Снять ипотеку путем взаимозачета с банкротом

Здравствуйте. Тот факт, что конкурный Вам отказал, не значит, что суд примет его сторону. Сам факт банкротства не значит, что на банкрота не распространяется закон о защите прав потребителей и ГК РФ. У Вас имеются доказательства, что дом построен с дефектами и это является достаточным основанием, чтобы суд рассмотрел вопрос об изменении суммы задолженности. Скорее всего потребуется оценочная экспертиза, чтобы установить размер уменьшения стоимости.

Добрый день, Людмила.

К сожалению, зачеты в банкротстве запрещены. При наличии взаимных денежных обязательств ваше положение хуже банкрота. Вам необходимо встать со своими требованиями в реестр кредиторов (с неясной перспективой взыскания. С другой стороны, вам придется оплатить задолженность.

Однако выход возможен, если вы докажите не свои требования к застройщику, а не выполнение застройщиком обязательств на полную сумму договора. Т.е. допустим стоимость недвижимости составляет 1 млн. рублей, а работ выполнено на 900 000 рублей, т.е. имеет место неисполнение обязательств на 100 000 рублей и эту сумму вы оплачивать не должны.

Дело очень сложное для доказывания и в нем очень много нюансов, скорее всего потребуется экспертиза и т.д.

Людмила, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия:
не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. В отношении обязательств, возникающих из финансовых договоров, размер которых определяется в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего Федерального закона, указанный запрет применяется только в части прекращения нетто-обязательств должника;

Таким образом основным препятствием к взаимозачету требований конкурсного является возможность нарушения в этом случае очередности удовлетворения требований т.к. взысканные с вас деньги поступая в конкурсную массу должны распределяться пропорционально между всеми включенными в реестр кредиторами соответствующей очереди. Взаимозачет возможен только в случае если ваши требования относятся к текущим и подлежат удовлетворению вне реестра. Пример из судебной практики ниже

Кассационное определение Кировского областного суда от 24.03.2011 по делу N 33-987

К.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Кировский Домостроитель» о признании
права собственности на квартиру N в доме г. Кирова, взыскании неустойки в
размере 73603 руб., зачете требований о взыскании неустойки и
обязательства об оплате за квартиру в сумме 73603 руб.
В обоснование иска, требования которого окончательно сформулированы в
судебном заседании, указано на то, что между истцом и ответчиком
04.08.2008 года был заключен договор участия в долевом строительстве, по
которому последний обязался передать ей двухкомнатную квартиру под
строительным номером N в строящемся доме по адресу: г. Киров, ул. Данный
дом должен был быть построен и сдан в эксплуатацию до конца второго
квартала 2009 года. Однако дом сдан ответчиком в эксплуатацию только
18.10.2010 года.
Истица указала на то, что исполнила свои обязательства в полном объеме,
уплатила обусловленную договором сумму 2153540 руб. Ответчик отказывает в
передаче ей квартиры, требует доплатить за дополнительную площадь
квартиры с применением к площади балкона, лоджии коэффициента 1.
Указывая на п. 5 ст. 15 ЖК РФ, считает требование и действия ответчика незаконными.
Судом постановлено указанное решение.
Дополнительным решением того же суда от 21 февраля 2011 года постановлено о признании за К.Г. права на взыскание неустойки и проведение взаимозачета встречных требований.Указано, что с проведением взаимозачета встречных требований, считать исполненными денежные обязательства ООО «Кировский
Домостроитель» перед К.Г. в части неустойки.
В кассационной жалобе представителя ООО «Кировский Домостроитель»
ставится вопрос об отмене решения суда и указано на ошибочность его
выводов. Кассатор указал на то, что по условиям договора срок на
передачу квартиры истекает 18 января 2011 года и поэтому права на
взыскание неустойки истица не имеет. Кроме того, автор жалобы полагает
невозможным проведение зачета указанных требований в силу их
неоднородности и объявления на предприятии процедуры наблюдения.
Проверив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований к пересмотру решения суда.
Из материалов дела следует, что 4 августа 2008 года сторонами заключен
договор участия в долевом строительстве, который зарегистрирован 3
апреля 2009 года в Управлении Федеральной регистрационной службы,
кадастра и картографии по Кировской области. По условиям данного
договора ответчик принял на себя обязательство во 2 квартале 2009 года
построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод объекта
долевого строительства в эксплуатацию (не позднее 30 сентября 2009 года)
в течение 3 месяцев после окончания строительства передать истице
двухкомнатную квартиру в 1 секции на 15 этаже (строительный номер N)
площадью по проекту 74,26 кв. м, а истица приняла на себя обязательство
уплатить 2153540 руб. в срок до 06.08.2008 г. и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждено, что истица уплатила указанную сумму, однако с учетом фактической площади сумма недоплаты составила 73603 руб. 1 секция жилого дома, в котором находится указанная квартира, сдана в эксплуатацию 18 октября 2010 года.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность истицы произвести окончательный расчет по окончании строительства дома.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2010 г. по делу N А41-8020/10 вынесено решение о введении на предприятии-ответчике
процедуры наблюдения.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает
участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены
договора за каждый день просрочки. Если участником долевого
строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Учитывая
указанные обстоятельства и требования закона, суд сделал правильный
вывод об обязанности ответчика уплатить неустойку за просрочку
исполнения обязательства. Следует также согласиться с выводами суда о
возникновении указанных обязательств сторон после даты принятия
заявления о признании ответчика банкротом.
В соответствии со ст. ст. 410 и 411 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования,
срок которого наступил либо срок которого не указан или определен
моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Не допускается зачет требований: если по заявлению другой стороны к
требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек;
о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; о взыскании
алиментов; о пожизненном содержании; в иных случаях, предусмотренных
законом или договором.
В силу ч. ч. 1 и 2 ст. 5
Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими
платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве
требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и
выполненных работ являются текущими. Требования кредиторов по текущим
платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы
по текущим платежам при проведении соответствующих процедур,
применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в
деле о банкротстве.
Положения ст. 63
Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, на которые ссылается
кассатор, подлежат применению в системном единстве с указанной нормой.
Таким образом, не усматривается оснований, препятствующих зачету требований о
взыскании неустойки и оплате за фактическую площадь.
Исходя
из содержания и смысла указанных норм, следует признать правильными
выводы суда о зачете встречного однородного денежного требования истицы к
задолженности по платежам, признании права собственности К.Г. на
указанное жилое помещение.
В связи с изложенным, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда от 17 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.