Добрый вечер! Я собираюсь купить квартиру. У продавца квартира в собственности 2 года и в договоре купли-продажи у него указана сумма 100тыс, и сейчас, продавая эту квартиру, продавец опять хочет указать эту же стоимость а остаток чтобы я ему оплатила по расписке. Зарегистрирует ли юстиция такой договор? Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Да вы можете указать любую сумму ( как, а принципе, и подарить квартиру)
Здравствуйте.
Зарегистрирует ли юстиция такой договор?
Да, стороны имеют право самостоятельно устанавливать сумму в договоре.
Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Закон, регламентирует режим налогообложения объектов недвижимости, но никак не отражается на регистрации перехода права собственности.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте!
Зарегистрирует ли юстиция такой договор?
Олеся
Да, Росреестру ваша цена абсолютно не важна. Только имейте в виду, что при расторжении договора вам может быть тяжело вернуть свои деньги.
Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Олеся
Это касается налога на имущество (не НДФЛ при продаже недвижимости)
Добрый вечер! Я собираюсь купить квартиру. У продавца квартира в собственности 2 года и в договоре купли-продажи у него указана сумма 100тыс, и сейчас, продавая эту квартиру, продавец опять хочет указать эту же стоимость а остаток чтобы я ему оплатила по расписке. Зарегистрирует ли юстиция такой договор? Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Здравствуйте! Да, можете. Принятые изменения касаются определения кадастровой стоимости продаваемого имущества для исчисления с него налога НДФЛ. И применяются данные изменения для объектов, приобретенных в собственность после 01.01.2016. Т.е в любом случае данные изменения к продаваемой квартире не применяются. Имейте в виду, что получить налоговый вычет (возврат НДФЛ), если ранее не получали, на квартиру при покупке Вы сможете только с этой суммы 100 000 р.
Вот изменения, которые касаются кадастровой стоимости:
НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
Статья 4
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Как видите, изменения касаются именно вопросов налогообложения дохода, полученного продавцом от продажи. Так квартира приобретена продавцом до 01.01.2016 эти положения к вашему договору не применяются.
Но, как верно, указали коллеги, лучше всего указывать стоимость квартиры — 1 000 000 р. В этом случае риск признания сделки недействительной минимальный, а покупателю не нужно будет платить налог, так как можно применить вычет в размере 1 000 000 р.
Но, как верно, указали коллеги, лучше всего указывать стоимость квартиры — 1 000 000 р. В этом случае риск признания сделки недействительной минимальный, а покупателю не нужно будет платить налог, так как можно применить вычет в размере 1 000 000 р.
Извините, конечно, продавцу не нужно платить налог, заявив вычет!
Здравствуйте. Можно указать и 100 т.р., Росреестр примет такой договор и зарегистрирует ваше право собственности. Налоговая в данном случае может вызвать продавца и вас к себе для дачи объяснений, а может и не вызвать. Если вызовет — будут спрашивать, почему так дешево и т.д. Поясните, что вы так договорились, так как он покупал квартиру за 100 т.р., так и продает. И он даст также же объяснения. На этом все закончится. Для вас нет никаких последствий. Есть риск, что продавец потребует расторгнуть договор и тогда он вам вернет только 100 т.р., но это маловероятно, так как у вас будет расписка в получении им остальной суммы, и в таком случае, вы можете заявить об этом в органы, что для него не очень хорошо. А заключать сделку можно на любую сумму.
Здравствуйте, Олеся!
В Вашем случае Договор в Росреестре зарегистрируют, но налоговая может через суд признать данную сделку недействительной, в связи с заниженной стоимостью квартиры.
Здравствуйте.
Я собираюсь купить квартиру. У продавца квартира в собственности 2 года и в договоре купли-продажи у него указана сумма 100тыс, и сейчас, продавая эту квартиру, продавец опять хочет указать эту же стоимость а остаток чтобы я ему оплатила по расписке. Зарегистрирует ли юстиция такой договор? Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Олеся
Вы имеете на это право. Обычно это делают для ухода от уплаты налогов.
Но вы рискуете, в случае отмены сделки вернуть только сумму в 100 тысяч рублей, а вот за остальную придется бороться скорей всего в суде.
Олеся, в предложенной продавцом схеме много подводных камней, которые могут привести к негативным последствиям для Вас. Например, если Вы решите воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, то сможете его получить только в сумме 100 т.р. на основании договора. Если будете предоставлять расписку на другую сумму, доказывая, что приобрели квартиру по другой цене, то могут обнаружиться признаки налогового правонарушения вплоть до преступления. Если вдруг возникнет необходимость признать сделку недействительной, то какую сумму Вы получите с продавца? Возможно, лишь ту, которая указана в договоре. Так ли Вам необходимо брать чужие проблемы на себя?
Указав такую цену продавец хочет уйти о уплаты налога. Обычно объяснение всему этому заключается в уплате налогов. Росреестр зарегистрирует но, аы рискуете вдвойне. С одной стороны налоговая может оспорить такую сделку, с другой стороны супруг или супруга продавца или сам продавец черкз какое то время.Тогда уж точно будет сложно доказать реальную сумму. Как вариант можно провести сделку серез банковскую ячейку, как перестраховка
Зарегистрирует ли юстиция такой договор?
Олеся
Здравствуйте! Юстиция больше не занимается регистрацией договоров. Договоры купли-продажи с 1 марта 2013 года не регистрируются. Сейчас регистрируется переход права в Росреестре.
Переход права Росреестр обязан зарегистрировать при любой стоимости.
Ведь в начале этого года был принят закон, запрещающий регистрацию таких сделок по явно заниженной цене, верно?
Олеся
Были внесены изменения в НК РФ, но покупателей они не касаются.
Продавец за это может быть привлечён к ответственности.
Абаполова Людмила
А покупателя это разве касается? Главное Росреестр без проблем зарегистрирует переход права, а налогообложение это уже вопрос второстепенный, а налоговая база по кадастровой стоимости с уменьшением на понижающий коэффициент к квартирам приобретенным до 1 января 2016 года не применяется
Уважаемая Олеся!
Не могу согласиться с коллегами, что цена договора — личное усмотрение сторон. Да, свобода договора существует. Но когда недвижимость (квартира) продаётся по цене подержанного автомобиля — к сторонам договора могут возникнуть вопросы.
Налоговые органы имеют право проверять правильность применения цены для целей налогообложения по таким сделкам.
Занижение цены квартиры осуществляется с целью уклонения от уплаты большого налога, то есть с целью, противной нормам правопорядка. Продавец за это может быть привлечён к ответственности.
Также следует знать, что такие сделки могут быть квалифицированы, как
ничтожные, то есть, признаны недействительными и совершенными с целью
уклонения от налогов.
Налоговые органы вправе предъявлять в суд иск о признании такой сделки недействительной. Следствием этого может быть взыскание в доход государства всего полученного по таким сделкам. Так что от действий продавца можете пострадать и ВЫ, покупатель.
А покупателя это разве касается?
Григорьев Руслан
Если сделка будет признана ничтожной, последствия коснутся и покупателя, так как всё полученное сторонами по такой сделке перейдёт в доход государства.
Статья 169 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности
Сделка,
совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или
нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167
настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может
взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке
сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия,
установленные законом.
В описанной клиентам ситуации противоправно действуют обе стороны, так что последствия могут быть плачевными для обеих сторон.
Да и про уклонение от налогов можно было бы поспорить — так ли уж оно не повлечёт негативных действий для покупателя....
Здравствуйте, Олеся!
Вы скажите продавцу, что при владении квартирой менее 3 лет в случае ее продажи можно смело указывать сумму до 1 млн.рублей. Именно в таком размере продавец может получить имущественный налоговый вычет при подаче декларации о доходах, что фактически означает освобождение от уплаты налога, и это избавит его от необходимости плести эти темные схемы.
"Вы скажите продавцу, что при владении квартирой менее 3 лет в случае ее продажи можно смело указывать сумму до 1 млн.рублей". Мысовский Виталий
У же не менее трех лет, а 5 лет (ст. 217 НК РФ).
«Зарегистрирует ли юстиция такой договор?»
Олеся, Закон действительно вступил в действие и согласно новому положению срок владения квартирой продлен с 3-х до 5 лет, но это для квартир купленных после 01.01.16. В Вашем случае продавец уплатит налог со 100 тысяч и Вам нечего бояться, т.к практика такая есть и раскрыта в вопросах:
pravoved.ru/question/1098497/#qc313177
Вам их надо почитать для общего сведения.
На сделке (Закладке) составляется две расписки По ДКП и На неотделимые улучшения. Копии расписок выдаются Покупателю, оригиналы передаются после регистрации Договора. Для Вас рисков нет, т.к Суд в случае оспарения сделки учитывают все деньги по всем распискам. Если после покупки этой квартиры Вы захотите ее продать в течение срока менее 5 лет, то к Вам будет применим Налог в размере 13% от 705 стоимости в соответствии с кадастровой оценкой независимо от цены указанной в новом договоре.
То есть сделку — дарение она то же может оспорить ;)? Не думаю, что налоговая будет это делать.