 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов.
Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как это сделать.
Как лишить доли в квартире?
Существует 3 способа лишения права собственности в квартире. К их числу относятся:
- добровольный отказ дольщика;
- принудительное отчуждение на основании решения суда;
- принудительный выкуп незначительной доли в квартире.
Разумеется, в любом случае лучшим вариантом является решение спора без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.
Добровольное отчуждение
Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:
- продажа;
- обмен;
- дарение;
- рента.
При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли. Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.
Принудительное отчуждение
Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.
Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.
Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.
Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена. При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.
При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.
Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.
Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.
Как избежать отчуждения?
Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.
Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.
Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.
Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.
Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.
Резюме
Лишить собственника доли в квартире вполне реально. Однако при этом должны выполняться определенные условия, в противном случае не поможет даже суд. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить вопрос добровольно, не доводя до разбирательств.
Если у вас возникли вопросы по отчуждению доли в квартире, решить их поможет квалифицированный юрист портала Правовед.RU. Обратиться за бесплатной консультацией можно, заполнив форму обратной связи на нашем сайте.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Добрый день! Хотелось бы уточнить процедуру отчуждения доли в квартире в пользу другого лица( родственника).Заранее благодарю.
Здравствуйте Елена, если Вас только двое, то Вам необходимо обращаться в районный МФЦ с оригиналом Свидетельства о собственности, паспортами (каждому лично), договором дарения (не требует нотариального заверения), заявления (два, бланки предоставят в МФЦ и помогут заполнить) и квитанциями об оплате госпошлины (по 1 тысяче с каждого). Процедура регистрации занимает 3 недели.
Договор дарения доли, который прошел регистрацию буквально несколько дней назад смогу предоставить.
Добрый день! Подскажите пожалуйста: квартира приобретена в том числе со средствами материнского капитала на 3-х собственников по 1/3 на каждого мать, и двое детей. Все прописаны в этой квартире. Старшему ребенку исполнилось 18 лет, может ли он передать(подарить, сделать отчуждение) свою долю безвозмездно матери или несовершеннолетнему брату? Как эта процедура проходит?
И еще сможет ли совершеннолетний ребенок передать(продать, подарить) свою долю отцу, моему бывшему мужу, без нашего согласия. Он никакого отношения к данной квартире не имеет.
Спасибо
Здравствуйте, Ольга!
Да, старший ребенок может подарить или продать свою долю любому лицу. С одним различием, если он продает, то обязан предложить свою долю сособственникам в порядке ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Подарить долю сын вправе, в том числе, и своему отцу, вашему бывшему мужу, без вашего согласия, даже если бывший муж не имеет отношения к квартире.
Процедура выглядит так. Составляет договор дарения в простой письменной форме, документы подаются в Управление Росреестра или МФЦ.
Добрый день! У ребенка имеется 1/3 доля в 3-х ком. квартире в г.Оренбург общ. площадью 55 кв.м.. На данный момент хотим продать эту квартиру.... Имеем квартиру в собственности общ. пл 65 кв.м.в МО г.Подольск. В связи с продажей должны выделить ему 1/3 долю в этой квартире (улучшение условий). Подскажите, т.к. ребенок прописан в г.Подольск, а продаваемая квартира находится в г.Оренбург , в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение имущества нужно идти в комитет по г. Подольску или г. Оренбургу??? По месту прописки ребенка или по месту продаваемой квартиры???
Добрый день.
По месту регистрации несовершеннолетнего.