Оформление в долевую собственность ипотечного жилья

Здравствуйте! у меня вопрос токого плана хотим улучшить жил. условия, мы с мужем хотим взять ипотеку на квартиру, в качестве первон. взноса хотим продать квартиру (в которой живем), но эта квартира принадлежит моей маме, и просто так она не отдает, ей нужны гарантии, могу ли я при оформлении ипотеки на будущую квартиру, собственником оформить маму в целом; или маме 1/2, а нам с мужем на 2-их вторую половину; а еще это все хозяйство усложняется тем, что будем использовать мат. кап. и в долю этой квартиры нужно включить 2-х несовершеннолетних детей. Грубо говоря, квартиру нужно поделить на 2 части- одна маме, а вторая - мне, мужу, и 2-м детям.