Уплата налога с продажи

Здравствуйте!

У Вас же квартира же квартира приобретена до получения статуса ИП с указанным видом деятельности. Поэтому, на мой взгляд, Вы не можете при продажи платить налог 6 %.

Дмитрий, добрый день.
К сожалению, в описанной Вами ситуации так сделать не получится, так как в соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ при применении УСН индивидуальные
предприниматели освобождены от обязанности уплаты НДФЛ только в
отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Дмитрий, считаю, что такой финт не получится.

Налог все равно придется платить по ставке 13%.

Так как доход у вас не от предпринимательской деятельности, т.е. квартира была приобретена до ИП.

Если прорабатывать иные схемы, то все равно получается что больше заплатите.

Здравствуйте, Дмитрий!

В соответствии с п. 1 ст. 346.15
НК налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную
систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают
доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249
Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250
Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 23
Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься
предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента
государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Учет доходов,
полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен
осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных
вне рамок осуществления такой деятельности.

В случае если
физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в
соответствии с требованиями Федерального закона
от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре
индивидуальных предпринимателей указан вид экономической деятельности, такой
как "Покупка ипродажа собственного жилого недвижимого имущества" (код
70.12 разд.
«К» Общероссийского классификатора видов экономической
деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от
06.11.2001 N 454-ст), а также договор покупки данного объекта недвижимости был
заключен им еще не в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы от
продажи квартиры, полученные таким налогоплательщиком, не учитываются в составе
доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с
применением упрощенной системы налогообложения, так как такой доход
квалифицируется как полученный не в рамках осуществления предпринимательской
деятельности, поэтому подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц
в порядке, предусмотренном гл. 23
Кодекса. При этом физическое лицо при продаже такого имущества имеет право на
получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц,
предусмотренного ст. 220
Кодекса.

Если бы сделки по покупке состоялся после момент гос. регистрации ИП,
то при продажи такого объекта следовало бы уплатить только налог по УСН.

Данную позицию также можно усмотреть и из письма Минфина РФ от
12.08.2010 N 03-04-05/3-453) .

Здравствуйте, Дмитрий.

Если ваша квартира приобреталась до регистрации ИП и в предпринимательской деятельности не использовалась, тогда ее продажа будет попадать под уплату НДФЛ, как справедливо указали коллеги, кроме того, это слишком явная схема для ухода от налогообложения, чтобы она прошла незамеченной.

Но если же квартира будет использована в предпринимательской деятельности, тогда ее продажа будет облагаться в рамках УСН т.е. 6% налогом.

Согласно письму Минфина РФ от 27 мая 2013 г. N 03-11-11/19097

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Поэтому если вы оформите ИП на УСН 6% не только для целей продажи, а для целей сдачи квартиры внаем, до конца года квартиру будете сдавать в аренду, а потом продадите, то доход с ее продажи будет облагаться по УСН. Других вариантов оптимизации налогообложения в вашем случае я не вижу.

Есть квартира, покупалась, как физическое лицо

Вы имеете право зарегистрироваться в качестве ИП и продать имущество, подав доход для включения в базу по налогу при УСН.

Если доход будет признан полученным от предпринимательской деятельности, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ его включат в базу по налогу при УСН. Если будет признан как личные доходы предпринимателя, то будет обложен НДФЛ согласно гл.23 НК.

Но у налоговой могут возникнуть сомнения, что доход от продажи имущества будет предпринимательским. Чтобы такой доход был признан доходом от предпринимательства:

— Важно не когда было куплено имущество, а как использовалось имущество, именно это влияет на то, будет доход от его продажи будет считаться предпринимательским или личным.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Отсюда имеет значение не сам факт получения прибыли от продажи, а направленность действий на ее получение.

Приобретая имущество, в договоре купли продажи, мены и других указывается только ФИО продавца и покупателя без указания на то, является ли кто то из них ИП или же не является. В договоре можно при приобретении имущества указать, что оно приобретается для предпринимательских целей и тогда налоговая будет при продаже налог рассчитывать как от предпринимательской деятельности.

-Для признания продажи имущества как дохода от предпринимательства имеет значение указывались ли расходы при приобретении имущества в ФНС для отнесенияналога по УСН

-Важно какие налоги платил собственник имущества, взимался ли налог на имущество.

В качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли.

Налоговая вправе отказать вам в налоге на 6%, а в случае спора в судебном порядке может доказать, что доход от продажи не является полученным от предпринимательской деятельности.

Здравствуйте,

Если у продавца «на руках» имеются документы, подтверждающие его расходы на приобретение данной квартиры менее 3-х лет назад, то в данном случае наиболее оптимальный вариант — платить НДФЛ как физлицо по ставке 13%, воспользовавшись правом уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму затрат по ее приобретению.

В отличие от имущественного вычета, ограниченного максимальной суммой в размере 1 млн. руб. при нахождении имущества в собственности менее 3-х лет, на применение данного способа не влияет срок нахождения имущества в собственности. При этом сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена только суммой этого дохода. А в состав расходов можно включить не только расходы на приобретение самой квартиры, но также расходы на отделочные работы и приобретение отделочных материалов.

То есть, при таком варианте, сумма НДФЛ, рассчитанная по ставке 13% с разницы между доходами и расходами, будет, в любом случае, меньше, чем сумма налога, рассчитанная по ставке 6%, но от всей суммы доходов.

А если квартира будет и вовсе продана за ту же цену, по которой она была приобретена или за меньшую цену (с убытком), то база по НДФЛ будет равна нулю.