 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Долевое участие в строительстве — очень удобный вариант приобретения жилья.
Исправно выплачивая взносы, покупатель в итоге получает квартиру в новом здании. Однако в его собственность она переходит не сразу, а после регистрации прав на жилье.
Квартиры в новостройках продаются еще на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию, а иногда еще до начала возведения здания. Права собственности, как и самого объекта, пока нет.
Договор долевого участия предоставляет покупателю лишь право на приобретение оплаченной жилплощади в собственность в будущем
После завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию можно оформлять квартиру в новостройке в собственность.
Прежде всего застройщику нужно выполнить следующие действия:
- составить протокол о распределении коммерческой и жилой недвижимости в новостройке. Часто в новых многоэтажных домах на первых этажах предусмотрены площади под магазины, офисы и иные нежилые помещения;
- получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт на построенный дом с указанием планировки, этажности, общего метража и отдельно для каждого помещения.
Иногда запланированные квадратные метры, которые были оплачены покупателем в процессе строительства, не совпадают с фактическим метражом получившейся квартиры. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом всех имеющихся обстоятельств.
Лучше всего воспользоваться помощью юриста, который подскажет, что в данном случае выгоднее — возвращать уплаченный излишек, производить доплату или еще как-то решать вопрос.
Этапы оформления квартиры в собственность в новостройке
Условно всю процедуру можно разделить на несколько этапов.
Получение разрешения на ввод многоэтажки в эксплуатацию
Оформление построенного дома начинается с того, что застройщик должен получить специальное разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Выданное соответствующими органами разрешение подтверждает, что при надлежащей проверке построенного здания было установлено его соответствие обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, нарушения отсутствуют.
После получения такого разрешения жильцы могут начинать заселяться в новые квартиры, так как данный документ означает, что дом построен и в нем можно жить
Помимо этой бумаги, застройщику необходимо получить акт реализации инвестиционного контракта на строительство.
Обмер фактической площади в квартире и составление кадастрового паспорта с экспликацией
Данная процедура обязательна, так как фактическая площадь квартир в новостройке обычно отличается от той, что была задекларирована в момент заключения соглашения с компанией-застройщиком, даже если это сантиметры. Замер в сданном доме проводится сотрудниками БТИ.
В результате обмеров органы БТИ выдадут вам кадастровый паспорт с экспликацией (планом) на вашу квартиру.
Если при замерах обнаруживается разница, покупатель и застройщик приходят к соглашению и проводят окончательные расчеты. Обычно при фактически меньшей площади, чем заявлена в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, при фактически большей площади — дольщик доплачивает определенную сумму.
Иногда гражданам приходится добиваться соответствующей компенсации через судебные органы, так как без урегулирования финансовых отношений и подписания соответствующих документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации права собственности не продвинется дальше.
Подписание акта приема-передачи квартиры
На данном этапе участник долевого строительства должен осмотреть жилье и подписать акт, свидетельствующий об отсутствии претензий к строительной организации.
Желательно на этом этапе воспользоваться помощью юриста и внимательно подойти к осмотру жилья, так как потом предъявить претензии по поводу качества строительных и отделочных работ в квартире будет очень сложно
Юрист подскажет, на какие моменты нужно обратить особое внимание.
Регистрация права собственности на квартиру
Потенциальный владелец квадратных метров для окончательного оформления своего права собственности может:
- своими силами или с помощью квалифицированного юриста зарегистрировать жилье;
- воспользоваться помощью застройщика;
- обратиться в суд.
В некоторых случаях сама компания занимается оформлением юридических документов за фиксированную сумму или определенный процент. Если договариваться с ней нет желания, можно нанять юриста для помощи.
При самостоятельной регистрации покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме может оказаться достаточно сложной.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке
Для самостоятельного оформления права собственности сначала необходимо получить пакет документов для регистрации от застройщика. Помимо этого понадобится собрать следующие бумаги:
- заявление о регистрации квартиры в новостройке;
- паспорт каждого собственника жилья и свидетельства о рождении детей до 14 лет с ксерокопиями всех страниц;
- договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями: договор долевого участия, инвестирования, соинвестирования. Их копии в 2-х экземплярах;
- кредитный договор и закладная, если недвижимость приобреталась по ипотеке;
- акт приема-передачи жилья, подписанный с застройщиком, с копией в двух экземплярах;
- кадастровый паспорт и экспликация жилплощади, оформленные в БТИ, с копиями;
- разрешение органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний;
- квитанция об уплате госпошлины.
Получив все требуемые документы, дольщику необходимо обратиться в регистрационный орган — регпалату, где ему выдадут регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру
Если компания задерживает выдачу необходимых документов, независимо от причин, гражданин имеет право на своевременную регистрацию жилья и может отстаивать свое право в суде. При слишком затянувшемся процессе оформления документации владельцы помещений могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.
Однако перед обращением в суд покупателям необходимо соблюсти порядок досудебного урегулирования. Для этого застройщику направляется претензия с требованием в конкретный срок выполнить обязательства перед дольщиками.
Разбираться во всех тонкостях регистрации лучше с помощью опытных юристов. Только так можно с минимальными затратами оформить право собственности.
Сроки оформления квартиры в собственность в новостройке
Указанный в договоре срок окончания процесса строительства определяет дату завершения строительных работ по возведению здания и всех коммуникаций, отделке помещений. Сроки оформления квартиры в собственность при этом зависят от разных обстоятельств: от того, как быстро будет выполнен ввод здания в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение и документы застройщиком.
Процесс регистрации при подаче всего пакета документов в регпалату занимает около 1 месяца, но может длиться и дольше
Как правило, основная задержка при оформлении квартир связана с тем, что застройщик не сдает своевременно необходимую документацию в регистрационный орган либо не оформляет на себя право собственности на соответствующее помещение в новостройке.
Период оформления права собственности также может затянуться по следующим причинам:
- в пакете документов отсутствует кадастровый план и экспликация;
- обнаружились ошибки, несоответствия, помарки в документах;
- найдены многочисленные нарушения в ходе строительства здания, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно;
- имеет место обременение на жилье, например, оно было приобретено за счет средств материнского капитала или ипотечного кредита.
В любом из этих случаев будущий владелец квадратных метров может дожидаться, когда компания оформит требуемую документацию, или обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме. В последнем случае без помощи юриста обойтись будет сложно.
Резюме
Участнику долевого строительства следует заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с оформлением прав собственности на квартиру в новостройке и возможными сложностями процесса регистрации.
Помещения в новостройках продаются еще на этапе строительства. В этот момент ни о каких правах собственности речи не идет.
Весь процесс проходит четыре важных этапа:
- получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию, этим занимается строительная организация;
- замер площади и составление кадастрового паспорта, это осуществляют специалисты БТИ;
- подписание акта приема-передачи жилья, этот и следующий пункт остается за дольщиком;
- регистрация права собственности в Росреестре.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Добрый день!
У меня есть двухкомнатная квартира, покупалась без заёмных средств. Договор ДДУ. Вторая очередь. Сейчас я наблюдаю картину, когда уже год люди из первой очереди не могут оформить квартиры в собственность потому, что дома не поставлены на кадастровый учет. Только землю размежевали, но адреса полного нет. Длится всё это очень долго. Люди получили квартиры по акту от застройщика, дальше уже нужно оформлять в собственность.
Вот собственно вопрос. Могу ли я продать такую квартиру? Застройщик передо мной исполнил обязательства, дома прошли госкомиссию и квартиру по акту передали в срок. Получается квартира передана по акту, собственности нет и мне не понятно могу ли я её продать и как это сделать. Подскажите пожалуйста!
Здравствуйте, Андрей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Андрей! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
К сожалению пока Вы не оформите кадастровый паспорт на квартиру Вы продать ее не сможете.
К сожалению Вам предстоит не столь быстрый путь оформления квартиры в собственность. Хотя постановка на кадастровый учет — это обязанность застройщика.
Самым действенным способом сейчас оформить собственность на квартиру мне видится Ваше обращение в кадастровую палату с заявлением о постановке на кадастровый учет
Вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.2013 года.
Ваше обращение должно быть основано на части 4 ст. 25 Закона № 221-ФЗ, которая позволяет ставить жилые помещения на кадастровый учет отдельно от всего многоквартирного дома.
Но на практике кадастровая палата, чаще всего дает отказы при таком обращении. Вам его и нужно получить. Потом имеет смысл обратится в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру. Суды, при рассмотрении данных споров встают на сторону дольщиков, как правило. Например, апелляционное определение Московского областного суда от 25.12.12 по делу № 33-24819/2012.
Одновременно в иске необходимо заявить требование о постановке квартиры на кадастровый учет, ссылаясь на норму части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ.
На мой взгляд, это сейчас для Вас самый эффективный способ решения проблемы.
Большое спасибо!
Тогда насколько я понимаю, до тех пор пока я не получаю акт о приёмке квартиры у застройщика, то её я могу реализовать эту квартиру через застройщика? Он конечно возьмет свой процент за реализацию квартиры, но это не принципиально. А если я по акту приму квартиру, то я буду очень долго ждать (не факт что дождусь) постановки домой на кадастр и если захочу собственность оформить, то должен буду проделать все вышеперечисленные действия? Всё верно?
Да все правильно Вы поняли.
Во вложении, текст, указанного мною судебного решения (жирным выделен главный вывод суда, который применим к Вашей ситуации.
Если Вы будете реализовывать квартиру через застройщика, то это будет договор уступки права требования по ДДУ.
Огромное спасибо, если через месяц в первой очереди не сдвинется дело с мертвой точки по оформлению квартир в собственность, буду реализовывать квартиру через застройщика не буду подписывать акт о приёмке квартиры! Спасибо!
Извините хотел уточнить, а Вы когда заключали ДДУ с застройщиком?
ДДУ был заключен в 2014 году, сдача дома до 31 декабря 2015
т.е. как понимаю вы еще не подписали акт приема передачи квартиры?
Конечно нет =) Поэтому и хочу прояснить ситуацию и узнать сливать квартиру до 31 декабря или нет =) Ну и что я буду делать если подпишу акт
В Вашем случае Вы можете продать квартиру заключив договор по переуступке прав требования. Т.е. вы ищете покупателя, заключаете договор уступки прав требования. В результате покупатель встает на Ваше место по ДДУ и уже застройщик обязан сдать квартиру ему. Для заключения данного договора согласие застройщика, не нужно для его заключения, нужно лишь уведомить застройщика о ваших намерениях заключить ДДУ.
Если же Вам предложат подписать акт приема передачи, то вы можете отказаться его подписать мотивировав его тем, что вам фактически продали квартиру с недостатками и требуйте исправления ситуации. Пока застройщик не выполнит Ваши требования можете не подписывать договор и требовать неустойку за каждый день просрочки.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
.
Всем спасибо за ответы! Вопрос закрываю!
Здравствуйте, мы заключили с подрядчиком договор цесси о долевом участии в строительстве дома в рассрочку по оплате на 2 года. Скоро дом будет сдан. Можем ли мы после приемки дома оформить квартиру в регистрационной палате на свое имя? Или пока не выплатим всю сумму за квартиру мы не можем оформить свидетельство на право собственности?
Здравствуйте,
После окончания строительства и сдачи дома в соответствии со статьей 131 ГК РФ и Федерального закона 122-Ф3 любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации и оформлению прав собственности на приобретателя (на Вас). Поскольку квартира приобреталась с рассрочкой платежа, то при оформлении Вами квартиры в собственность квартира оформляется с обременением путем оформления договора залога. Квартира будет считаться находящейся в залоге у застройщика до того времени, когда деньги будут выплачены полностью.
Если ответ Вам помог — нажмите +.
Здравствуйте
Какие возможны варианты оформления в собственность нового построенного жилья на средства: 1-80% наличные, полученные при продаже квартиры дочери жены; 2-20% ипотечный кредит на моё имя. Мы с женой в браке. Дочь жены студент, не работает.
Желаемый итоговый результат – оформить квартиру в новостройке на имя дочери жены с наименьшими финансовыми затратами (налоги). Возможно, имеются другие варианты о которых я не знаю. Строительство ещё не закончено, ипотека ещё не взята, планирую взять в ближайшие дни.
Заранее спасибо за ответ.
С уважением Геннадий.
Уважаемый Геннадий! Здравствуйте! Так, а вопросы — то в чем, ДДУ пусть и заключает сама дочь супруги. Наличные она внесет от собственного имени, там будете ли Вы оформлять договор займа с ней или нет- это уже Ваше дело, как и в отношении договора дарения (если деньги подарит мама — НДФЛ нет — ст.217 НК РФ). На заем НДФЛ не начисляется (это не доход).
В отношении же банка — здесь по сумме возможно взять просто на потребительские нужды и далее просто отдать дочери супруги на полную оплату.
ДДУ заключен или нет? И с кем?
Спасибо. У вас пример по оплате с рассрочкой платежа. Да, мы могли бы так поступить, И это самый простой вариант. Но и самый дорогой. Т.к. ежемесячная сумма оплаты по рассрочке очень большая.
Поэтому выбран вариант ипотеки. По завершении которой квартира переходит в мою собственность. Как в дальнейшем оформить ее в собственность дочери жены с мин финансовыми потерями?
Здравствуйте!
Что Вы подразумеваете под налогами. При приобретении жилья налоги не платятся.
Сколько времени квартира, которую продали находилась в собственности дочери?
Квартира для дочери принадлежала жене.
"Налоги" имеется в виду, что после выплаты ипотеки новостройка оформляется в собственность кредитозаемщика, т.е. меня, а я не являюсь родственником. а при овормлении на не родственника, насколько я понимаю, необходимо будет уплатить налоги. Как оформить новостройку в собственность дочери жены?
Здравствуйте, в данной ситуации, изначально имеете право оформить в неравных долях, 2/3 — ей, 1/3 — Вам ( это как пример), а далее, после погашения ипотеки, переоформить вашу долю на супругу, а супруга на дочь, при этом никаких налогов платить не придется, т.к. дарение будет проходить между близкими родственниками
В связи с тем, что ипотека будет оформлена на Вас, оформить полностью квартиру на дочь супруги не будет являться возможным
Ей - это кому? жене или дочери?. Жене банк возможно и даст, а вот девочке не даёт, т.к. она нигде не работает.
А если такой вариант: я дарю жене квартиру, а она через некоторое время дочери. Через какое время можно это оформить?
Геннадий, налоги у вас будут только с продажи квартиры дочери, покупка недвижимости пока в РФ не облагается налогом. Что касается налога с продажи квартиры то если квартира была приобретена до 01.01.2016 и была во владении более трех лет налогом продажа не облагается вообще, если менее трех лет то надо знать цену продажи, на основании какой сделки она была приобретена, кадастровую стоимость. В целом в любом случае дочь вправе уменьшить доход от продажи квартиры на 1 млн. руб на основании ст. 220 НК а также за счет налогового вычета на приобретение жилья уменьшить доход от продажи квартиры — чем больше стоимость ее доли ( в пределах 2 млн.) тем больше уменьшиться налогооблагаемый доход от продажи квартиры
Либо как указала ранее через дарение супруги, а от нее к дочери, либо как указал коллега Власов А.
Право собственности оформляется на того, с кем у застройщика заключен договор ДДУ. Кредитный договор тут вообще ни при чем. Или у вас кредит дают только под залог?
Проще всего это сделать путем уступки права требования. Но, такой договор можно заключить только до подписания передаточного акта. При этом Вы сможете уменьшить свой доход, подлежащий обложению налогом на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества (в данном случае уплаченные по договору долевого строительства).
Если таким путем идете (т.е. в любом случае оформляете сначала на себя) то дарение жене а от жены дочери в этом случае дарение не облагается налогом, все участники члены семьи/близкие родственники
Сначала определяете доли в общем имуществе супругов по 1/2. Это делается через Росреестр. Затем дарите жене 1/2 долю. Затем она дарит всю квартиру дочери. Налог дочери платить не придется.
Этот вариант понятен. Вопрос: есть ли временные границы, сроки между первой и второй дарственной?
Существуют ли ещё какие-нибудь варианты?
После регистрации права собственности на квартиру в любое время хоть в этот же день, но сначала нужно определить доли с супругой, так как имущество совместно нажитое и ваша всего 1/2 доля, то есть всю квартиру Вы не вправе подарить ей.
Границ нет. В любое время можете подарить долю супруге, а она дочери.
Если уступка права требования не устраивает, то думаю это самый подходящий вариант.
Спасибо. Т.к. у меня есть наследник со стороны бывшей жены оформление завещания (на нынешнюю жену или её дочь) на случай непредвиденного обезопасит передачи моей части в сторону дочери, или это можно оспаривать?
Геннадий Вы супруге, супруга — дочери
Именно такой вариант я и описала
Нет границ, налог платить не будете т.к. сделка между родственниками будет.
Вариант купли- продажи, от Вас дочери супруги, но при праве собственности более 5 лет не будет налогов
Если наследник совершеннолетний, то обезопасит. Если нетрудоспособный, то будет иметь право на обязательную долю в наследстве.
Геннадий, на обязательную долю могут иметь
Т.е. если ребенок несовершеннолетний, то есть шансы на то, что будет обязательная доля, либо если вдруг будет нетрудоспособным