Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Акт осмотра и пункт об отмене всех предыдущих обязательств в ДКП квартиры
Я - продавец.
Совместно с покупателем подписали акт осмотра примерно такого содержания:
------------------
Продавец .... и покупатель ...
составили акт о нижеследующем:
...
На момент осмотра квартира находится в состоянии, отдельные аспекты которого не отражены в технической документации на квартиру, не согласованы с проектными и/или обслуживающими организациями и могут являться или считаться дефектами и/или недостатками:
...
-------------
В текст проекта ДКП по моей просьбы было включено:
--------------
8.Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующим законодательством Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
-----------------
Больше ничего относительно качества квартиры в ДКП нет.
Покупатель настаивает на включении такого пункта в ДКП:
--------------------
18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
--------------------
Договор планируется заключить через нотариуса. Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано "незарегистрированная перепланировка".
Вопрос: Стоит ли мне настаивать на исключении п. 18?
Отменяет ли этот пункт то, что я "сообщил" покупателю?
(В контексте трактования потенциальным судом 475 ГК РФ.)
Покупатель без обоснования заявляет, что пункт "нужен" (я так понял, что не ему, а вообще/для нотариуса). Так ли это?
Вопрос не про скрытые/новые дефекты, а именно про те, что на данный момент отражены в акте осмотра.
Потенциально, ни Ваши, ни его изменения никакой полезной нагрузки и угрозы не несут.
Здравствуйте, Александр!
Вопрос: Стоит ли мне настаивать на исключении п. 18? Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?
Александр
В общем это стандартный пункт для ДКП недвижимости.
18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства
или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Александр
слово представления, в силу не понятной трактовки я бы рекомендовал заменить на слово «соглашение».
Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю? (В контексте трактования потенциальным судом 475 ГК РФ.)
Александр
Нет он не отменяет, так как это является актом осмотра, и не порождает обязательства.
Покупатель без обоснования заявляет, что пункт «нужен» (я так понял, что не ему, а вообще/для нотариуса). Так ли это?
Александр
У каждого нотариуса могут быть свои «заморочки» к сделкам с недвижимостью. Так что если у одного нотариуса это необходимый пункт, то для другого это не нужно.
Но с учетом того, что у Вас была перепланировка, и она не узаконена, обязательно составьте отдельный акт осмотра, чтобы в нем было отражено, что покупателю известно о перепланировке и у него претензий нет. Несмотря на то, что он не будет заверен нотариусом, в случае судебных споров с покупателем, он так же будет иметь юридическую силу.
В вашем случае акт осмотра нужен обязательно. Но про него можно не указывать в самом договоре. В договоре оставить и п.8 и 9 и 18. Даже при наличие пункта 18 акт все равно в случае возникновения споров будет иметь юридическую силу.
Покупатель что-то хитрит. В св-ве о регистрации права собственности о незаконной перепланировке и/или переустройстве не пишется, это отражается только в документах БТИ. Я предчувствую что покупателя беспокоит переустройство/перепланировка и он хочет подстраховаться алгоритмом: выселение-реституция. Я бы отказался от такого сложного покупателя.
Казаков Евгений
Покупатель вполне нормальный, просто хочет себя обезопасить в части того, что его могут оштрафовать за незаконную перепланировку. А так акт будет свидетельствовать о том, что перепланировку проводил не он, а бывший собственнику.
Но бывшего собственника могут и не привлечь к ответственности, так как срок давности по административным делам составляет не более 1 года с момента его совершения, т.е. совершения перепланировки, в данном случае.
Вопрос именно о том, будет ли он действовать без включения в договор.
Александр
да действовать будет так как документ подписан обеими сторонами, даже если о нем не говорится в ДКП
Здравствуйте!
Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».
Александр
Обоснованное обоснование, поэтому придется согласится.
Стоит ли мне настаивать на исключении п. 18? Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?
Александр
Этот пункт стандартный при заключении договоров купли -продажи, показывает все другие переговоры с другими потенциальным покупателями, обещания по продаже становятся недействительными. Акт осмотра данный пункт никак не отменяет.
Для Вас самым важным является два момента: 1. Включение в ДКП пункта 8 :
8.Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
Александр
и составление акта осмотра:
составили акт о нижеследующем:… На момент осмотра квартира находится в состоянии, отдельные аспекты которого не отражены в технической документации на квартиру, не согласованы с проектными и/или обслуживающими организациями и могут являться или считаться дефектами и/или недостатками:…
Александр
Вот в этих моментах стоит обязательно настаивать.
Здравствуйте.
18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений
между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Включение данного пункт в Договор особенно не повлияет на возникновение прав и обязанностей по нему, поэтому даже если его не будет в тексте — не принципиально для любой из сторон.
Договор планируется заключить через нотариуса. Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».
а) Я бы наверное не тратила деньги на нотариуса в данном случае, договор купли-продажи и так вступает в силу с момента подписания и стоимость заключения данного договора у нотариуса вполне приличная.
б) Смотрите, если Вы укажите площадь, которая на данный момент фигурирует в Росреестре, но где-то в тексте укажите, что была совершена самовольная перепланировка, то у Вас государственная регистрация перехода права собственности не пройдет, а потребует документы, подтверждающие узаконивание перепланировки. В Свидетельство о государственной регистрации права перепланировка не отображается.
Отменяет ли этот пункт то, что я «сообщил» покупателю?
Нет, не нужно.
Покупатель без обоснования заявляет, что пункт «нужен» (я так понял, что не ему, а вообще/для нотариуса). Так ли это?
На это вопрос сложно отвеить, вообще у каждого юриста, да и у нотариуса свои представления о тексте разных договоров. Главное, чтобы у Вас были отражены существенные условия:
— предмет договора: адрес объекта, площадь, этаж и кадастровый номер
— стоимость и порядок расчета
— список лиц, имеющих право пользования и проживания указанной квартирой (например фраза, что в квартире на регистрационном учете никто не состоит).
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Александр
Здравствуйте. Данный пункт просто говорит о том, что если бы у Вас был предварительный договор или предварительное соглашение по данной квартире ранее, то данный ДКП отменяет их и утверждается если просто говорить, главным документом по купле-продажи квартиры. Негативного для Вас он ничего не несёт в общем то, акт осмотра как действовал, так и будет действовать. Но вот то, что покупатель не хочет его включать в договор, вот это не на руку Вам, включить нужно обязательно, чтобы потом покупатель не ссылался на какие то недостатки квартиры, что может привести или к уменьшению цены договора или к расторжению ДКП. Оно Вам нужно потом в суде отбиваться?
Перепланировку тоже нужно в акт включить и желательно провести такое условие, что покупатель сам её узаканивает. Но в любом случае её включить нужно, ибо незаконная перепланировка о которой покупатель не знал, это угроза расторжения ДКП.
А для чего через нотариуса ДКП проводить?
"акт осмотра как действовал, так и будет действовать.
...
включить нужно обязательно "
Вопрос именно о том, будет ли он действовать без включения в договор.
"незаконная перепланировка о которой покупатель не знал"
Судя по его подписи на акте осмотра, он о ней уже знает.
Если не включать акт в договор, то он может о ней перестать знать?
Вопрос именно о том, будет ли он действовать без включения в договор.
Александр
Да в принципе будет, но надёжнее всё таки включить пункт в ДКП.
Тут по принципу «мало ли чего судья решит». А так если в акте указано конкретное жилое помещение с параметрами, и датой составления, то будет.
Судя по его подписи на акте осмотра, он о ней уже знает. Если не включать акт в договор, то он может он нет перестать знать?
Александр
Не может, если акт уже подписан им.
9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующим законодательством Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
Александр
Данный пункт бессмысленный при отсутствии конкретной даты, с которой на Покупателя возложены эти обязательства, если она не соединена с моментом регистрации перехода права собственности. То есть если Вы хотите, чтобы эксплуатация производилась за счет Покупателя с какой-то отдельно оговоренной даты — ее необходимо вписать в этот пункт. Если же особенностей тут нет — то с момента перехода права собственности Покупатель и так имеет указанные в этом пункте обязанности.
18. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Александр
Это похоже от нотариуса пункт прилетел, насчет прочитанного вслух текста. Можно было бы сформулировать проще
После заключения настоящего договора все предыдущие переговоры, обязательства и соглашения Сторон в отношении его предмета прекращают свое действие.
Но в принципе данный пункт может быть оставлен и в такой формулировке.
Добрый день, Александр!
Данные пункты ДКП, что Ваши, что покупателя — не имеют юридического смысла в контексте Вашего ДКП. Незачем переписывать ГК РФ, так же незачем ему противоречить.
Я, являясь адвокатом, в этом году приобрёл дорогую квартиру с перепланировкой, по ДКП составленном риэлтором всего лишь на 1 листе… не загромождая ДКП юридическими конструкциями, которые суд может трактовать по-разному и зачастую не в пользу стороны настаивавшей во включение в ДКП нужной ему оговорки. А в акте приёма-передачи меня беспокоили только показания приборов учёта.
Хотелось бы добавить, если речь идёт о незаконном переустройстве и/или перепланировке, то ответственность предусмотренная ст. 29 ЖК РФ лежит на новом собственнике и никакими актами и соглашениями её на продавца не переложить.
Однако, имея такой акт с такими оговорками -
На момент осмотра квартира находится в состоянии, отдельные аспекты которого не отражены в технической документации на квартиру, не согласованы с проектными и/или обслуживающими организациями и могут являться или считаться дефектами и/или недостатками:
— при продаже с публичных торгов жилого помещения принадлежащего уже покупателю, то на основании этого пункта Акта покупатель может в суде требовать расторжения ДКП и реституцию.
Ссылаться на акт осмотра в договоре покупатель не хочет, поскольку это приведет к тому, что из-за указанного в акте осмотра, в свидетельстве о регистрации возможно будет написано «незарегистрированная перепланировка».
Вопрос не про скрытые/новые дефекты, а именно про те, что на данный момент отражены в акте осмотра.
Покупатель что-то хитрит. В св-ве о регистрации права собственности о незаконной перепланировке и/или переустройстве не пишется, это отражается только в документах БТИ.
Я предчувствую что покупателя беспокоит переустройство/перепланировка и он хочет подстраховаться алгоритмом: выселение-реституция. Я бы отказался от такого сложного покупателя.
"покупатель может в суде требовать расторжения ДКП и реституцию."
А на каком основании?
На всякий случай уточню: речь идет про акт осмотра, который подписан до заключения договора. Т.е. акт свидетельствует о том, что покупатель знал о всех недостатках квартиры. А в договоре указывает (п.8), что его такое качество квартиры устраивает.
А на каком основании? На всякий случай уточню: речь идет про акт осмотра, который подписан до заключения договора. Т.е. акт свидетельствует о том, что покупатель знал о всех недостатках квартиры. А в договоре указывает (п.8), что его такое качество квартиры устраивает.
Александр
Именно как раз и на этом основании. Мало что его там устраивало… Он сошлётся на то, что его всё устраивало и он не знал о незаконной перепланировке. Мало того, Вы в ДКП пишите что ДКП отменяет все договорённости как и акты подписанные до ДКП.
Добрый день! Может просто переформулировать данный пункт. Например: Настоящим актом покупатель подтверждает, что не имеет никаких претензий по качеству продаваемой квартиры ему покупателем. Этот пункт вы делаете в в АКТЕ, может он у Вас уже есть. Что касается ДКП, то можете его оставить, это ни на что не повлияет.
Если он обнаружит недостатки он в любом случае может Вам предъявить требования по ст. 475 ГК РФ и тот факт, что они не были обнаружены в момент заключения договора купли-продажи ничего не значит.
Непонятно о каких обязательствах идет речь, но если какое -либо третье лицо заявит свои права на данную квартиру, сославшись например, что Вы заключили с нтмдоговор купли-продажи и уже сдали документы на регистрацию перехода права собственности, то данный пункт никакого действия не возымеет. Предположить, что тем самым отменяется договор найма или аренды квартиры., тоже странно.
Поэтому действительно непонятно, чего именно хотел добиться покупатель.
Вопрос не про скрытые/новые дефекты, а именно про те, что на данный момент отражены в акте осмотра.