Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сроки исполнения ДКП
Текущая версия проекта договора содержит пункты:
3. Стороны оценивают указанную квартиру в 3950000 (три девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Я, AAA купила у BBB указанную квартиру за 3950000 (три миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Расчет между сторонами производится следующим образом:
- денежные средства в размере 3555000 (три миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение одного банковского дня ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности;
- денежные средства в размере 395000 (триста девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение трех банковских дней ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности ___и___ подписания акта-приема передачи.
Стороны пришли к соглашению о том, что до момента полной оплаты указанная квартира не будет находится в залоге у Продавца.
16. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Федерации, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять квартиру по передаточному акту в течении трех дней _____с момента получения документов______ регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации
17. В соответствии со статьями 450 и 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с ______момента направления уведомления_____. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств.
Вопрос: Каковы негативные сценарии для продавца, с учетом оценки правильности/неправильности задания сроков судом?
Как переделать указанные пункты так, чтобы сохранялся их смысл, но они соответствовали 190 ГК РФ?
Вопрос о риске вынесения судом решения о не расторжении договора с учетом "бессрочности" выполнения условий покупателем.
Расчет через банковскую ячейку с указанием соотв. условий доступа.
В основном, речь идет про следующий негативный сценарий:
- проходит регистрация
- покупатель отдает 90%
- покупатель отказывается подписывать передаточный акт
- продавец обращается в суд для принуждения покупателя к подписанию акта
- проходит 60 дней
- покупатель забирает 10% из ячейки
- суд решает о несущественности сроков в силу их неправильного задания и присуждает продавцу 10% (вместо расторжения)
- продавец пытается получить 10% с покупателя
Стороны пришли к соглашению о том, что до момента полной оплаты указанная квартира
не будет находится в залоге у Продавца.
Александр
Вопрос: Каковы негативные сценарии для продавца, с учетом оценки правильности/неправильности задания сроков
судом?
Александр
А причем тут суд? И почему внесено предложение об отсутствии залогового обязательства Покупателя до момента оплаты?
здравствуйте. Плохо то что квартира не будет в залоге у продавца. А до передачи средств это ваша главная страховка. А причем тут суд? Речь о договоре же
потенциальный суд тут будет проблемный. Залога нет. Все деньги передаются только после гос. Регистрации права собственности. Можно например просить половину до и половину после, тем более залога нет. Это главный риск. А то и без денег останетесь и без квартиры. А ее могут ведь потом и повторно перепродать
Для вас последствия риск не получения денег и вследствие обращении в суд за расторжением договора и возврата квартиры в Вашу собственность
Вопрос о риске вынесения судом решения о нерасторжении договора с учетом "бессрочности" выполнения условий покупателем.
Вопрос: Каковы негативные сценарии для продавца, с учетом оценки правильности/неправильности задания сроков судом?
Суд нормально отнесется к срокам.
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Федерации, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять квартиру по передаточному акту в течении трех дней _____с момента получения документов______ регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации
Единственный у Вас минус со дня получения документов, формально можно не обращаться за получением и не нарушить сроки
Здравствуйте, Александр!
Шанс остаться без денег и квартиры достаточно велик, поскольку вам оплачивают стоимость квартиры после регистрации права собственности на квартиру уже на покупателя. Покупатель просто может отказаться от перечисления денег, вы можете взыскать их в судебном порядке, однако, у покупателя таких средств может не быть.
Обычно прописывают условие об оплате стоимости квартиры после подачи документов на гос регистрацию перехода права собственности.
— денежные средства в размере 3555000 (три миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение одного банковского дня ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности;
Александр
— денежные средства в размере 395000 (триста девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение трех банковских дней ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности ___и___ подписания акта-приема передачи.
Александр
здесь нужно указать, что в течение 1 (3х) банковских дней
со дня получения покупателем документов о государственной регистрации перехода права собственности.
16. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Федерации, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять квартиру по передаточному акту в течении трех дней _____с момента получения документов______ регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации
Александр
Здесь указать 3х календарных дней.
17. В соответствии со статьями 450 и 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с ______момента направления уведомления_____. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств.
Александр
также 5 календарных дней.
Вопрос: Каковы негативные сценарии для продавца, с учетом оценки правильности/неправильности задания сроков судом?
Александр
Единственное негативное последствие, это начисление неустойки со следующего дня. Суд естественно не откажет в иске при наличии ошибок в договоре.
Желаю удачи!
Расчет через банковскую ячейку с указанием соотв. условий доступа.
Александр
Это указано в договоре? Просто исходя из представленных вами условий договора напрашивается вывод именно о перечислении денежных средств, а не расчете через банковскую ячейку.
Желаю удачи!
Как переделать указанные пункты так, чтобы сохранялся их смысл, но они соответствовали 190 ГК РФ?
Александр
Вопрос: Каковы негативные сценарии для продавца, с учетом оценки правильности/неправильности задания сроков судом?
Александр
Здравствуйте. О каких сроках определяемых судом идёт речь?
17. В соответствии со статьями 450 и 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с ______момента направления уведомления_____. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств.
Александр
Негативный момент в том, что покупатель может просто отказаться вернуть квартиру и продавцу придётся идти в суд с иском, чтобы вернуть квартиру себе.
Про залог коллеги написали, тоже негативный фактор отчасти, ибо залог это Ваша страховка фактически.
Суд меня не пугает, меня пугает потенциально плохое для меня решение суда. Возможно ли оно тут с учетом 190 ГК РФ?
Суд меня не пугает, меня пугает потенциально плохое для меня решение суда. Возможно ли оно тут с учетом 190 ГК РФ?
Александр
Вообще не понимаю честно говоря причём тут 190 гк рф. Даты проставлены у Вас, так что в этой части срок выполнения обязательств есть. Поправьте на календарные или рабочие/банковские дни, чтобы было более понятно о каких днях речь идёт и всё.
3. Стороны оценивают указанную квартиру в 3950000 (три девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Александр
слово «миллиона» пропущено
— денежные средства в размере 3555000 (три миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение одного банковского дня ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности; — денежные средства в размере 395000 (триста девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек будут уплачены Покупателем Продавцу в течение трех банковских дней ____с момента получения документов____ после государственной регистрации перехода права собственности ___и___ подписания акта-приема передачи.
Александр
Акт приема- передачи подписывается до передачи документов в Росреестр, т.е. вместе в ДКП в связи с чем рекомендую прописать след. образом:
Оплата цены квартиры Покупателем Продавцу производится в течение 1 (Одного) дня с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу перехода права на указанную квартиру к Покупателю по настоящему Договору путем уплаты Покупателем Продавцу суммы в размере 3 950 000 (.............) рублей 00 копеек.
В случае, если средства переданы не будут, то взыскивать придется в суд порядке, либо расторгать договор и возвращать квартиру обратно в свою собственность
Либо так же можете прописать, что:
Расчет через банковскую ячейку с указанием соотв. условий доступа.
Александр
Это наилучший вариант, т.к. вы в данном случае никаких рисков не несете
Данное условие прописано в договоре? Тога потребуется 2 ячейки, для внесения 1 и 2 сумм
Расчет через банковскую ячейку с указанием соотв. условий доступа.
Александр
Так если у Вас будут ячейки, то шансов, что средства не будет перечислены, равны «0» Опасаться Вам нечего. Отказа от суда быть не может, т.к. со стороны покупателя не будут исполнены существенны условия договора, а именно передача средств Но при сипользовании ячеек — это исключено
3. Стороны оценивают указанную квартиру в 3950000 (три девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Александр
Здравствуйте. Пропустили слово «миллиона»
Негативные последствия — покупатель не платит, Вы направляете уведомление, покупатель квартиру не освобождает, Вы идете в суд выселять данного гражданина. Кроме того, проблемы будут с регистрацией перехода права собственности обратно к вам в Росреестре — на основании только документа о направлении уведомления могут отказать в регистрации, все же ситуация нетипичная.
Вообще непонятно, зачем заключать договор без предоплаты. Вы представьте только процедуру изъятия жилого помещения из чужого незаконного владения — сколько продлятся суды, такие условия Вам совсем невыгодны. Обычно закладывают деньги в банковскую ячейку, так что продавец их гарантировано получит после регистрации в Росреестре.
Залог (ипотека) все же возникают в силу закона, т.к. товар продан в кредит, п. 5 ст. 488 ГК РФ, но нельзя забывать о государственной регистрации данного обременения п. п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Поэтому при обращении для регистрации перехода права собственности необходимо представить и заявление о регистрации ипотеки.
Понятие «банковский день» в действующем законодательстве отсутствует, поэтому измените его на другое.
Оговорюсь, что указывая данный пункт
Стороны пришли к соглашению о том, что до момента полной оплаты указанная квартира не будет находится в залоге у Продавца.
Вы сами себя лишаете гарантий на выплату денег.
Проблема в том, что Александр хочет гарантировать возможность получения оплаты или расторжения договора не изменяя условий договора и исходя из положений п.3, 4 ст. 486 ГК РФ, суд откажет ему в расторжении договора, т.к. покупатель
принял товар, но оплатил его, и последствия данного нарушения предусмотрены именно п.3 ст.488 ГК РФ, которые не предполагают расторжения договора.
Однако в силу п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а в силу п., 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Данный пункт стороны предусмотрели
В соответствии со статьями 450 и 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с ______момента направления уведомления_____. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств.
Александр
Статья 450.1 является новой и действует только с 01.06.2015г. и Вы при все желании не найдете вразумительной практики по данному вопросу.
Во всем остальном договор достаточно обычный и если Вы не хотите вносить в него изменения, то ничего другого предложить нельзя.
Суд = Потенциальный суд.
Отсутствие залога - более-менее стандартная практика. Без этого мало кто из покупателей согласится на сделку.
Трудно сказать насколько она стандартна, вся прописанная Вами процедура сильно нестандартна и не позволяет в полной мере защитить права продавца в угоду интересам покупателя.
Да, суды нормально отнесутся к срокам — действует принцип свободы договора. Стороны договорились — проблем нет. В конце концов бегать за покупателем будет не суд, а Вы. И есть смысл установить какой-то паритет при заключении договора, который будет учитывать интересы всех сторон, а не одной.