Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Помогите проанализировать договор долевого участия в строительстве перед подписанием
Здравствуйте, на руках имеется договор о долевом участии от застройщика (прикреплен к данному вопросу). Почитав типовые договора мне показалось, что мой договор несколько отличается и не в лучшую сторону для участника долевого строительства, т.е. меня. Помогите понять, удовлетворяет ли этот договор некоторой средней норме, присущей данным договорам, или же мой случай из ряда вон выходящий и лучше мне держаться от него подальше.
- Договор долевого участия И11А.docx
Дополнительные сведения: дом строится, на данный момент возводится 3-й этаж. Это уже 3-й объект строительства на данном земельном участке (2 дома уже сданы). Участок прилегает к территории городского парка (видимо поэтому в договоре указано, что земельный участок с обременением и приведена ссылка на водный кодекс РФ). Дом возводится на склоне, но у застройщика на руках все подтверждающие геодезические исследования экспертизы. Застройщик одновременно ведет строительство в других районах города.
Здравствуйте уважаемый Никита! Договор юридически грамотно составлен, соответствует законодательству РФ, ни каких подводных камней или положений которые бы были рискованными для Вас я не усмотрел. Если Вас смущают какие то пункты договора, напишите, потому что мной недостатков не замечено.
По договору Вы защищены не только законодательством но и самими положениями договора.
Никита, здравствуйте!
Поддержу своего коллегу. На мой взгляд также, договор составлен грамотно, соответствует нормам действующего законодательства (в частности, 214-ФЗ), каких-то «подводных камней» не содержит. Я бы рекомендовал вам его подписать.
То, что он не слишком подробный, как обычно бывает, это тоже не минус для вас — во всем, что не отражено в договоре, нужно будет руководствоваться законом 214-ФЗ, а он довольно лоялен к участнику долевого строительства.
Меня смущает пункт 3.1.6, получается что я должен буду самостоятельно создавать проект по проведению газа?
Никита
Пуск газа осуществляется за ваш счет.
Пункт 6.4. Т.е. застройщик деньги соберет, покрутит их, потом решит расторгнуть договор и вернет деньги без индексации, в типовых договорах обычно прописывается уплата процентов.
Никита
Не так, в п. 6.3 идет речь о расторжении договора по взаимному согласию. То есть ваше согласие требуется.
Еще такой момент, если земля куплена Застройщиком, вопрос аренды этой земли местным муниципалитетом исключен (я где-то слышал, что аренда должна быть не менее 75 лет).
Никита
Сведения о земельном участке должны быть указаны в проектной декларации на объект строительства
Также отсутствует пункт наказания за нарушение сроков сдачи, или это регулируется ФЗ-214?
Никита
Как раз здесь будет применяться 214-ФЗ (а именно ст. 10 закона). Главное, чтобы у вас в договоре был отражен срок сдачи объекта (ст. 4 214-ФЗ), а это требование соблюдено.
Здравствуйте.
1. Перепроверьте доверенность, действует ли она и не отозвана ли. Можете уточнить у самого нотариуса, выдавшего ее.
2. п. 2.8 — при отклонении по площади до 3% перерасчет цены не производится, если более (менее) 3%, то перерасчет. Желательно бы установить максимальный предел, на сколько может разойтись площадь — думаю, вряд ли вас обрадует перспектива доплатить за увеличение площади на, скажем, 10%, и уж тем более вряд ли понравится уменьшение площади на те же 10%.
3. Пуск газа за ваш счет — обратите внимание.
4. Исполнение обязательств обеспечено залогом земли и страхованием — все в соответствии с ФЗ «О ДДУ». Проверьте договор страхования.
5. 4.3. В случае использования Застройщиком займов и кредитов в процессе строительства объекта, проценты за пользование займами и кредитами направленные на строительство объекта включаются в себестоимость строительства объекта. — странный пункт, первый раз такое вижу в ДДУ. В себестоимость включили проценты по кредитам, которые будет брать Застройщик. Два вопроса — насколько крупные там кредиты, если привлекаются средства дольщиков, и для чего отдельно прописано это в договоре, ответы можно только предполагать.
В целом договор крайне куцый, неподробный, очень похож на то, что застройщик мало волнуется о своих договорных обязательств и вообще не заботится о деталях их исполнения. В то же время основные моменты — предмет договора, цена, срок передачи объекта, в договоре отражены.
Пункт 6.4. Т.е. застройщик деньги соберет, покрутит их, потом решит расторгнуть договор и вернет деньги без индексации, в типовых договорах обычно прописывается уплата процентов.
Никита
Там отсылка к п. 6.3 — а это расторжение по соглашению сторон. Т.е. права на одностороннее немотивированное расторжение договора вашим договором для застройщика не предусмотрено.
Другой вопрос, что при расторжении договора по соглашению сторон деньги вам возвращаются не сразу, а только после того, как застройщик найдет нового участника вместо вас:
6.4. При расторжении настоящего Договора на основании п.6.3. Участник долевого строительства утрачивает право на получение Объекта долевого строительства. При этом Застройщик в течение 5 (пяти) дней после реализации объекта недвижимости, возвращает Участнику долевого строительства уплаченную сумму
Согласно статье 65 Водного Кодекса РФ пункт 16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Фактически могу сказать что застройщик добросовестный, в договоре указаны все нюансы