Покупка недвижимости у Конкурсного управляющего

Добрый день, Константин!

Но, право хозяйственного ведения не зарегистрировано, право собственности также не зарегистрировано.
Что нам потребуется для регистрации права на здание в этой ситуации и реально ли зарегистрировать такое право вообще?

Думаю, что при регистрации проблемы возникнуть могут.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 указано, что

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Таким образом, поскольку право хозяйственного ведения предприятия-банкрота на здание не зарегистрировано, то считаю, что конкурсный управляющий неправомерно включил его в конкурсную массу имущества предприятия-банкрота и продал вам.

Необходимо, чтобы он сначала зарегистрировал право хозяйственного ведения на здание за предприятием-банкротом.

Основанием для такой регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество является акт (постановление, распоряжение, приказ) администрации (собственника) о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением.

После того, как конкурсный управляющий оформит право хозяйственного ведения на здание он вправе реализовать вам это здание.

По общему правилу при продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении требуется согласие администрации на продажу здания вам: в пункте 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

. Однако в вашей ситуации, полагаю, данное правило не применяется, так как на реализацию имущества предприятия-банкрота распространяется действие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поэтому конкурсный управляющий будет вправе после получения свидетельства о регистрации права хозяйственного ведения продать здание без согласия администрации, с аукциона, без проведения конкурса (В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении).

Также обратите внимание на то, что согласно статье 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество банкрота продается через торги ( вашем случае — через аукцион).

С уважением, Роман.

Добрый день!

Сложностей быть при регистрации не должно у Вас, так как главное, чтобы была соблюдена процедура указанная в ФЗ О банкротстве. Судя по написанному, у Вас она соблюдается.

В соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 129. Полномочия конкурсного управляющего
1. С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника — унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

2. Конкурсный управляющий обязан:
принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества;
включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания;
привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц;
принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника;
уведомлять работников должника о предстоящем увольнении не позднее чем в течение месяца с даты введения конкурсного производства;
предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
заявлять в установленном порядке возражения относительно требований кредиторов, предъявленных к должнику;
вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом;
передавать на хранение документы должника, подлежащие обязательному хранению в соответствии с федеральными законами. Порядок и условия передачи документов должника на хранение устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;
заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов;
исполнять иные установленные настоящим Федеральным законом обязанности.

Статья 131. Конкурсная масса

1. Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Статья 139

1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье — имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/185181/8/#block_139#ixzz3g1HoPIwO

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/185181/8/#block_139#ixzz3g1HObRnG

Здравствуйте!

Дополнительно прошу обратить внимание, что

Договор купли-продажи между нами подписан.
Константин

Согласно ст. 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве):

3. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.
Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Таким образом, договор на продажу имущества должен быть заключен с победителем торгов.

Есть решение собрание кредиторов о продаже за определенную цену данного здания.
Константин

Согласно ст. 130 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве):

1. Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.
Отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме.

Что нам потребуется для регистрации права на здание в этой ситуации и реально ли зарегистрировать такое право вообще?
Константин

Поскольку здание не перешло в хозяйственное ведение организации-банкроту, то и в конкурсную массу оно не может быть включено. Пример из судебной практики:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2010 г. N Ф03-3847/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: В.А.Елизарова
Судей: О.Г.Красковской, Е.К.Яшкиной
при участии
представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью управляющая компания “Уют»
на решение от 21.01.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2010
по делу N А24-5025/2009
Арбитражного суда Камчатского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Лосева, в апелляционном суде судьи Н.И.Фадеева, С.В.Шевченко, Т.А.Аппакова
По иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уют»
к унитарному муниципальному предприятию «Новоавачинское»
третьи лица: Елизовский муниципальный район, Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района, Управление Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю
о государственной регистрации перехода права собственности
Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уют» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском унитарному муниципальному предприятию «Новоавачинское» (далее — предприятие) об обязании зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости — теплотрассу, протяженностью 3 644 м, расположенную по адресу: Камчатский край, Елизовский район, Новоавачинское сельское поселение, п.Нагорный (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск обоснован тем, что общество приобрело спорное имущество у ответчика по договору купли-продажи от 26.10.2009 N 17-т-н-09 в результате торгов, проведенных в ходе конкурсного производства предприятия. Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество иск должен быть удовлетворен на основании статьи 12 ГК РФ.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Елизовский муниципальный район, Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района, Управление Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю.
Решением суда от 21.01.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2010, в иске отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что поскольку право хозяйственного ведения на спорную теплотрассу не зарегистрировано в установленном законом порядке за ответчиком, последний не приобрел вещное право на нее (статьи 8, 131, 299 ГК РФ). Поэтому данный объект не подлежал включению в конкурсную массу предприятия и отчуждению как имущество ответчика. Исходя из этого, договор от 26.10.2009 является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, а права истца, основанные на данной сделке, не подлежат государственной регистрации.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суды неверно применили статьи 167, 168, 299 ГК РФ, статью 11 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», статьи 131, 132, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Полагает, что право хозяйственного ведения на спорное имущество возникло с момента его передачи ответчику на этом праве, а государственная регистрация в данном случае носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Следовательно, отсутствие государственной регистрации названного права не является основанием для исключения спорного объекта из конкурсной массы и он правомерно реализован истцу.
В отзывах на кассационную жалобу Елизовский муниципальный район и Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района выражают несогласие с жалобой, считают обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в заседании суда кассационной инстанции не принимали.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Суды установили, что решением Арбитражного суда Камчатского края от 14.05.2007 по делу N А24-3647/06-20 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В ходе открытых торгов по продаже имущества предприятия обществу отчуждена теплотрасса, протяженностью 3 644 м, расположенная по адресу: Камчатский край, Елизовский муниципальный район, п. Нагорный, и между сторонами заключен договор купли-продажи от 26.10.2009 N 17-т-н-09.
В соответствии с пунктом 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Согласно пункту 2 статьи 8 и статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав, и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Суды установили, что спорное недвижимое имущество передано в хозяйственное ведение предприятию Комитетом по управлению муниципальным имуществом Елизовского районного муниципального образования по договору от 10.07.2000.
Поскольку предприятие наделено теплотрассой в период действия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суды сделали соответствующий статьям 8, 131, 299 ГК РФ вывод о том, что право хозяйственного ведения предприятия на это имущество подлежало государственной регистрации и до ее осуществления не может считаться возникшим.
Однако суды установили, что право предприятия на указанный объект на момент его отчуждения истцу не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Следовательно, ответчик не приобрел право хозяйственного ведения на теплотрассу, которая в связи с этим не подлежала включению в конкурсную массу как имущество предприятия и реализации в ходе конкурсного производства.
Исходя из изложенного, вывод судов о том, что договор купли-продажи от 26.10.2009 заключен предприятием при отсутствии правомочий на распоряжение спорным объектом, вследствие чего данная сделка является недействительной в силу статьи 168 ГК РФ, соответствует закону.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка купли-продажи не влечет юридических последствий в виде возникновения у приобретателя права собственности на отчужденное по такой сделке имущество суды верно указали на отсутствие оснований для удовлетворения иска.
Довод заявителя жалобы о том, что право хозяйственного ведения на спорный объект возникло у предприятия с момента передачи, а государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер, выдвинут без учета положений статей 8, 131, 299 ГК РФ, согласно которым возникновение вещного права на объект недвижимости определяется моментом такой регистрации.
Довод жалобы о том, что суды дали неверное толкование статьям 131, 132, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые, по мнению истца, не предусматривают возможность исключения спорного имущества из конкурсной массы предприятия-банкрота, кассационной инстанцией отклоняется. В соответствии с нормами названного Закона конкурсную массу формирует имущество, принадлежащее должнику на вещном праве, тогда как факт принадлежности теплотрассы ответчику на праве хозяйственного ведения не подтвержден.
Кассационная инстанция также отклоняет доводы жалобы о неверном применении судами статей 166 — 168 ГК РФ при оценке договора от 26.10.2009 как ничтожного, так как эти доводы опровергаются установленными судами обстоятельствами, при которых совершалась данная сделка.
Нормы права применены судебными инстанциями правильно, в связи с чем решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба — удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 21.01.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2010 по делу N А24-5025/2009 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.Елизаров
Судьи
О.Г.Красковская
Е.К.Яшкина

Добрый день! В данном случае всё не так уж и хорошо. Право хозяйственного ведения подлежит регистрации, вот перечень документов, необходимых для такой регистрации: to77.rosreestr.ru/registr/registr_standart/registr_standart_17. Также следует учитывать тот факт, что согласност. 295 ГК РФ:1. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществомбез согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

В данном случае, собственником остается администрация, без согласия которой предприятие не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом. Считаю, что заключать сделку в данной ситуации крайне опасно, так как право на данное имущество у банкрота не возникло. С уважением, Урванцев Евгений.

Здание было передано предприятию-банкроту администрацией поселка в хозяйственное ведение, о чем есть постановление администрации.

Константин, приветствуем Вас!

1. Постановлением администрации здание передано предприятию -банкроту в хозяйственное ведение. Поэтому согласно ст.295 ГК РФ для продажи здания требуется согласие собственника здания в лице муниципальных органов власти.

ГК РФ ч.1, Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении

1. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленныхзаконом или иными правовыми актами.

Согласно ч.2 ст. 3 ГК РФ :

2. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее — законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.
Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

В связи с вышеуказанными нормами ГК РФ полагаю, что вывод Артемьева Романа, который цитируется ниже является ошибочным:

Поэтому конкурсный управляющий будет вправе после получения свидетельства о регистрации права хозяйственного ведения продать здание без согласия администрации, с аукциона, без проведения конкурса (В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении).

Если конкурсный управляющий продаст здание без согласия администрации ( собственника), то сделка согласно ст.174.1 ГК РФ в части получения права собственности будет ничтожной.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности иззаконодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом(статья 180)

2. Важным является требование законодательства на которое обратил внимание

Артемьева Романа:

Также обратите внимание на то, что согласно статье 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество банкрота продается через торги ( вашем случае — через аукцион).

Из вышеизложенного следует вывод, что конкурсный управляющий должен получить согласие администрации МО на продажу здания, а продажу провести через торги. В противном случае, при регистрации сделки могут быть выявлены нарушения законодательства и в регистрации будет отказано.

Константин, здравствуйте!

Но, право хозяйственного ведения не зарегистрировано, право собственности также не зарегистрировано.
Константин

право собственности не зарегистрировано, т.е. фактически здание бесхозное

Статья 225. Бесхозяйные вещи
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

если должник владеет данным имуществом 15 лет, то КУ имеет полное право через суд признать право собственности за должником в силу приобретательсной давности.

Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо — гражданин илиюридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет,приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.