392 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

392 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Приобретению коммерческой недвижимости

Добрый День.

Собираюсь приобрести офис (коммерческая недвижимость)

Интересует оптимизация налогов.

Вопросы

1. При приобретении на ИП или Юр лицо с УСН 6 или 15% и приобретением на ч.л. какая разница в налогах на имущество, которые придётся ежегодно уплачивать.

2. В случае продажи этого объекта какие ставки налогов, для частного лица 13% с объекта в собственности до 3х лет- налоговый вычет и т.д. А для Юр лица или ИП какой налог? и есть ли какие то вычеты?

т.е. есть желание понять как выгоднее офрмить на ИП или на ООО на усн или на ч.л.

04 Августа 2015, 09:40, вопрос №928968
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
27%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28329
ответов
10382
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Валентин:

Все компании, владеющие коммерческой недвижимостью и применяющие УСН, с 2015 года уплачивают налог на имущество (рассчитанный исходя из кадастровой, а не среднегодовой стоимости).

В соответствии с п.1 ст.380 НК РФ, налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2%.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона №64, в Москве налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:
1) 0,9 процента — в 2014 году;
2) 1,2 процента — в 2015 году;
3) 1,5 процента — в 2016 году;
4) 1,8 процента — в 2017 году;
5) 2,0 процента — в 2018 году.

По физическому лицу:

Новой статьей 406 НК РФ определены налоговые ставки по налогу на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости:
до 0,1% — для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест;
до 2% — для административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей;
до 0,5 % — для прочих объектов налогообложения.

По Москве установлена ставка — 2%

2. В случае продажи объекта от юридического лица или от ИП Вы сможете принять к зачету затраты на приобретение но только в том случае, если у Вас УСН доходы минус расходы.

МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 апреля
2013 г. N 03-04-05/14057

В соответствии с п. 1 ст. 346.15
Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью
понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами,
зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных
участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в
составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

04 Августа 2015, 09:55
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28329
ответов
10382
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Исходя из изложенного мной я полагаю, что наилучшим вариантом с точки зрения налогообложения и возможной последующей продажи является ИП на УСН (доходы минус расходы 15%). Однако логично было бы еще понять о каких суммах идет речь и насколько глубок «горизонт планирования». Поскольку мы рассматриваем вопрос исходя из современного законодательства, а не факт, что через 3 года он останется таким же.

04 Августа 2015, 10:08
Юрист - Наталья
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Валентин. Сразу скажу, что если недвижимое имущество непосредственно используется в предпринимательской деятельности (даже если оформлено оно на физическое лицо, а не на ИП), то имущественными налоговыми вычетами Вы не вправе воспользоваться. Соответственно, если недвижимость оформлена на физ. лицо и непосредственно используется в предпринимательской деятельности, вне зависимости от срока нахождения в собственности (менее 3-х лет или более) Вы должны будете заплатить 13% с продажи. Таким образом, покупка на ИП или юр. лицо выгоднее, так как физ. лицо платит 13% с дохода, а также налог на имущество физических лиц, в то время как на упрощенной системе налогообложения Вам придется оплачивать единый налог. Учитывая тот факт, что в данном случае тарифы ресурсоснабжающих организаций не будут отличаться для ИП и юр. лица, рекомендую оформить на юридическое лицо, так как ИП, в отличие от юр. лица отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Но необходимо учитывать, что штрафы, применяемые к юр. лицам, значительно выше, чем штрафы для ИП.

04 Августа 2015, 10:02
q Отблагодарить
0 0
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Вычеты есть только у физлица, если он владел имуществом менее трех лет (ст. 220 НК РФ), а если больше — вообще освобождается от НДФЛ:1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Фролов Андрей

При этом: положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. — п.4 ч.2 ст.220 НК РФ.

Не сможет физическое лицо воспользоваться вычетом, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

04 Августа 2015, 11:03
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Таким образом, полагаю, что ИП не освобождаются от НДФЛ, даже если владели имуществом более 3-х лет, если оно использовалось в предпринимательской деятельности. А физлицо (не ИП) при таких же условиях освобождается.
Фролов Андрей

Андрей, опять не поняла. Я как раз считаю, что физ. лицо не освобождается от обязанности оплатить НДФЛ с дохода, полученного от продажи имущества, находящегося в собственности более трех лет, использовавшегося в предпринимательской деятельности. Как ИП на УСН может не освобождаться от уплаты НДФЛ, если он его не платит:

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса)

04 Августа 2015, 11:11
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности; (Фролов Андрей).

Да, Андрей, я понимаю. Но получается, что положения настоящего пункта не распространяются на ситуации, когда продаваемое имущество находится в собственности ИП на общей системе налогообложения (они платят НДФЛ) и используется таким ИП, либо находится в собственности физического лица, а используется ИП в предпринимательской деятельности.

Таким образом, ИП на УСН в принципе не платит НДФЛ (если имущество оформлено и продается ИП), а физическое лицо, получившее доходы от продажи имущества, используемого ИП (этим же физическим лицом) должно платить налог и в случае нахождения имущества в собственности более трех лет.

С учетом того, что предполагается коммерческое использование помещения, думаю, всё-таки ИП или организация на УСН в данном случае выгоднее. Или я что-то неправильно понимаю? Заковыристо законодатель сформулировал.

04 Августа 2015, 11:40
получен
гонорар
27%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3122отзыва
1. При приобретении на ИП или Юр лицо с УСН 6 или 15% и приобретением на ч.л. какая разница в налогах на имущество, которые придётся ежегодно уплачивать.
Валентин

если вы будете приобретать имущество в Москве, то

налог для организации (юрлица) будет составлять

Статья 380. Налоговая ставка
1.1. В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:
1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году — 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

Для физического лица (ИП) -

Статья 406. Налоговые ставки
2. В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:
2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;

то есть с 1 января 2016 года никакой разницы не будет

2. В случае продажи этого объекта какие ставки налогов, для частного лица 13% с объекта в собственности до 3х лет- налоговый вычет и т.д. А для Юр лица или ИП какой налог? и есть ли какие то вычеты?
Валентин

Если здание будет использоваться ИП в своей предпринимательской деятельности то никакого вычета не будет, а оплата налога будет происходить в соответствии с системой налогообложения

04 Августа 2015, 10:04
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Максим
8,9
Рейтинг Правовед.ru
1399
ответов
1440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
2. В случае продажи этого объекта какие ставки налогов, для частного лица 13% с объекта в собственности до 3х лет- налоговый вычет и т.д. А для Юр лица или ИП какой налог? и есть ли какие то вычеты?
Валентин

В случае продажи коммерческой недвижимости никаких льгот у вас не будет. физ. лицо должно будет заплатить 13% с дохода, ИП или ООО на УСН 6% — соответсвенно 6% с дохода, и только на УСН доходы — расходы вы сможете принять к вычету расходы на приобретение офиса и заплатить налог только с разницы.

Если вы иной деятельности вести не собираетесь кроме купли-продажи офиса, то рекомендую вам зарегистрировать ИП на УСН доходы — расходы.

04 Августа 2015, 10:14
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
46%
Юрист - Андрей
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

1. При приобретении на ИП или Юр лицо с УСН 6 или 15% и приобретением на ч.л. какая разница в налогах на имущество, которые придётся ежегодно уплачивать.
Валентин

ИП и физлица без этого статуса являются плательщиками налога на имущество физлиц. ИП на специальном налоговом режиме (УСН) не является плательщиком этого налога (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), кроме недвижимости, налог с которой рассчитывается по кадастровой стоимости, включенной в перечень, утвержденный властью субъекта РФ.

Согласно ст. 378.2 НК РФ это такие объекты:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Но для обложения налогом, исходя из кадастровой стоимости, должен быть принят нормативный акт субъекта РФ (в Вашем случае — закон г. Москвы). Для чего в соответствие с п. 7 ст. 378.2 НК РФ:

7. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:
1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье — перечень);
2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;
(пп. 2 в ред. Федерального закона от 04.11.2014 N 347-ФЗ)
3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Юрлица платят налог на имущество предприятий, кроме тех, что на спецрежимах (УСН) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ), за исключением тех же объектов, которые являются исключением из правила неоплаты этого налога по ИП. То есть юрлицо на УСН будет платить налог на имущество предприятий только по объектам, включенным в перечень, утвержденный законом г. Москвы, который можно посмотреть на сайте правительства Москвы.

Ставки (п. 3 ст. 402) налога на имущество физлиц:

Для физлиц (не ИП) по нежилым налоговая база — кадастровая стоимость, налог — 2 % от такой стоимости.

Для ИП (на УСН) тоже — 2 % от кадастровой стоимости.
Ставка налога на имущество предприятий:

Для юрлица (на УСН) (п. 2 ст. 375) — в Москве в 2015 — 1,7 % от кадастровой стоимости, в 2016 и в последующие годы — 2 %

2. В случае продажи этого объекта какие ставки налогов, для частного лица 13% с объекта в собственности до 3х лет- налоговый вычет и т.д. А для Юр лица или ИП какой налог? и есть ли какие то вычеты?
Валентин

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождаются от НДФЛ:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Таким образом, полагаю, что ИП не освобождаются от НДФЛ, даже если владели имуществом более 3-х лет, если оно использовалось в предпринимательской деятельности. А физлицо (не ИП) при таких же условиях освобождается.

Вместе с тем, ИП на УСН как лицо, особожденное от НДФЛ, платит налог по спецрежиму (абз. 1 п. 3 ст. 346.11 НК РФ) (Определении КС РФ от 03.04.2009 N 480-О-О).

Соответственно ИП на УСН не имеет и вычетов.

Вычеты есть только у физлица, если он владел имуществом менее трех лет (ст. 220 НК РФ), а если больше — вообще освобождается от НДФЛ:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
04 Августа 2015, 10:50
q Отблагодарить
0 0
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Итого: Юрлицо при продаже платит налог по УСН, вычетов нет. ИП на УСН платит налог по УСН, вычетов нет. Физлицо (не ИП) платит НДФЛ и имеет вычеты, если недвижимость была у него менее 3-х лет, а если более — освобождается от уплаты налога.

04 Августа 2015, 11:01
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Добавлю, что если у ИП или ООО на УСН стоимость продажи этой недвижимости превысит 60 млн. р. (п. 4 ст. 346.13 НК РФ), то УСН прекращается и к налоговой нагрузке добавляется необходимость уплаты НДС.

04 Августа 2015, 11:12
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Не сможет физическое лицо воспользоваться вычетом, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Янкина Наталья

Согласен.

Я как раз считаю, что физ. лицо не освобождается от обязанности
Янкина Наталья
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
04 Августа 2015, 11:16
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Все правильно. Во-первых, физлицо на 13 % процентах НДФЛ много денег потеряет. Позже, когда продаст через три года, даже если он не будет ИП, ему могут все же начислить НДФЛ, потому как его помещение, переданное арендатору-предпринимателю «непосредственно использовалось предпринимателями в предпринимательской деятельности». Напомню, что юрлица — это тоже предприниматели (или субъекты предпринимательства). В этом случае слетают и вычеты.

Плюс, возможно, привлекут к административной ответственности за незаконное предпринимательство (в смысле, без регистрации в таком статусе), потому как соглано письму Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@ “О налогообложении доходов физических лиц”:

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

Поэтому лучше ИП на УСН доходы. У ООО документооборот больше — чисто из практических соображений создавать не стоит.

05 Августа 2015, 15:22
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

392 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут