Пару вопросов относительно договора

Question

Добрый день ув. Юристы! Мы являемся квартирным бюро и сдаем квартиры на сутки. Используем вот такой договор, который составил нам юрист (важно, чтобы договор был на одном листе) целый год. 1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре.. 3) Что касается договора с прямым собственником - он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. 4) В дополнение к вопросу 3-го пункта... договор с собствеником должен иметь те же термины, которые используются в нашем договоре с конечным клиентом? 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей - а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред - в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Спасибо!

Евгений Мирошниченко · Answer

Добрый день! Уважаемый Сергей, договор составлен вполне корректно, приложением к договору нужен будет акт приема передачи (для того, чтобы установить в каком состоянии все находится и указать точно, если будут какие то замечания после выезда человека.) при выселении, чтобы он подписал акт приема передачи от него к вам) так в случае порчи имущества будут все основания взыскать компенсацию и упущенную выгоду из за проведения, скажем ремонта. В договоре с прямым собственником обязательно указывайте предоставление наличия всех документов, которые подтверждают право собственности и требуйте выписку ЕГРП, что данная квартира в данный момент принадлежит ему. установите санкции за дачу заведомо ложных документов. установите в договоре возможность субаренды. для ответственности пропишите эти обстоятельства и не подписывайте обратный акт приема передачи при причинение вреда данным лицом. Для уточнения прошу обращаться в чат лично. С уважением!

Владимир Балашов · Answer

1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. Сергей Здравствуйте. Вполне допустимо сдавать как ип- ничего страшного в этом нет. Иной вопрос- вам в вашем договоре найма с собственником должен быть разрешен поднайм 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре… Сергей Например список имущества которое есть в квартире- чтобы на случай поломок было меньше вопросов. 3) Что касается договора с прямым собственником — он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. Сергей На ИП — вы же сдаете дальше от имени ИП — это логичнее 4) В дополнение к вопросу 3-го пункта… договор с собствеником должен иметь те же термины, которые используются в нашем договоре с конечным клиентом? Сергей Крайне желатильно 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей — а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред — в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Сергей По ст 1064 гк вред возмещается лицом — которое этот вред причинило. Если по вине поднанимателя — будет возмещать он. Но это придется доказывать + у вас в договоре пункт об этом есть сверху на обороте.

Олег Ларин · Answer

Здравствуйте, Сергей! 1. Претензий с правовой точки зрения к Вашему договору нет. Единственное, можно в раздел «Ответственность сторон» добавить пункт: «Наниматель имеет право предъявить Поднанимателю регрессные требования в случае виновного нанесения Поднанимателем ущерба третьим лицам». 2. Приложите опись имущества, имеющегося в квартире, к договору. А также правила пользования электронагревательными приборами. 3. На предоставление таких услуг существует специальный ОКВЭД. Поэтому договор с прямым собственником лучше оформить как на ИП. Тем более, что Вы сдаете посуточно как ИП. 4. У Вас несколько другой договор с прямым собственником, а это уже договор аренды. Но в каких-то моментах термины, используемые в представленном Вами на обсуждение договоре могут быть использованы в договоре с прямым собственником- смотря, как этот договор с прямым собственником будет составлен. 5. См. п. 1 ответа.

Виолетта Магола · Answer

1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. Сергей И я б назвала стороны, Наймодатель и наниматель п.1.7. предоставляется для проживания… чел-к, при этом указывается в п. 1.9. что оплата по суткам, так Вы изначально по суткам платите, или все такие за месяц? Наверное корректнее будет заключить договор на месяц п. 2.2. Оплату за коммунальные платежи производит наниматель (более того стоит прописать за что именно: свет или по платежке от УК) Так если вы снимаете по суткам, так вы ежедневно должны будете заключать новый договор и тогда о какой оплате за ЖКУ идет речь? 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре… Сергей Приложения не прикрепили, перечень передаваемого имущества должен быть указан, св-во о праве собственности ( копия) 3) Что касается договора с прямым собственником — он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. Сергей Конечно на Вас как на ИП, а далее в договоре так же должен быть пункт о том, что собственник дает согласие на сдачу квартиры в субаренду и далее вы заключаете договор субаренды 4) В дополнение к вопросу 3-го пункта… договор с собствеником должен иметь те же термины, которые используются в нашем договоре с конечным клиентом? Сергей Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Таким образом, существенные условия договора аренды также обязательно должны быть указаны и в договоре субаренды.Желательно получить либо письменное согласие на субаренду, либо данный пункт должен быть в договоре Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей — а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред — в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Сергей Ответственность нести будет собственник квартиры. далее он сможет взыскать с вас сумму в суд порядке, если добровольно не выплатите ему

Елена Рассказова · Answer

Здравствуйте. 1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. Договор вполне корректный. Единственное, странным показалось, что с 23 до 8 нельзя присутствовать посторонним лицам, если наниматель согласен, то почему бы и нет. 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре.. Только приложения, которые указаны у вас в договоре с вещами в квартире и лицами, проживающими в ней. 3) Что касается договора с прямым собственником — он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. Лучше как на ип договор заключать. 4) В дополнение к вопросу 3-го пункта… договор с собствеником должен иметь те же термины, которые используются в нашем договоре с конечным клиентом? Укажите лучше так, как в договоре с клиентами. 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей — а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред — в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Нести ответственность будет наниматель квартиры. Согласно ст. 678 ГК : Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. В соответствии со ст.681 наниматель должен делать текущий ремонт помещения, куда входит и ремонт сантехоборудования, например если зальет.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! 1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. Сергей Согласно п. 1.2. Вы сдаете с согласия наймодателя. Нужно указать в договоре с наймодателем, что «настоящим Наймодатель дает согласие на передачу квартиры в поднайм», иначе договор поднайма может быть признан недействительным по основанию, указанному в ст. 173.1 ГК РФ. Пункт 2.2. следовало бы конкретизировать — какие платежи. Касательно ответственности. Аванс — не способ обеспечения обязательств и не неустойка. Я бы подкорректировал. что подлежит уплате неустойка в размере аванса (с оговорками по поводу размера как у Вас). Оплата осуществляется удержанием авансового платежа. 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре… Сергей Больше ничего. 3) Что касается договора с прямым собственником — он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. Сергей Все равно, но для налоговой лучше чтобы все стыковалось. Кроме того, надо в договоре писать не «в праве сдавать в поднайм» и не «в праве с согласия», и не «вправе без согласия» (не субаренду!), а «дает согласие», потому как в соответствие со ст. 685 ГК: 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает… 4) В дополнение к вопросу 3-го пункта… договор с собствеником должен иметь те же термины, которые используются в нашем договоре с конечным клиентом? Сергей Нет, «наймодатель» и «наниматель». 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей — а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред — в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Сергей Непосредственный причинитель вреда — в силу ст. 1064 ГК. Но сначала иск будет к собственнику, а позже он будет разбираться с Вами, а Вы с поднанимателем. Тут надо будет собирать доказательства: акт управляющей компании, сам договор (свидетельствует о том, что квартира была в пользовании поднанимателя, а не Вас), акт противопожарной службы, например и любые прочие. Затем взыскивать стоимость ущерба с причинителя. Насчет потопа — надо определять в чье зоне ответственности находится лопнувшая труба (УК или собственника или в данном случае, соответственно, нанимателя).

Марина Болтунова · Answer

1) На сколько он корректен? Мы сдаем квартиры как ИП. Сергей Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Исходя из указанного Вы, являясь ИП, являетесь физическим лицом, то Вы заключаете договор найма с собственником и договор поднайма с поднанимателем. При этом в договоре с собственником Вы тоже действуете как ИП. Однако если поднанимателем будет выступать юридическое лицо, то с ним Вы обязаны заключить договор аренды. 2) Что должно прилагаться к договору в целом? по мимо вещей описанных в договоре… Сергей Объем достаточный. 3) Что касается договора с прямым собственником — он должен быть на нас как на ИП или как на физ с правом суб.аренды. Сергей Да, как ИП, т.к. в противном случае, Вы действуя как ИП в отношениях с поднанимателем, ставите под сомнение договор найма, в виду того, что нем Вы участвуете как обычное физическое лицо, которое не осуществляет предпринимательскую деятельность. Почему я укажу ниже. 5) Если вдруг (не дай Бог) случается форс-мажор: Наш клиент заливает соседей — а там ремонт. Наш клиент (не приведи господи) спалил квартиру или нанес еще какой-то существенный вред — в рамках договора кто будет нести ответственность и как сделать все грамотно? Сергей Соглашусь с коллегами, который указали, что ответственность несет лицо, которое причинило вред по общим основаниям (ст.1064 ГК РФ). В случае если данное лицо не будет установлено, то ответственность за причиненный вред несет собственник помещения в силу того, что на нем лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ), который в свою очередь может предъявить требования к Вам в силу (п.1 ст.685 ГК РФ), а Вы в свою очередь можете предъявить требования к поднанимателю, если докажете, что виновен он. Теперь, если говорить о самих договорах в целом, то есть риск, что по заявлению собственника их могут расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора (п.2 ст. 450 ГК РФ). Учитывая, что Вы на самом деле фактически не будете проживать в указанных квартирах, да и просто физически не в состоянии этого сделать, у Вас нет намерения как указано в ст. 671 ГК РФ проживать в нем. Т.е. Ваша цель это получение прибыли от сдачи имущества в наем. Если Вы заключаете договор с собственником как обычное физ лицо, а с поднанимателем как ИП указанные обстоятельства еще более усиливаются, т.к. сразу становятся понятны намерения. Если Вы не намерены скрывать от собственников, что Вы будете сдавать данные квартиры в наем, то возможно Вас устроит агентский договор (гл.52 ГК РФ)

Дмитрий Чернобавский · Answer

Сергей, здравствуйте! к мнению коллег добавлю, Вас следует прописать в договоре с собственников жилого помещения его обязанность уведомлять Вас (с Вашим правом принимать участие) о всех предъявленных к нему претензиях третьих лиц связанных с использованием данного жилого помещения. при наличии данного пункта (поскольку к Вам могут предъявить регрессные требования) Вы сможете своевременно владеть информацией и оперативно реагировать на возможные проблемы, участвовать при составлении актов УК, приносить возражения на них.