 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.
Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве...».
Когда и за что можно требовать неустойку?
Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.
Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.
Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:
- нет акта приема-передачи жилья;
- истекли сроки по договору;
- акт подписан позже ранее запланированного срока.
Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.
Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?
Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.
Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.
Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:
- точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
- квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2020 года;
- с привязкой к дате ввода в эксплуатацию – если в договоре указан срок ввода до 01.01.2020, то период просрочки следует считать с учетом 30-дневного срока на процедуру передачи недвижимости. То есть с 31.01.2020 можно подать претензию или обратиться в суд по поимке неустойки за квартиру.
Многие застройщики пытаются избежать судебных тяжб путем обозначения срока, как ориентировочного. Такая уловка не снимает ответственности, а выплата неустойки в случае нарушения договорных обязательств – неизбежна.
Как самостоятельно рассчитать неустойку?
Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:
сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.
Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.
Взыскание пени с застройщика
Чтобы взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу квартиры согласно договорным обязательствам, следует обратиться к компетентным юристам, которые помогут правильно составить письменную претензию. В тексте обращения необходимо сделать ссылку на договор долевого строительства, указать дату просрочки, ссылку на законодательство РФ и изложить требования по возмещению убытков. Претензия может быть отправлена заказным письмом с уведомлением или вручена лично уполномоченному представителю компании.
Если реакции на обращение не было, у дольщика есть право обратиться в суд. Исковой документ включает те же пункты, что и претензия, а также моральный ущерб, если на то есть обоснованные причины.
Выплата неустойки за квартиру проводится на расчетный счет дольщика, который, как и ряд других документов, следует приложить к заявлению:
- ДДУ;
- сумма неустойки – 1/150 или 1/300 ставки рефинансирования на день акта или день вынесения решения судом;
- ранее отправленная претензия с уведомлением о ее принятии второй стороной;
- оплата госпошлины;
- номер расчетного счета указывается в иске.
Пакет документов подается по месту нахождения компании застройщика.
Если срок сдачи просрочен более чем на 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать полный возврат внесенного депозита.
Размер ключевой ставки для расчета неустойки
Расчет неустойки за сдачу дома проводится согласно выше установленной формуле. Сумма зависит от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств застройщиком.
Пени за просрочку сдачи квартиры можно посчитать самостоятельно, учитывая ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая с 1.01.2016 приравнена к ключевой ставке и составляет:
- до 31.12.2015 – 8,25%;
- с 01.01.2016 – 11%;
- с 14.06.2016 – 10,5%;
- 19.09.2016 – 10%;
- с 27.03.2017 – 9,75%;
- с 2.05.207 – 9,25%;
- с 19.06.2017 – 9%;
- с 18.09.2017 – 8,5%;
- с 30.10.2017 – 8,25%;
- с 18.12.2017 – 7,75%;
- с 12.02.2020 – 7,5%.
Последние данные актуальны на момент написания статьи и могут меняться согласно действующему законодательству РФ.
Неустойку за недвижимость следует считать от полной стоимости объекта, независимо от фактических платежей на момент рассмотрения обращения. Исключений для рассрочки платежа и кредитных обязательств законом не предусмотрено.
Резюме
Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2020 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.
Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Вопрос про неустойку за просрочку сдачи квартиры.
Мы хотим отправить претензию застройщику о неустойке за просрочку даты сдачи квартиры. Но у нас не договор долевого участия, а договор переуступки на него.
Вопрос1: По договору переуступки мы так же в полном объеме можем требовать неустойку?
Вопрос2: ФЗ№214:застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Какой расчет производится в случае переуступки от юридического лица?
Наталья, по договору переуступки права требования Вы приобрели все права участника долевого строительства, как предусмотренные договором, так и ФЗ № 214, в т.ч. право требовать неустойку за просрочку (если переуступка на физ.лицо — то как гражданин). Обращайтесь, если понадобится помощь. С уважением, Наталья.
Здравствуйте! Меня зовут Петр.
У меня есть вопросы по взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ в Санкт-Петербурге
- Строю квартиру по ДДУ (Застройщик - ООО «Норманн-Юг» , ЖК Ижора-Парк, Санкт-Петербург)
- ОБъектом долевого строительства является однокомнатная квартира.
- Плановый срок завершения строительных работ на Объекте – 31.11.2015 г
- Срок ввода Объекта в эксплуатацию – 31.12.2015 г.
- Цена долевого строительства - 1 368 328 руб.
- п. 5.2.4. Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течении 6 месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получении застройщиков разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долеаого строительства по внесению денежных средств.
Все денежные средства внесены.
- п. 6.6. Застройщик в случае нарушения сроков, указанных в п. 5.2.4 - уплачивает Участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены долевого строительства, указанной в п. 4.1., за каждый день просрочки в двойном размере,
- В июне 2016г. Застройщиком было предложено подписать доп. соглашение к действующему ДДУ о переносе срока ввода Объекта в эксплуатацию. Доп. соглашению мной не подписано.
- До настоящего времени Объект в эксплуатацию не введен.
В настоящее время квартира по Акту приема-передачи не принята.
В связи с вышеизложенным прошу ответить на следующие вопросы:
1. С какой даты в соответствии с ДДУ застройщик должен выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства?
2. Какова сумма неустойки в день?
3. Что кроме неустойки я вправе требовать от застройщика за арушение сроков строительства?
- штраф 50 % от суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП)
- возмещение морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП)
- компенсация упущенной выгоды
- возмещение расходов на оплату услуг представителя (ст.100 ГПК РФ)
- судебные издержки, связанные с обращением в суд (п.1 ст.98 ГПК РФ)
-
4. Считаете ли Вы это дело выигрышным?
5. Если Вы возметесь за взыскание неустойки с застройщика, какова буде сумма Ваших услуг?
6. Порядок наших расчетов с нами?
Заранее благодарю за ответы.
Добрый вечер Пётр.
31.12.2015 + 6 мес. = 31.06.2016 дата просрочки обязательства.
2/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) (Извлечение)
Т.е. штраф и моральный вред предусмотренные зпп применяются.
а требования по 100 и 98 ГПК РФ являются общими для всех гражданских дел и соответственно применимы.
С Уважением Бровкин Г.В.
Получена неустойка по решению за просрочку сдачи квартиры по договору ДДУ. Нужно ли платить налог с неустойки и когда,если решение в 2016 вынесено, а деньги получено по исполнительному листу только в 2017?
Светлана, здравствуйте.
Неустойка в перечень доходов, освобождаемых от налогообложения НДФЛ (ст. 217 НК РФ), не входит. Следовательно, она является Вашим доходом, с которого нужно оплатить налог.
По общему правилу, оплата налога на доход физических лиц осуществляется за тот период, в котором реально получен доход.