адрес арендодателя телеграмму.
В случае спора указанные действия в некоторой степени позволят доказать добросовестность и достаточности Ваших действий как арендатора, направленных на передачу имущества, и доказать факт уклонения арендатора от получения письменного уведомления и от приемки возвращаемого имущества.
Кроме того, у Вас есть право обратиться в суд с иском об обязании арендодателя подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды.
По поводу выселения жены, выселить ее возможно в судебном порядке после расторжения брака, либо за виновные действия в отношении жилого помещения.
Сдать квартиру Наймодателю с оставшейся проживать женой Вы не можете, разве что они (жена и Наймодатель) согласятся на смену нанимателя.
Уведомление о расторжении договора как правило направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре.
С уважением! Г.А. Кураев
Вам нужно посмотреть договор, так как неясно кто у Вас Наймодатель, физическое или юридическое лицо!
Неважно кто у Вас был посредником, если собственник жилья — физическое лицо, то это договор найма и поэтому срок 3 месяца!
,Супруге можете направить уведомление также заказным письмом, но выселять ее все равно скорее всего придется через суд.
С уважением! Г.А. Кураев