Перевод жилого фонда в нежилойс отдельным входом

Достаточно не согласие одного собственника помещения, т.е. в Вашем случае на перевод должно быть согласие всех собственников помещений МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 N 73-КГ15-8 Требование: О признании незаконным решения уполномоченного органа. Обстоятельства: Оспариваемым решением заявителю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое в связи с тем, что условия такого перевода заявителем соблюдены не были, а именно: согласие всех собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое заявителем получено не было. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении заявителем перевода жилого помещения в нежилое, представлено не было.

установила:

Решением комитета городского хозяйства администрации г. Улан-Удэ от 20 января 2014 г. N 1 заявителю было отказано в переводе названного жилого помещения (квартиры) в нежилое на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отказ мотивирован тем, что заявителем не соблюдены предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условия такого перевода, а именно права собственников помещений дома на уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. При этом орган местного самоуправления исходил из того, что стена жилого помещения, в которой предполагается организовать отдельный вход, является несущей конструкцией всего дома и относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
Раднаева В.Б. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения комитета городского хозяйства администрации г. Улан-Удэ от 20 января 2014 г. N 1, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что перепланировка ее квартиры для перевода в нежилое помещение заключается в устройстве отдельного входа в помещение с лицевого фасада жилого дома и демонтаже внутренних перегородок и не влечет реконструкцию многоквартирного жилого дома, присоединение части общего имущества к помещению (квартире) заявителя либо уменьшение общего имущества собственников помещений дома.
Также заявитель полагала, что обустройство отдельного входа для обеспечения доступа в переводимое помещение не повлияет на размер земельного участка, предназначенного для обслуживания многоквартирного жилого дома, который не сформирован в соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем права собственников помещений в многоквартирном доме не нарушены.
Решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 4 июня 2014 г. заявление Раднаевой В.Б. удовлетворено. Оспариваемое решение комитета городского хозяйства администрации г. Улан-Удэ признано незаконным, на заинтересованное лицо возложена обязанность осуществить перевод принадлежащего Раднаевой В.Б. жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в нежилое.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 20 августа 2014 г. указанное решение суда отменено и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Определением судьи Верховного Суда Республики Бурятия от 19 января 2015 г. Раднаевой В.Б. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В кассационной жалобе Раднаевой В.Б., поданной в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 20 августа 2014 г., как незаконного, и оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2015 г. дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Раднаева В.Б. и представитель комитета городского хозяйства администрации г. Улан-Удэ Республики Бурятия, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Принимая решение об удовлетворении заявления Раднаевой В.Б., суд первой инстанции исходил из того, что проектом перепланировки квартиры заявителя не предусмотрено изменение границ жилого помещения путем присоединения части общего имущества многоквартирного жилого дома. Устройство отдельного входа осуществляется путем разборки части стены, без выхода за границы квартиры, характеристики и объем ограждающей конструкции фактически не меняются. Кроме того, земельный участок под многоквартирным домом не является общей долевой собственностью, поскольку не сформирован в соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на изменение статуса квартиры не требуется.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявления Раднаевой В.Б., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа с установкой крыльца и пандуса изменится назначение ограждающей несущей конструкции дома, ввиду чего посчитал обоснованным требование органа местного самоуправления об обязательности получения согласия всех собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое.
Кроме того, опровергая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом и нахождение земельного участка в собственности муниципального образования не освобождает собственника помещения от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение части такого земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Пунктом 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В приведенных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что по проекту перепланировки квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> для перевода в нежилое помещение собственником планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения несущих конструкций дома и расширения существующего оконного проема в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с лестничным маршем и пандусом.
Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.
Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то в данном случае в силу положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме.
Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении Раднаевой В.Б. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных Раднаевой В.Б. требований у суда первой инстанции отсутствовали.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении заявления Раднаевой В.Б.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит предусмотренных статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы Раднаевой В.Б.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 20 августа 2014 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Раднаевой В.Б. — без удовлетворения.