Договор купли-продажи между близкими родственниками с целью уменьшить сумму налога при последующей продаже

Попробую изложить, исходя из того, насколько я понял ситуацию.

Вы говорите насколько я понимаю про продажу квартиры Вашей мамой Вам.

Тогда в этой ситуации «реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей» не получится, т.к. имущественный налоговый вычет в 2 млн. применяется при приобретении имущества, а не при продаже.

Если вообще говорить о возникновении НДФЛ при продаже квартиры Вашей мамой Вам, то тут следует отметить следующий факт, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется. Данный вывод следует из пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

С 1 января 2016 г. вступают в силу новые правила освобождения от обложения НДФЛ доходов физических лиц — налоговых резидентов РФ от продажи недвижимого имущества (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Но эти правила будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Также тут нужно учитывать следующее, покупатель (т.е. Вы ) в этом случае не имеет права на имущественный вычет (как раз 2 млн.), если он приобрел недвижимость у взаимозависимого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми лицами признаются супруги, родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

А вот при дальнейшей продаже квартиры Вами в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета согласно пп. 1 данного пункта Вы вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Для подтверждения права на уменьшение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи недвижимого имущества, в налоговый орган одновременно с налоговой декларацией по налогу на доходы физических лиц (по форме 3-НДФЛ) договор купли-продажи и платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по указанному договору.

Сергей, добрый вечер!

По поводу получения вашей мамой вычета вследствие приобретения квартиры я проблем никаких не вижу т.к. ч. 5 ст 220 НК говорит что

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение
реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих
детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной
системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка
купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них
совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

Речь о невозможности получения вычета в ситуации когда квартира из за приобретения которой возникает право на вычет покупается у родственника применительно к п. 11 ч.1 ст. 105.1 НК, мама же приобретала квартиру у посторонних лиц, у нее проблем с вычетом быть не должно.

Проблемы были бы у вас, если бы вы покупая у мамы квартиру заявили на вычет по п. 3 ч.1 ст. 220 НК но вы этого делать насколько понял не собираетесь. Что касается права на вычет путем уменьшения дохода от продажи в целях налогообложения применительно к п.1 ч. 1 ст. 220 т.е. при продаже то тут у вас проблем тоже быть не должно т.к. ст. 220 в плане взаимозависимых лиц говорит только о вычетах, предусмотренных п.3 и4 ч.1 ст 220

Письмо Минфина России от 13.07.2015 N 03-04-07/40094)

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы
физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что супругами в 2014 году в общую совместную
собственность у отца одного из супругов была приобретена квартира с
привлечением средств целевого кредита.
В соответствии с пунктом 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов:
имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартир. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей;
имущественного
налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком
расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически
израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации, в частности, квартиры. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 220
Кодекса данный имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме
фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов
в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000
рублей.
Согласно пункту 5 статьи 220 Кодекса имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220
Кодекса, не предоставляются, в частности, в случае, когда сделка
купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них
совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в
соответствии со статьей 105.1 Кодекса.
Подпунктом 11 пункта 2 статьи 105.1
Кодекса определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо,
его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том
числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун
(попечитель) и подопечный.
Таким образом, супруг и отец другого супруга, которые являются сторонами
сделки купли-продажи квартиры, не являются по отношению друг к другу
взаимозависимыми лицами.
Вместе с этим, абзацем первым пункта 1 статьи 105.1
Кодекса установлено, что если особенности отношений между лицами могут
оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых
этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или
деятельности представляемых ими лиц, указанные в пункте 1 статьи 105.1 Кодекса лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.
При этом на основании пункта 7 статьи 105.1 Кодекса суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 статьи 105.1 Кодекса, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 статьи 105.1 Кодекса.
Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, при приобретении супругами в
общую совместную собственность у отца одного из супругов квартиры с
привлечением средств целевого кредита, другой супруг вправе получить
имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220
Кодекса, исходя из величины оплаченных расходов, подтвержденных
платежными документами, или на основании заявления супругов о
распределении расходов на приобретение указанного объекта недвижимости,
но не более установленных статьей 220 Кодекса размеров, в том случае, если не будет установлена взаимозависимость указанных лиц.

Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?
Сергей

Здравствуйте, Сергей!

Как правило, проблем с подтверждением передачи денежных средств именно распиской не возникает. ФНС РФ высказывала мнение о том, что такое подтверждение возможно. Более того, можно обойтись и без расписки, указав в договоре, что деньги получены.

К примеру (нумерация в нормах НК РФ в настоящее время другая, но к сути это отношения не имеет):

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 мая 2013 года № ЕД-4-3/9243@
О документальном подтверждении уплаты денежных средств при предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. Вместе с тем если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным.
Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации (письмо от 25.04.2013 № 03-04-07/14436).
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации 3 класса
Д.Егоров

2018-2020… я продаю квартиру, ну скажем, за 8 млн. и плачу налог с 1 млн. (8-7=1), а не с 3-х, если б квартира осталась бы в собственности мамы
Сергей

Сергей, а почему у мамы возникнет обязанность платить налог, если она продаст квартиру, которая в собственности более 3 лет? Вы же указываете, что приобретена она в 2015, продажа (на сторону) планируется ориентировочно с 2018. Я где-то не уловила Вашу мысль, поясните, пожалуйста!

Вопрос: возможно ли оформить договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, при этом указав сумму в договоре около 7 млн. рублей, с целью минимизировать налоговую базу при исчислении налога от продажи квартиры сыном в будущем?
Сергей

Здравствуйте!

Да, конечно можно.

Т.е. таким образом, во-первых, можно (?) реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей, а, во-вторых, уменьшить налоговую базу при расчете налога с продажи в будущем?
Сергей

Не понял? А что она покупает?

1. Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?
Сергей

Не будет, в налоговую не нужно предоставлять расписку.

2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?
Сергей

Про какой вычет Вы спрашиваете? Он был бы возможен только при продаже и покупке квартир в одном налоговом периоде.

Увы, но при такой купле-продаже Вам налоговый вычет не полагается, так как сделка будет произведена между близкими родственниками, то есть налог платить придется

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

Сергей, здравствуйте!

2014г. Мама преобрела квартиру за 5 млн. по ДДУ. 2015г. Подписала акт п/п и оформиоа собственность 2016г. Подаем на вычет для супруга мамы.
Сергей

да, все правильно, так можно

После чего мама продает мне по ДКП квартиру уже за 7 млн. 2017г. Подаем на вычет для мамы. Формально, у нее возник доход (7-5=2 млн.). Т.е. мы прибавим сейчас (в 2016-м году) к стоимости квартиры 2 млн. именно потому, что это сумма, на которую делают вычет, который мама в свою очередь еще ни разу в жизни не использовала и навряд ли когда-нибудь еще представиться возможность его использовать.
Сергей

вычет она при продаже может получить либо 1 000 000 руб., либо за минусом расходов (5 000 000 руб.). т.о. НДФЛ ей платить придется, минимум 260 000 руб.

2018-2020 в зависимости от моей жизненной ситуации, я продаю квартиру, ну скажем, за 8 млн. и плачу налог с 1 млн. (8-7=1), а не с 3-х, если б квартира осталась бы в собственности мамы, или вообще с 8-ми, если она подарила бы мне ее по Договору дарения, который все тут очень любят советовать.
Сергей

вы не сможете уменьшить доход на расходы в силу п.5 ст.220 и будете платить НДФЛ с 7 000 000 руб. (8 000 000 — 1 000 000), т.е. 910 000 руб.

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса

1. Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?
Сергей

проблем с ДКП не будет, будут с вычетом и НДФЛ

2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?
Сергей

вы ее не перекроете, т.к. как я указал либо в размере не более 1 000 000 руб., либо за минусом расходов, т.ч. НДФЛ будет

возможно ли оформить договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, при этом указав сумму в договоре около 7 млн. рублей, с целью минимизировать налоговую базу при исчислении налога от продажи квартиры сыном в будущем?

Да, конечно, это возможно. Стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор на любых условиях. не противоречащих закону. Цена в договоре купли-продажи является существенным условием договора. Вы вправе установить в договоре купли-продажи любую цену.

можно (?) реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей, а, во-вторых, уменьшить налоговую базу при расчете налога с продажи в будущем?

Да. Можно. Только это будет не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных расходов.

НДФЛ в этом случае составит

(7000000-5000000)*13%=260000 руб.

При имущественном вычете без подтвержденных доходов НДФЛ составит

(7000000-1000000)*13%=780000 руб.

Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?

Нет. Не будет проблем. Сделка между родственниками не является основанием для отказа в имущественном вычете. .

СТ. 220 НК РФ:

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016 г?

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при представлении налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

«Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой? 2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть „прибыль“ от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?»

Сергей, в силу Свободы договора ст. 421 ГК РФ, оформленного лучше в простой письменной форме Вы можете указать любую цену квартиры. Если Мама брала по ДДУ за 5млн, то и Вам надо оформлять за 5, а потом, при дальнейшей реализации так указывать по Договору 5 и делать две расписки, одну по Догово все равно все будут в ячейках, бояться нечего. Главное не придумывать схемы с налоговым вычетом.

И, тогда, Вам ничто не мешает сделать Дарственную от Матери к Сыну.