Дарение доли в квартире родственнику

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Дарение доли в квартире близкому родственнику предполагает безвозмездную передачу прав на жилье. Налог при этом не платит ни даритель, ни одаряемый. Далее, подробно поговорим об этом виде сделок.

Кто является близким родственником?

Перед тем как рассмотреть особенности договора дарения доли квартиры между родственниками, обратимся к Семейному кодексу. Разберем некоторые понятия, важные для этого типа отношений. Под близкими родственниками СК РФ понимает членов одной семьи, которые относятся к прямой восходящей или нисходящей линии. Это дети и родители, бабушки, дедушки и их внуки, братья и сестры. Закон не отличает полнородных братьев и сестер (у которых общие и мама, и папа) и неполнородных (рожденных от одного отца или одной мамы, при этом второй родитель — неродной).

Дарение доли в квартире близкому родственнику

Дарение доли квартиры родственнику в 2020 не претерпело изменений. Такие сделки по-прежнему регулирует ГК РФ. Предметом договора может быть какой-то объект (например, игровая приставка) и имущественные права (часть жилища).

Под долей понимают право собственности лица на определенную часть жилья. Это не значит, что гражданин обладает какой-то конкретной комнатой. В долю входит как жилая часть квартиры, так и места общего пользования — ванна, туалет, кухня, коридор.

При долевой собственности у помещения несколько сособственников. Порядок пользования они могут определить соглашением, также его может установить суд. Без их ведома никто не может продать свою долю. Поэтому для оформления дарения части квартиры родственнику нужно получить согласие всех владельцев.

Несмотря на то что такие сделки действительно сложно оспорить, в судебной практике встречаются случаи, когда их признают ничтожными. Это возможно, если выяснится, что под дарением скрывается продажа и уход от налогов.

Рассмотрим, переходят ли права и обязанности сторон договора дарения доли квартиры между близкими родственниками их правопреемникам. Закон гласит, что наследники одаряемого не могут претендовать на часть имущества, обещанную покойному. При этом обязанности дарителя, обещавшего безвозмездно передать какое-то имущество одаряемому, переходят к его правопреемникам.

Плюсы сделки дарения

Главный плюс договора дарения доли квартиры между близкими родственниками — низкая стоимость оформления сделки. Нужно заплатить только за госрегистрацию в Росреестре и нотариальные действия. Конечно, если вам необходима помощь в сборе документов для дарения доли квартиры родственнику или составлении самого договора, понадобится оплатить услуги юриста, но это не обязательно, хотя и предотвращает потерю времени и возникновение проблем с оформлением. В случае с куплей-продажей стоимость оформления может быть выше, если собственник владел недвижимостью менее 3 лет.

Дарение части квартиры родственнику также гарантирует надежность. Этот вид договора оспаривается сложнее всего. В отличие от завещания дарственная вступает в силу сразу после составления. Последнюю волю умершего, который решил оставить кому-то из близких долю в жилье, легко оспорить через суд. Зачастую родственники заявляют, что усопший при жизни был недееспособным, не отдавал себе отчета в действиях или совершал их под давлением. С дарственной так сделать нельзя.

Какие существуют ограничения?

Не всегда возможно дарение части квартиры родственнику. Это касается граждан, которые находятся на госслужбе. Подарок вполне могут признать взяткой.

Нельзя оформить дарение доли в квартире родственнику, если:

• одаряемый отказался от имущества;
• не получено согласие остальных владельцев квартиры;
• даритель признан недееспособным;
• квартира находится под залогом, имеет другие обременения;
• лицо, дарящее квартиру, просит деньги или требует выполнения условий, не предусмотренных правовыми актами;
• у дарителя нет документов на долю;
• сведения в бумагах БТИ некорректны;
• доля в квартире уже завещана кому-либо.

Может ли родственник отказаться от дарения?

Как уже было сказано выше, договор дарения доли квартиры между близкими родственниками невозможно заключить, если одаряемый отказывается принимать имущество. Подарок не всегда является желанным. Например, за значительную долю придется уплачивать немалый налог, что может быть не под силу гражданину. Он вправе отказаться от сделки в любое время до фактической передачи дара. В этом случае договор дарения доли квартиры между родственниками признается расторгнутым.

Если соглашение уже заключено, следует написать отказ от дара. Если ранее сделка была зарегистрирована в Росреестре, придется пройти ту же процедуру и для отказа.

Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель может потребовать от второй стороны возместить ему ущерб, возникший из-за несогласия принять подарок.

Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками

Рассмотрим, как оформить договор дарения доли квартиры родственнику. Существует два варианта проведения подобных сделок: устный и письменный. Для недвижимости применим только второй, поскольку после оформления договора дарения доли в квартире родственнику, переход права нужно зарегистрировать в Росреестре.

Письменная форма также обязательна, когда:

• стоимость подарка больше 3 тыс. руб.;
• в договоре содержится обещание передать какое-либо имущество.

В этих случаях устная договоренность считается ничтожной.

По условиям дарственной, прописанным в законе, даритель безвозмездно передает одаряемому право собственности. Он не может выдвигать никаких встречных требований.

Также договор может содержать обещание передать часть жилья в дар в будущем. Он признается надлежащим, если в документе четко указано намерение владельца доли и содержится информация о предмете дарения и лице, которому он перейдет.

Если договор предусматривает передачу вещи или права после кончины владельца, он будет признан ничтожным.

Итак, как оформить дарение доли квартиры близкому родственнику? Договор должен содержать:

• дату и место подписания;
• паспортные данные сторон;
• сведения о квартире — адрес, этаж, количество комнат, общая площадь;
• указание на то, что в собственность переходит лишь часть жилища;
• размер доли;
• реквизиты документа о праве собственности;
• перечень обременений;
• указание о наличии согласия сособственников недвижимости;
• права сторон, их обязанности;
• ответственность;
• порядок расторжения договора.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Сделку дарения части квартиры родственнику нужно заверить у нотариуса. Это требование применимо именно к передаче части жилья. Если в дарственной говорится о целой квартире, идти в нотариальную контору необязательно.

Какие документы понадобятся:

• паспорта сторон;
• оригинал договора дарения;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• документ, который свидетельствует о том, на каком основании даритель владеет долей (например, договор купли-продажи);
• техпаспорт на квартиру;
• согласие сособственников;
• выписка из домовой книги.

Заверение сделки дарения части квартиры близкому родственнику подразумевает, что стороны подписывают договор при нотариусе. Далее, он удостоверяет документ.

Плюсы заверения договора дарения доли квартиры между родственниками в том, что участие специалиста в процедуре сводит на нет все риски обжалования сделки в будущем. К примеру, позже никто из родственников не сможет заявить о недееспособности дарителя, поскольку этот факт проверяется в нотариальной конторе. Однако, заверение требует дополнительных расходов.

Сколько стоит оформление договора?

При оформлении дарения доли квартиры родственнику, платить нужно только за госрегистрацию в Росреестре и услуги нотариуса. Однако гражданин может обратиться к юристу, если ему нужна помощь в сборе документов и составлении соглашения. Это не обязательно, но снижает риск того, что сделка будет оспорена в будущем. Вы можете получить консультацию специалиста прямо на сайте. Юрист ответит на вопросы, касающиеся дарения доли квартиры близкому родственнику, подскажет, какие понадобятся документы в вашем конкретном случае, предоставит пошаговый план действий.

Если тарифы у адвокатов различаются, то плата за нотариальные услуги установлена на федеральном уровне:

• при дарении части квартиры близкому родственнику — 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости части жилья, но не более 50 тыс. руб.;
• при дарении части квартиры другому родственнику — 3 тыс. руб. + 0,4% стоимости доли, если она менее 1 млн руб. и 7 тыс. руб. + 0,2% стоимости для цены более 1 млн руб.

За основу берется кадастровая стоимость.

Если нотариус не только удостоверял документы, но и составлял текст договора дарения доли в квартире близкому родственнику, дополнительно нужно оплатить и эту услугу. Сумма зависит от конкретной нотариальной конторы.

Какие документы нужны для регистрации дарственной?

Перечислим документы для договора дарения доли квартиры родственнику. Они нужны для госрегистрации в Росреестре:

• заявление;
• подлинник договора дарения доли квартиры между близкими родственниками;
• техпаспорт БТИ;
• выписка из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины;
• паспорта сторон;
• доверенность, если за кого-то действует представитель;
• свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
• согласие сособственников;
• согласие органов опеки, если стороной является лицо в возрасте 14-18 лет.

Налоги

При оформлении дарения доли квартиры родственнику гражданин, который передает право владения имуществом, не платит налоги ни в каком случае. Освобождаются от них также следующие категории одаряемых:

• супруги;
• родители;
• дети, в том числе усыновленные;
• дедушки/бабушки;
• внуки;
• братья и сестры.

Обязаны заплатить налог:

• невестки и зятья;
• дяди и тети;
• племянники;
• двоюродные, троюродные и т.д. сестры и братья;
• лица, состоящие в свойстве (например, свекр и свекровь, тесть и теща, сват и сватья, деверь, золовка) и т.д.

Как отменить дарение?

Дарение части квартиры родственнику можно отменить. Закон определяет перечень оснований для этого. Отмена возможна при следующих действиях одаряемого против дарителя:

• покушение на жизнь (в том числе на членов его семьи);
• причинение телесных повреждений;
• убийство.

В последнем случае обратиться в суд могут родственники дарителя.

Отмена оформления дарения доли квартиры родственнику возможна также, если он плохо обращается с жилищем, приводит его в негодность, создает угрозу утраты.

Если дарение части квартиры близкому родственнику было проведено в то время, пока в отношении дарителя велось дело о банкротстве, сделку могут отменить по инициативе одного из кредиторов (причем оспорена может быть дарственная, написанная за полгода до объявления лица банкротом).

В договоре может быть сказано, что дарение отменяется, если гражданин, решивший безвозмездно передать долю в квартире, переживает одаряемого.

При отмене сторона сделки, получившая часть недвижимости, обязана возвратить ее.

Резюме

Дарение доли в квартире родственнику — наиболее выгодная и надежная сделка на фоне других вариантов передачи имущества близкому человеку. При купле-продаже одаряемому придется платить налог независимо от его статуса, а при наследовании последнюю волю умершего могут оспорить.

Близкие родственники освобождены от уплаты обязательного сбора. К ним относятся супруги, родители, дети, внуки, бабушки и дедушки, сестры. У дарственной на долю квартиры есть свои нюансы оформления. В частности, сделку нужно удостоверить у нотариуса.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года