Ипотека на долю в квартире

Какими законами регулируется ипотека на покупку доли в квартире

Статьей 224 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) обозначена возможность совместной собственности, при которой несколько лиц могут владеть одним и тем же объектом недвижимости, оформив соответствующим образом свои доли в нем. Владельцы долей согласно ст. 246 ГК РФ вправе распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению. Они могут продать ее, передать по наследству или в дар, использовать в виде залога при возникновении кредитных обязательств. Основываясь на этих нормах закона, граждане России могут взять в банке заем, предоставив в виде обеспечения часть недвижимости, находящейся в их владении.

Ипотечное кредитование - сложный процесс, зависящий от множества обстоятельств. По этой причине, кроме ГК РФ, он регулируется целым набором законодательных актов:

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (далее – Закон № 102-ФЗ). В нем прописаны основные моменты, касающиеся оформления таких отношений, правила и механизмы осуществления ипотечного права.
• Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 (далее – Закон № 122-ФЗ). Он определяет обязанность по регистрации сделок с недвижимостью в уполномоченном государственном органе.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Устанавливает правила, в соответствии с которыми осуществляется управление и использование жилого помещения.
• Уголовный кодекс Российской Федерации. Определяет меру ответственности, виды и размеры наказаний за серьезные нарушения в области кредитования и оборота недвижимости.

Этот лишь основные нормативные акты, содержание которых необходимо учитывать при рассмотрении вопроса ипотеки. Для каждого конкретного случая возможно использования и других законодательных документов.

Порядок процедуры и условия ипотеки под залог доли в квартире

Согласно ст. 5 Закона № 102-ФЗ в качестве залога при ипотеке можно использовать часть жилого помещения, которая принадлежит ему на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Жилье должно быть ликвидным и пригодным к эксплуатации. В противном случае его будет трудно реализовать, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту.

Условия

У разных банков условия предоставления целевого кредита могут отличаться, но основные параметры сделки обозначены в ст. 9 Закона № 102-ФЗ:

• валюта займа (рубли, доллары или евро);
• размер кредита, который составляет не более 70-80 % от стоимости доли в квартире, остальная сумма передается залогодателю в виде авансового платежа;
• срок, в течение которого заемщик обязан погасить займ;
• обеспечение кредитной суммы (залогом в данном случае является приобретаемая доля в жилом помещении);
• процентная ставка за пользование долговыми средствами;
• требования к кредитуемому лицу, такие как: возраст (от 18 до 55 лет), наличие постоянного заработка, места прописки, отсутствие просроченных задолженностей по другим кредитам и другие;
• платежеспособность заемщика;
• порядок погашения займа (размер ежемесячных платежей, периодичность их выплаты, досрочное погашение долга);
• страхование сделки, защищающее интересы финансового учреждения в случае порчи или уничтожения имущества;
• прочие условия, в число которых входят: ответственность за неисполнения обязательств по кредитному договору, требования к залогу, иные моменты, важные для осуществления конкретной сделки.

Одним из условий получения ипотеки является готовность лица, берущего заем, к дополнительным расходам: оплате услуг нотариуса и риэлтора, государственной пошлины за регистрацию недвижимости и страховки по кредиту.

Порядок получения

Он, также как и условия кредитования, в нюансах может отличаться в разных банках. Если говорить о стандартной процедуре, то она состоит из следующих этапов:

1. Выбор финансового учреждения, где будет оформляться ипотека. Заемщик должен ознакомиться с предлагаемыми банками условиями, чтобы выбрать для себя лучший вариант.
2. Подача заявки на целевой кредит. Вместе с ней предоставляются документы, необходимые банку для принятия решения об оформлении ипотеки.
3. Рассмотрение банком кандидатуры заявителя. В течение нескольких дней специалисты кредитора проверяют данные, предоставленные возможным заемщиком.
4. Поиск объекта недвижимости. Лицо, желающее получить кредит, может это сделать самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора, рекомендованного банком.
5. Оценка доли в квартире, которая будет являться предметом залога. Она осуществляется независимым лицом, имеющим официальное разрешение на подобную деятельность. Его услуги оплачивает заемщик.
6. Заключение договора купли-продажи недвижимости и ипотечного договора. Первое соглашение оформляется с владельцем имущества, второе - с кредитным учреждением.
7. Удостоверение сделки в нотариальной конторе. Оно имеет обязательный характер с 2016 года.
8. Государственная регистрация ипотеки. Она необходима для закрепления за заемщиком его права на приобретаемую недвижимость.
9. Страхование ипотеки. Она гарантирует банку возврат кредита, даже когда имущество испорчено или утрачено.

После прохождения процедуры получения ипотеки, банк осуществляет ее обслуживание. В порядке, прописанном в кредитном договоре, сотрудники финансового учреждения принимают платежи от заемщика, ведут их учет, выполняют другие действия, необходимые для реализации прав и обязанностей по заключенному соглашению.

При рассмотрении кандидатуры заемщика банк может отказать в предоставлении ипотеки. Объяснять причины при этом он не обязан.

Куда обращаться при оформлении ипотеки на долю в квартире

Для получения кредита на покупку недвижимости необходимо обратится в любое финансовое учреждение (банк), которое предоставляет такую услугу.

Кроме этого, во время прохождения процедуры придется посетить:

• Риелтора. На определенной кандидатуре может настоять банк, но в большинстве случаев заемщик сам подбирает наиболее подходящий объект недвижимости.
• Нотариальную контору. Ее также может указать банк, но и заемщика не лишают такого права.
• Страховую компанию, если кредитор сам не оформляет защиту имущества, как это делает Сбербанк России.
• Росреестр, который является уполномоченным государственным органом по регистрации сделок с недвижимостью.

Прежде, чем выбрать банк, который будет предоставлять ипотеку, необходимо внимательно ознакомиться с условиями разных кредитных учреждений и найти наиболее приемлемые. При этом учесть, что если один банк откажет вам в выдаче займа, то эта информация будет доступна другим возможным кредиторам, что существенно снизит вероятность получения кредита.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Оформление заключается в процедуре составления и подписания заемщиком всех необходимых соглашений:

• с кредитором;
• с продавцом;
• со страховщиком.

Соглашение, заключаемое для оформления целевого кредита, может быть оформлено в нескольких вариантах:

• В виде ипотечного договора с банком. Тогда необходимо отдельное заключение договора купли-продажи доли в квартире.
• Как трехстороннее соглашение между банком, продавцом и заемщиком. Каждая из сторон подписывает этот документ, и, одновременно с другими участниками сделки, проходит процедуру его регистрации в Росреестре.
• В виде договора покупки помещения за счет заемных средств. Такое соглашение заключается, если необходимость оформления ипотеки возникает на законодательном уровне в момент регистрации соглашения покупки имущества.

Обычно оформление всех соглашений происходит единовременно в банке. При этом заемщик обязан уплатить продавцу недвижимости аванс за приобретаемую долю в квартире.

Документы, необходимые для получения ипотеки на долю в квартире

Обращение в банк, оформленное в виде заявления на получение целевого кредита, можно оставить на сайте банка, заполнив специальную форму. Практически все финансовые учреждения предоставляют такую возможность. В случае предварительного одобрения необходимо явиться в банк, где необходимо будет предоставить ксерокопии следующих документов:

• паспорта;
• трудовой книжки, заверенной работодателем;
• пенсионного страхового свидетельства;
• военного билета, если заявитель является военнообязанным;
• документа о наличии образования (диплом, аттестат);
• свидетельства о заключении брака или его расторжении;
• свидетельства о рождении детей, если в семье есть несовершеннолетние, находящиеся на иждивении родителей;
• свидетельства о регистрации заявителя в ФНС РФ, где указан его ИНН;
• справки налоговой инспекции об отсутствии долгов по обязательным платежам;
• свидетельства о регистрации покупаемой доли в квартире;
• кадастрового паспорта (техпаспорта) на это помещение;
• паспорта продавца жилья;
• в оригинале представляется справка о полученных доходах за тот временной промежуток, который укажет банк (форма 2-НДФЛ).

Банк может расширить перечень требуемых документов, а в процессе проверки заемщика кредитор имеет право запросить дополнительные бумаги.

Особенности ипотеки на выкуп доли в квартире

По сравнению с другими видами кредитования ипотека имеет ряд особенностей:

• Строго целевое назначение. Расходовать заемные средства на иные цели не разрешается.
• Длительный срок действия. Он может составлять более 25 лет.
• Ставка значительно ниже, чем у потребительских кредитов.
• Наличие залога. Покупаемая квартирная доля служит гарантией возврата банку денег, даже в случае неплатежеспособности заемщика.
• Необходима государственная регистрация в Росреестре.

В случае, когда заемщик не способен выплатить ипотечный кредит, банк имеет право забрать залог в пользу погашения долга. При неумелом обращении с этим кредитным инструментом, можно лишиться и денег, и приобретенной недвижимости.

Чтобы такого не произошло, обратитесь за советом к профессиональным юристам сайта Правовед.RU. Они разъяснят, дают ли ипотеку на долю в квартире в вашем случае, а также ответят на все интересующие вопросы по данной теме, помогут правильно составить необходимые документы, расскажут о возможных нюансах ипотечного кредитования, применимых для конкретной ситуации.