340 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

340 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Сдача квартиры в аренду

Добрый день!

Моя жена сдаёт принадлежащую ей квартиру и платит 13% подоходного налога, как физ.лицо. Я её супруг и ИП с основным видом деятельности "сдача жилых помещений в наём.

Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%. Если это возможно, то как информировать налоговую об этом и можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды. Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать

13 Апреля 2016, 00:05, вопрос №1218208
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

Юрист - Дмитрий
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16063
ответа
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Ильдар, здравствуйте!

это личное имущество жены или Ваша совместная собственность просто оформленное на супругу?

13 Апреля 2016, 00:09
q Отблагодарить
0 0
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16063
ответа
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%.
Ильдар

да, она может это сделать

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

нет, не надо.

13 Апреля 2016, 00:12
Ильдар
клиент, г. Москва

Добрый вечер, Дмитрий!

Это имущество только жены, но купленное в браке

13 Апреля 2016, 00:12
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16063
ответа
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Это имущество только жены, но купленное в браке
Ильдар

можно подробнее? у Вас брачный договор или соглашение о разделе? просто если имущество совместное, то договор не нужен, достаточно доверенности от супруги.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 марта 2013 г. N 03-11-12/30
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение, поступившее по электронным средствам связи и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно по вопросам, связанным с порядком применения патентной системы налогообложения, на основании содержащейся в обращении информации сообщаем следующее.
Согласно п. 7 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) законами субъектов Российской Федерации устанавливаются размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.
В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Кодекса в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса), субъекты Российской Федерации вправе установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом ст. 346.45 Кодекса установлено, что документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения.
Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который в нем указан.
В связи с этим если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.
Согласно п. 1 ст. 346.48 Кодекса налоговая база налогоплательщиками патентной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения в соответствии с гл. 26.5 Кодекса, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации.
Денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении вида предпринимательской деятельности, указанного в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса, может быть определено путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на один обособленный объект на общее количество используемых в предпринимательской деятельности обособленных объектов, предусмотренных патентом.
Следует иметь в виду, что если в патенте указано определенное число показателей (средняя численность наемных работников, количество (площадь) объектов и т.п.), при этом в течение налогового периода произошло увеличение таких показателей, то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим налогообложения. При этом в случае уменьшения показателей перерасчет налога в рамках патентной системы налогообложения не предусмотрен.
Соответственно, индивидуальный предприниматель, получивший патент, в котором указано определенное количество показателей (средняя численность наемных работников, количество (площадь) объектов и т.п.), не может самостоятельно производить перерасчет стоимости полученного патента в связи с увеличением количества таких показателей, в частности, при увеличении количества передаваемых в аренду обособленных объектов, не предусмотренных в полученном патенте.
Поэтому если после получения патента по виду деятельности, предусмотренному пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса, у индивидуального предпринимателя увеличилось количество передаваемых в аренду обособленных объектов, то в отношении деятельности по передаче в аренду таких объектов предприниматель вправе подать заявление на получение патента с нового налогового периода, либо может применять иные режимы налогообложения, предусмотренные Кодексом.
По вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса при передаче в аренду недвижимого имущества, нажитого супругами во время брака, следует учитывать следующее.
Пункт 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
При этом согласно п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.
Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться патентная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.
Также следует отметить, что исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
13 Апреля 2016, 00:14
Ильдар
клиент, г. Москва

Брачных договоров нет. Купили квартиру когда были в браке

13 Апреля 2016, 00:18
8,9
Рейтинг Правовед.ru
16063
ответа
6350
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Брачных договоров нет. Купили квартиру когда были в браке
Ильдар

значит Вам достаточно доверенности, согласия супруги.

13 Апреля 2016, 00:20
Юрист - Ирина
7,8
Рейтинг Правовед.ru
19530
ответов
7763
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Ильдар!

может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%
Ильдар

Да. Это не запрещено законодательством. Вам нужно заключить договор ссуды (безвозмездного пользования) на квартиру. Супруга не будет платить налог, поскольку она не будет получать доход, а вы в свою очередь сможете оплачивать 6% с суммы поступаемой вам.

Имейте ввиду, что в договоре желательно обозначить возможность сдачи имущества в аренду.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом
Ильдар

Нет, такой обязанности нет.

можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды.
Ильдар

В интернете можно скачать любой договор, поскольку он для вас носит формальный характер или заказать изготовление на сайте.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Нет.

Желаю удачи!

13 Апреля 2016, 00:12
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
50%
Юрист - Эдуард
9931
ответ
4323
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

В Вашем случае супруга может просто выписать нотариальную доверенность на вас с правом сдавать квартиру.

Имеется письмо Минфина РФ, 26.04.2013№ 03-11-11/14657, где указано:
Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо.Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
13 Апреля 2016, 00:17
q Отблагодарить
1 0
9931
ответ
4323
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Брачных договоров нет. Купили квартиру когда были в браке
Ильдар

Все очень просто тогда, нужно только нотариальное согласие от супруги, никаких договоров безвозмездной аренды не нужно.

13 Апреля 2016, 00:20
получен
гонорар
50%
Юрист - Татьяна
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1841
ответ
855
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Ильдар! Прилагаю примерный договор, как Вы просили. Регистрации он не требует, только редактирования. Обязательно прописать возможность сдачи квартиры ссудополучателем в аренду. Но чтобы договор полностью соответствовал всем Вашим требованиям, лучше все-таки поручить его изготовление любому юристу сайта.

можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды. Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар
Образец безвозмездной арендОбразец безвозмездной аренды кварт~.docы кварт~.doc
13 Апреля 2016, 00:19
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Татьяна
324
ответа
141
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Воронеж
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Такой вариант возможен.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом
Ильдар

Если договор безвозмездный, то ваша супруга не обязана информировать налоговую об этом. А вы будете указывать доходы в декларации. Но так как у вас ИП, и я предполагаю, что в Москве, обратите внимание, что налоговая с интересов относится к безвозмездным договорам, тем более с последующей сдачей. Я бы рекомендовала вам указать минимальную сумму. У вас может быть такой вариант договор найма жилого помещения (между вами и женой) с обязательным указанием того, что ваша супруга согласна на сдачу квартиры в поднаем или в субаренду(если арендатор юрлицо).

13 Апреля 2016, 00:20
q Отблагодарить
0 0
324
ответа
141
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Воронеж
Общаться в чате

Пока предыдущий «выгрузился» ответ, оказалось, что имущество не лично супруги, а ваше общее)). Уточню свой ответ, тогда вам не нужен никакой договор с супругой, только доверенность. А квартиру сдаете от своего имени уже по возмездному договору найма, либо аренды(зависит от того, кто будет арендовать).

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
.2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
13 Апреля 2016, 00:38
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11320
ответов
5459
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%.
Ильдар

Здравствуйте. Да, можно сделать таким договором.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Нет, он не регистрируется, это не аренда и не найм — тут даже срок не играет роли — главное тут безвозмездность.

Это имущество только жены, но купленное в браке
Ильдар

Можете сдавать по договору, а можно через доверенность.(нотариальную) т.к. вы близкие родственники- проблем быть не должно- но обратите внимание — налоговики всегда с недоверием относятся когда у ип есть что то в безвозмездном пользовании от иных лиц. Ваша ситуация облегчается тем что квартира куплена в браке- значит имущество совместно нажитое, просто оформлено на жену.

13 Апреля 2016, 00:23
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Дамир
810
ответов
406
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Казань
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%.
Ильдар

Возможно. А также можно просто оформить нотариальную доверенность на Вас от супруги, так как это совместная сосбтвенность. и сдавать данную недвижимость. С полученного дохода будете платить, налоги как ИП, супруге налогов платить не нужно.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом и можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды
Ильдар

С полученного дохода будете платить, налоги как ИП, супруге налогов платить не нужно.Декларировать супруге если она не получает дохода, тоже ничего не надо. Так как нет дохода.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Если создавать договор безвозмездного пользования, то нотариально удостоверять и регистрировать его не надо.

В договоре необходимо предусмотреть суб аренду. Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (п. 3 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 615]
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
13 Апреля 2016, 04:19
q Отблагодарить
0 0
810
ответов
406
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Казань
Общаться в чате

Прикладываю Возможный шаблон договора, он составлен, для супругов в общем.

ДОГОВОДОГОВОР.docxР.docx
13 Апреля 2016, 04:27
Юрист - Антон
357
ответов
132
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уточнение — я имел ввиду не всех предыдущих коллег, а только тех юристов, кто советовал вам заключить договор безвозмездного пользования квартирой.
Удачи!

14 Апреля 2016, 13:27
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

340 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут