Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

312 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
312 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как отменить право собственности на землю лица которое стал собственником арендуемой мною земли без моего уведомления?

Добрый день!

Подскажите пожалуйста порядок действий и что можно сделать в ситуации касающейся земельного участка.

Часть участка на которой стоит дом оформлена в собственность еще часть находилась в аренде.

Недавно узнал что без моего ведома арендуемая часть участка была продана частному лицу.

Меня никто и ни в какой форме не уведомлял и не предлагал выкупить арендуемую часть участка.

Что можно сделать в данной ситуации чтобы отменить права собственности и самому выкупить участок по кадастровой стоимости земли?

Спасибо!

21 Марта 2016, 16:48, вопрос №1189414 Сергей, г. Москва

Уточнение клиента

Коллеги благодарю за оперативность и указание на конкретные статьи.

Два уточнения.

1. собственником было государство - муниципальная собственность (речь об участке который был в аренде)

2. речь именно о части земельного участка которая находится рядом с домом, сам дом находится на земле которая оформлена в частную собственность владельцем дома.

3. срок когда произошла передача прав частному лицу более 1 года.

В связи с этим прошу пояснить, если в договоре нет пункта о "преимуществе на право первого выкупа", есть ли юридически такое право у владельца дома?

И насколько реально добиться отмены предыдущего оформления и получить право на выкуп по кадастровой стоимости?

21 Марта 2016, 17:12

Сергей оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Часть участка на которой стоит дом оформлена в собственность еще часть находилась в аренде. Недавно узнал что без моего ведома арендуемая часть участка была продана частному лицу. Меня никто и ни в какой форме не уведомлял и не предлагал выкупить арендуемую часть участка.
    Сергей

    Здравствуйте. А собственник арендованного участка кто?

    Вообще можно опираться на ст. 35 ЗК РФ и 250 ГК РФ

    Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
    3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
    Статья 250. Преимущественное право покупки

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Но это нужно обращаться в суд и с соответствующим требованием.

    21 Марта 2016, 16:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Земскова Алёна
    Адвокат, г. Нижний Новгород
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей,

    Если в договоре аренды не было указано, что у Вас есть преимущественное право выкупа зем.участка, то выкупить вы его врядли не сможете.

    Пожалуйста, выложите скан договора, персональные данные можно затереть.

    21 Марта 2016, 16:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка, возможно в случае, если это положение прописано в договоре аренды, а так же если земельный участок является государственной либо муниципальной собственностью. таким образом если у вас не прописано положение о том, что вы имеете право в преимущественном порядке выкупить ЗУ, то можете оспорить сделку по купле продаже ЗУ, иначе, если земельный участок находится в частной собственности, то собственник вправе и без вашего уведомления распоряжаться своим земельным участком, но при этом вы сохраняете права на аренду этого участка, так как переход права собственности не прекращает права аренды на земельный участок.

    Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
    2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
    3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
    21 Марта 2016, 17:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Сергей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

    по уму надо подать требование или претензию Вашему Арендодателю… От него Вы получите информацию, которая и ляжет в основу искового заявления в суд… Скорее всего в порядке ст.64 ЗК РФ Вам придется признавать недействительной сделку — куплю -продажу, признавать отстутствующим право собственности Покупателя на спорный земельный участок и исключении сведений о нем из ЕГРИП.

    Но мне интересно, как вообще был сформирован ЗУ под частью дома… Все Ваши документы хорошо бы посмотреть...

    21 Марта 2016, 17:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Земскова Алёна
    Адвокат, г. Нижний Новгород
    Общаться в чате

    Уточнение:

    Если в договоре аренды не было указано, что у Вас есть преимущественное право выкупа зем.участка, то выкупить вы его врядли сможете.

    21 Марта 2016, 17:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина

    Здравствуйте Сергей. На арендованном участке находится какой-либо объект недвижимости. На каких условиях Вы арендовали данный земельный участок и у кого?

    21 Марта 2016, 17:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    А часть дома, расположена на земельном участке, который в аренде? Или же дом находится целиком на одном участке? Требуется уточнение.

    21 Марта 2016, 17:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Дом находится на части участка которая в собственности владельца дома, речь именно части земли которая была в аренде (на ней дом не стоит).

    21 Марта 2016, 17:22
  • Юрист - Лобанов Максим
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте уважаемый Сергей! В дополнение к мнению коллег, прилагаю Постановления Пленума Верховного Суда РФ:

    В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права».

    Таким образом Вам необходимо направить в суд иск на оспаривание зарегистрированного права.

    В соответствии со ст. 624 ГК РФ, выкуп арендованного имущества производится следующим образом: « В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

    Если в договоре аренды предусмотрено право на преимущественный выкуп необходимо в иске требовать признать за Вами преимущественное право приобретателя земельного участка и перевести на Вас права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

    21 Марта 2016, 17:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лобанов Максим
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    В связи с этим прошу пояснить, если в договоре нет пункта о «преимуществе на право первого выкупа», есть ли юридически такое право у владельца дома?
    Сергей

    Скажите, а у участка какое целевое назначение?

    21 Марта 2016, 17:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Максим, назначение для индивидуального жилищного строительства с возможностью прописки.

    21 Марта 2016, 17:41
  • Юрист - Болтунова Марина
    В связи с этим прошу пояснить, если в договоре нет пункта о «преимуществе на право первого выкупа», есть ли юридически такое право у владельца дома? И насколько реально добиться отмены предыдущего оформления и получить право на выкуп по кадастровой стоимости?
    Сергей

    Сергей Вы не ответили на каких условиях был арендован зем. участок.

    Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

    1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
    2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

    8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

    10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

    Если участок был передан в аренду на одном из указанных оснований, то можно попробовать побороться, т.к. гражданин был лишен права покупки земельного участка без торгов.

    21 Марта 2016, 17:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Дом находится на части участка которая в собственности владельца дома, речь именно части земли которая была в аренде (на ней дом не стоит).
    Сергей

    Если не стоит дом, то прав нет.

    К примеру определение ВС РФ, не совсем Ваш случай, но похоже:

    Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2012 N 6-В11-7
    В иске о признании недействительными договоров купли-продажи, аренды, исключении записи из ЕГРП отказано, так как у истца отсутствует право на приобретение спорного участка на основании ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, поскольку возникновение права на приобретение участка на основании этих статей прямо связано с наличием в собственности недвижимости, расположенной на данном участке, однако недвижимость истца на спорном участке отсутствует.

    Отказывая РОООО «BOA» в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда, пришел к выводу о том, что у истца отсутствует право на приобретение спорного земельного участка на основании положений статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права на приобретение земельного участка на основании этих правовых норм законодатель прямо связывает с наличием в собственности недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
    Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум Рязанского областного суда, согласившись с выводами нижестоящих судебных инстанций о недействительности указанных договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка, исходил из того, что вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствует право на приобретение спорного земельного участка основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с указанными нормами права при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного в статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, а также право на приобретение этих земельных участков в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
    Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что у президиума Рязанского областного суда не имелось предусмотренных законом оснований для отмены в порядке надзора состоявшихся по делу судебных постановлений.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
    В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании решения исполкома Рязанского городского Совета народных депутатов N 297 от 7 июня 1989 г. областному Совету Всероссийского добровольного общества автолюбителей (в настоящее время РОООО «BOA») отведен земельный участок площадью 1.0 га в районе <...> района г. <...> под строительство временной платной автостоянки для машин личного пользования.
    В связи с вышеизложенными обстоятельствами, а именно с тем, что на указанном земельном участке нет недвижимого имущества, принадлежащего на праве бессрочного пользования РОООО «BOA», данная статья Земельного кодекса Российской Федерации не подлежала применению к спорным правоотношениям.
    Суд надзорной инстанции в своем постановлении на основании имеющихся в деле доказательств сделал противоположный нижестоящим судебным инстанциям вывод том, что у РОООО «BOA» сохранилось право бессрочного пользования спорным земельным участком.
    Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что данный вывод президиума Рязанского областного суда является следствием фактически произведенной им переоценки доказательств по делу и сводится к несогласию с обоснованностью выводов судов первой и кассационной инстанций по заявленным требованиям.

    определила:

    постановление президиума Рязанского областного суда от 28 июня 2011 г. отменить, решение Советского районного суда г. Рязани от 4 февраля 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 30 марта 2011 г. оставить в силе.
    21 Марта 2016, 17:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Дом находится на части участка которая в собственности владельца дома, речь именно части земли которая была в аренде (на ней дом не стоит).
    Сергей

    Тогда шансы у вас нулевые, так как участок находящийся в аренде является отдельным объектом недвижимости, преимущественного права на выкуп у вас не возникает, разве что в порядке 159 федерального закона, если вы относитесь к субъектам малого или среднего предпринимательства ( вы получали землю в качестве предпринимателя?), но как я отметил выше, ваша аренда не прекращается в связи с переходом права собственности другому лицу.

    Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
    (ред. от 29.06.2015)
    «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
    21 Марта 2016, 17:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Руслан, там именно частный жилой дом, к предпринемателям никакого отношения не имеет.

    Вопрос в плоскости что ранее земля арендовалась у государства, и насколько мы понимали в случае перехода в частную собственность право на выкуп в первую очередь должны были предоставить человеку который её арендовал.

    Если бы она уже была в частной собственности и арендатор её арендовал у частного лица тут вопросов бы не было.

    21 Марта 2016, 17:47
  • Юрист - Лобанов Максим
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Максим, назначение для индивидуального жилищного строительства с возможностью прописки.
    Сергей

    Поскольку Вы не приступили к строительству на данном земельном участке, то есть на данный момент на нем отсутствует недвижимое имущество, для строительство которого он передавался Вам в аренду, вы утратили преимущественное право выкупа.

    Статья 39.3 Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
    [Земельный кодекс РФ] [Глава V.1] [Статья 39.3]

    2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
    10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со «статьей 39.18» настоящего Кодекса.
    21 Марта 2016, 17:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Земскова Алёна
    Адвокат, г. Нижний Новгород
    Общаться в чате
    речь именно о части земельного участка которая находится рядом с домом, сам дом находится на земле которая оформлена в частную собственность владельцем дома.

    Статья 35 ЗК РФ, которую указывали выше, в таком случае, здесь не примененима

    В связи с этим прошу пояснить, если в договоре нет пункта о «преимуществе на право первого выкупа», есть ли юридически такое право у владельца дома?

    Нет, увы, никаких прав.

    Если Вы хотите приобрести данный зем. участок для личного пользования, то шансов нет, если для предпринимательских целей, то он есть.

    21 Марта 2016, 17:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лобанов Максим
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Вопрос в плоскости что ранее земля арендовалась у государства, и насколько мы понимали в случае перехода в частную собственность право на выкуп в первую очередь должны были предоставить человеку который её арендовал.
    Сергей

    Спору нет, но Вы ее арендовали для индивидуального жилищного строительства, но не осуществили его на данном арендованном участке.

    Необходимо было строить дом именно на арендованном участке.

    Так согласно статьи 42 Земельного Кодекса РФ:
    Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
    — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
    — своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
    21 Марта 2016, 17:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Земскова Алёна
    Адвокат, г. Нижний Новгород
    Общаться в чате
    Вопрос в плоскости что ранее земля арендовалась у государства, и насколько мы понимали в случае перехода в частную собственность право на выкуп в первую очередь должны были предоставить человеку который её арендовал.
    Сергей

    Нет, у Вас возникло преимущественное право на заключение договора аренды( ст. 621 ГК РФ), но не выкупа зем.участка

    21 Марта 2016, 17:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    и насколько мы понимали в случае перехода в частную собственность право на выкуп в первую очередь должны были предоставить человеку который её арендовал
    Сергей

    Так как на земельном участке, арендуемом, отсутствует какое либо строение находящееся в вашей собственности то увы преимущественного права на выкуп у вас не возникает в данном случае, единственный ваш шанс это поковырятся в процедуре проведения торгов, были ли нарушения, если выявите, то можете в судебном порядке признать результаты торгов недействительными.

    21 Марта 2016, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Консультант - Рудь Николай Николаевич
    Рудь Николай Николаевич, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Подскажите пожалуйста, на момент предоставления земельного участка в собственность третьего лица Ваш договор аренды земельного участка с муниципалитетом был действующим?

    21 Марта 2016, 20:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats