Какие сложности возникают при покупки квартиры, в которой зарегистрированы несовершенолетние дети?

А также в момент дарения в квартире были зарегистированы двое несовершеннолетних детей. Со слов продавца дети на данный момент выписаны и живут в Казахстане.
Юлия

Здравствуйте. Запросите у продавца справку о зарегистрированных в квартире и копию св-ва о смерти мамы.

Это основное.

Как обезопасить себя при покупке такой квартиры? Какие документы запросить у продавца для совершения сделки?
Юлия

Так же узнайте как была мамой квартира получена и если по приватизации, то кто участвовал или мог участвовать в приватизации.

Если дети были на момент приватизации прописаны там, то они могут попробовать оспорить и продажу и дарение.

Если их не было или квартира была куплена например, то нормально.

Плюс узнайте нет ли долгов у продавца по которым есть исполнительное производство у приставов, это можно на сайте ФССП посмотреть.

Плюс оплата КУ и кап. ремонта. Потому что долг по кап. ремонту перейдёт на Вас. По КУ нет, но лишняя нервотрёпка тоже ни к чему.

В общем то это основное. Ну и дееспособен ли продавец нужно узнать, по справке с наркологии или от психиатра.

Добрый день!

Как обезопасить себя при покупке такой квартиры?
Юлия

Для безопасности закажите выписку из ЕГРП (реестр прав) в Росреестре — будет видно есть ли ограничения в отношении данной квартиры, а также собственник, также можете попросить от продавца взять справку о зарегистрированных на данный момент в квартире. Также попросите свидетельство о смерти матери + задолженность за коммунальные услуги, также уточните на основании чего мать приобрела квартиру. Данных документов будет достаточно для того, чтобы узнать о безопасности предстоящей сделки. С уважением, Урванцев Евгений.

(на данный момент со слов настоящего владельца мама умерла). Право собственности настоящего владельца зарегистрировано на основании договора дарения. В договоре дарения прописано, что даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания и пользование квартирой
Юлия

Здравствуйте. Даритель- мать. Если она действительно умерла- должно быть свидетельство о смерти. Соответственно — она уже квартирой пользоваться никак не сможет, тогда это условие дарения вам роли не играет. Возьмите у продавца выписку о том кто зарегистрирован в квартире- будет полный список лиц, вдруг там кто то еще есть.

На счет детей — только смотреть их место новое регистрации, как правило дети прописаны там где и родители. (еще вопрос сколько лет детям — если имеют свой паспорт то там уже делается отметка о регистрации). Вопрос не просто где они проживают, а где они зарегистрированы. Если они на самом деле не выписались из квартиры то выселять вам их потом придется через суд + там будут учавствовать органы опеки.

Отдельный и главный вопрос- чтобы продавец был дееспособен, на учете в пнд не состоит и т.д.

Со слов продавца дети на данный момент выписаны и живут в Казахстане.
Юлия

Со «слов», это не вариант, нужно запросить справку из ЕГРП в Росреестре + свидетельство о смерти матери.

Здравствуйте, я думаю ровно те документы из общего перечня, которые Вам потребуются в Росреестре для регистрации перехода права собственности к Вам.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2014 г. N 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

57. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления о государственной регистрации прав.
58. К заявлению о предоставлении государственной услуги должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
59. Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приведен в приложении N 2 к Административному регламенту. Приложение N 2к Административному регламенту
Перечень
документов,
необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
14. Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора
14.1. Заявитель — физическое лицо
14.1.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):
— договора и перехода права — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
— договора и права — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
— ипотеки в силу закона — представляет залогодержатель (лицо, отчуждающее объект недвижимости; банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо) или залогодатель (лицо, приобретающее объект недвижимости) в случаях, когда на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств возникает ипотека в силу закона, регистрируемая одновременно с государственной регистрацией права лица, приобретающего объект недвижимости (при заключении: договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено данным договором; договора ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением; договора купли-продажи, мены, ренты жилого помещения, для приобретения которого используются кредитные средства или средства целевого займа).
В случае если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации сделки, перехода права и права собственности (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (работником нотариуса).
14.1.2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал).
14.1.3. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны договора (физического лица) действует представитель (оригинал и копия).
14.1.4. Документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем физического лица (оригинал и копия).
14.1.5. Документ, подтверждающий наличие зарегистрированного в установленном порядке права, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости. Если право лица, отчуждающего объект недвижимости, ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, представляется оригинал документа, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается этому лицу (для документов, которые в соответствии с Законом о регистрации должны представляться в оригинале, в иных случаях представляется копия). Если право на отчуждаемый объект недвижимости возникло до введения в действие Закона о регистрации (до 31 января 1998 г.) или в соответствии с федеральным законом не с момента его государственной регистрации (например, в порядке наследования) и данное право ранее не было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, лицом, отчуждающим объект недвижимости, также представляются заявление о государственной регистрации права на отчуждаемый объект и иные необходимые для ее проведения документы, в том числе документ, подтверждающий наличие зарегистрированного в установленном порядке права.
14.1.6. Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) (если договор совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен — не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал). Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты (земельный участок (право аренды на земельный участок) и расположенный на нем объект недвижимости) должны отчуждаться одновременно. Если по договору мены отчуждаются жилые помещения, расположенные на территории различных регистрационных округов (субъектов Российской Федерации), договор регистрируется единожды по выбору заявителей в одном из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, действующих на территории регистрационных округов, в пределах которых расположены такие жилые помещения; в этом случае в другой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, действующий на территории регистрационного округа, в пределах которого расположено другое жилое помещение, для государственной регистрации перехода права на него представляется договор мены с регистрационной надписью, свидетельствующей о проведенной государственной регистрации договора и перехода права на первое из названных жилых помещений (если договор совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2-х экземпляров, один из которых, подлежащий возврату обладателю, подлежащих государственной регистрации прав, должен содержать указанную регистрационную надпись; если договор нотариально удостоверен — не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал, который должен содержать указанную регистрационную надпись).
14.1.7. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено федеральным законом) (оригинал и копия).
14.1.8. Выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
14.1.9. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
— документ, подтверждающий исполнение продавцом условия договора купли-продажи, с исполнением которого стороны договора связывают возможность перехода права на объект недвижимости к покупателю (например, когда договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены) (оригинал и копия);
— удостоверенное в установленном порядке согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится (не поступает) в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда — не менее 2-х экземпляров копий);
— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (оригинал и копия);
— согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (оригинал и копия);
— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект отчуждается (приобретается) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано лицу, отчуждающему объект недвижимости, в обеспечение пожизненного содержания (оригинал и копия);
— письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
— документы, подтверждающие, что продавец доли в праве (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением), либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на жилое помещение) (оригинал и копия).
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Если дети действительно прописаны, стоит воздержаться от покупки квартиры до их выписки и регистрации по новому месту. Как справедливо отметил Верховный суд, только реальное соблюдение прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.