Как выгоднее сдавать квартиру

Сдавая в аренду квартиру, собственник задается вопросами, как платить налоги с полученных доходов, в каком размере, и платить ли их вообще. Поскольку основная цель ― получение прибыли, логично попытаться минимизировать расходы. Эта инструкция для тех, кто собирается добросовестно выполнять свою обязанность налогоплательщика.

Как сдавать?

Варианта два: официально или неофициально.

Поскольку вы определились с тем, что налоги платить будете, то вариант остаётся один ― жилье должно быть сдано официально.

Заключите письменный договор найма (если квартира сдается физическому лицу) или договор аренды жилого помещения (если сдается юридическому лицу).

Лучше доверить составление договора специалисту, хотя и в интернете вы без проблем найдёте нужный шаблон.

Внимание! Поскольку договор необходимо предоставлять в налоговую, в нём чётко должна быть прописана арендная плата, чтобы контролирующие органы могли определить доход, который вы получите и с которого заплатите налог.

Кроме того, вы обезопасите себя от незаконных действий со стороны нанимателя (возместите причинённый квартире ущерб, взыщете арендную плату, если наниматель откажется платить, сможете выселить на законных основаниях и пр.) и упростите решение возможных споров.

В договоре лучше указать, что арендная плата включает в себя и коммунальные платежи. Это чтобы не возникло подозрений, что вы получаете ещё и доход в виде материальной выгоды.

Фиксируйте получение денежных средств от арендатора.

При каждом получении платы за аренду оформляйте расписку в получении денег. Текст произвольный, ― главное, чтобы было ясно, кто, когда, за что, какую сумму получил, и были подписи сторон. Удобней не оформлять расписки отдельными документами, а писать их на обороте договора найма в табличке по месяцам.

Юристы отвечают на вопросы:

Сколько платить?

Сумма налога будет зависеть от того, в каком качестве вы выступаете: как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель.

При сдаче квартиры в аренду регистрироваться в качестве ИП необязательно.

Квартира сдаётся физическим лицом ― налог составит 13% от полученного дохода.

В этом случае необходимо будет ежегодно подавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за истекшим (то есть, если вы сдавали жилье в 2014 году, то представить декларацию нужно до 30 апреля 2015 года), и оплачивать налог до 15 июля.

Внимание! Платить налог не нужно, если заключён договор безвозмездного пользования имуществом. При довольно большой ставке налога этот вариант удобен тем, что:

налогоплательщик может заполнить декларацию самостоятельно;
обращаться в налоговый орган придется только один раз;
установленные сроки представления декларации и уплаты налога удобные, они дают достаточно времени для оформления документов;
из подтверждающих доходы документов необходима только копия договора.

Квартира сдаётся ИП (при регистрации указывается вид деятельности: сдача жилья в аренду) – налог по упрощенной системе составит 6% при выборе объекта налогообложения «доходы» или 15% при выборе объекта «доходы минус расходы» (второй вариант, как правило, не применяется, т.к. расходы обычно невысоки).

На первый взгляд, очевидна выгода сдавать жильё в качестве ИП (платить не 13%, а 6%). Но компенсирует ли экономия на налогах другие расходы? Ведь нужно заплатить пошлину за регистрацию, подготовить документы, заверить их у нотариуса, открыть расчетный счет, заплатить страховые взносы в государственные фонды, наконец, вести учёт доходов и расходов.

Резюме

Таким образом, любимая многими риелторами рекомендация для лиц, сдающих квартиру, оформиться в качестве ИП в целях снижения налоговой нагрузки, не всегда является оправданной. Прежде, чем принять решение, регистрироваться как ИП или сдавать квартиру как физлицо, прикиньте сумму налога для каждого случая, чтобы оценить величину прибыли от применения каждого из вариантов.

Демкина Ольга, специально для Правовед.RU

Темы:

Понравилась статья? Расскажите друзьям!