Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Арендатор не платит аренду
Добрый день! Вопрос следующий: Арендатор не платит арендную плату несколько месяцев, но помещением пользуется в полном объеме, в результате я из своего кармана оплачиваю за них коммунальные платежи. Я уже задавал на вашем сайте вопрос, вправе ли я отключить им электроэнергию? Пришли к выводу, что нет не вправе. Теперь я формулирую вопрос по другому, а если электричество выключится по каким-либо причинам, а я его не буду восстанавливать какое-то время. Чем это для меня чревато? Если они подадут иск, могут ли мне вменить упущенную выгоду и др.расходы или речь может идти только о неуплате арендной платы за период отсутствия электроэнергии /по договору, я обязан обеспечивать Арендатора всеми коммунальными услугами/? Дело в том, что Арендатор-это федеральная сеть магазинов и по России они судятся в различных городах. В том числе есть иски, о признании их банкротом. Поэтому я вынужден предпринимать какие-то шаги, т.к. есть риск, что они обанкротятся, а я буду платить за них коммуналку и.т.п.. Срок действия договора-ноябрь 2015г.
Добрый день, Олег. Мой ответ немного не на Ваш конкретный вопрос, но почему Вы не обратитесь в суд о расторжении договора аренды и об освобождении помещения?
Ст. 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Олег, по поводу заданного вопроса. Как у Вас в договоре прописана обязанность про предоставление коммунальных услуг, нужно ли заключать договора с поставщиками с коммуслуг, относятся ли устранение аварийных случаев в обязанность арендатора или арендодателя. По общему правилу, именно арендатор (т.е. Вы), должны создать и соблюдать условия для использования помещения арендатором. Таким образом, для того, чтобы избежать требований об убытках арендатора в связи с невозможностью пользоваться помещением в связи с не предоставлением коммуслуг (света) Вам необходимо заручиться непробиваемыми доказательствами того, что это не от вас зависит восстановление подачи света, что вами направлялись письма поставщику, обслуживающей организации. дан ответ, что проблема решается и т.д.
На мой взгляд для решения вопроса по избавлению от арендатора — написать претензию, указать срок выплат по арендной плате (5 дней), процентов за пользование денежными средствами, по истечении срока в случае неуплаты подавать иск о расторжении договора аренды, взыскания задолженности и просить наложить арест на имущество арендатора.
Конечно есть еще вариант не совсем в духе закона, но как показывает практика — более действенный. После написания претензии и не получения задолженности, вы закрываете доступ в арендуемое помещение или его часть (если технически возможно), можно часть имущества арендатора удержать, т.е. составить опись на имущество, по стоимости соответствующее размеру задолженности и закрыть его в помещении. Тогда арендатору предстоит начать действовать, и как результат вы можете полюбовно разойтись.
Здравствуйте, Олег.
Может вам проще расторгнуть с ними договор аренды?
Гражданский кодекс РФ
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя,
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поэтому я вынужден предпринимать какие-то шаги, т.к. есть риск, что они обанкротятся, а я буду платить за них коммуналку и.т.п… Срок действия договора-ноябрь 2015г.
Олег
Зачем вам ждать когда они обанкротятся, лучше сейчас предпринимать действия к расторжению договора и взыскания долгов, тем более есть условие расторжения, указанная в законе.
Добрый день. А почему вы не хотите подать иск в суд о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды?
У вас есть все шансы выиграть дело, и потом уже судебные приставы их оттуда «вынесут».
А у вас в договоре аренды прописано, что они обязаны производить оплату за коммунальные услуги?
Можно обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате+ по ст 395 ГК РФ вызскать проценты за пользоване чужими денежными средствами
Олег, без договора сложно давать советы.
И почему Вы не требуете досрочного расторжения договора?
ст. 619 ГК РФ
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Теперь я формулирую вопрос по другому, а если электричество выключится по каким-либо причинам, а я его не буду восстанавливать какое-то время. Чем это для меня чревато?
Олег
Я считаю, что вы можете это сделать. Но перед этим нужно направить претензию арендатору. В этой претензии уведомить арендатора о том, что вы, в соот. со ст. 328 ГК РФ приостанавливаете выполнение своих обязательств по договору.
ст. 328 ГК РФ
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.
Здравствуйте.
На мой взгляд, ситуация коренным образом не меняется. Арендодатель в соответствии с условиями договора обязан обеспечить электроснабжение. Если подачи электричества нет — претензии идут к арендодателю. Соответственно, рассматривая вариант с обращением арендатора в суд с иском, Вам нужно будет обосновать, почему не исполнялась обязанность по договору, равно как и арендодателю доказать размер понесенного ущерба.
В данном случае, по моему мнению, суду надлежит выяснить, по какой причине отсутствовало электричество, какие меры предпринимал Арендодатель к исправлению ситуации и вел ли он себя добросовестно. Как мы понимаем, закон не позволяет ограничивать подачу ресурса за неуплату в арендных отношениях, поэтому сослаться на данное обстоятельство будет нельзя, придется предоставлять доказательства невозможности восстановления подачи электричества… И если удастся раздобыть или, прямо говоря, придумать такие доказательства, нужно уже смотреть условия про форс-мажор в договоре — как будут происходить расчеты. Однако с учетом неуплаты арендной платы ситуация для суда, полагаю, будет более чем ясна.
Добрый день! Вам стоит подать иск о взыскании задолженности по договору и его досрочного расторжения. Сделайте это как можно быстрее. Вашему арендатору предстоит банкротство.
а если электричество выключится по каким-либо причинам, а я его не буду восстанавливать какое-то время.
Олег
А по каким? Если это не авария на станции, и если Арендодатель не приложит усилий устранить отключение электричества, то Арендатор сможет затребовать через суд уменьшения размера арендной платы за тот период когда не мог в полной мере пользоваться арендованным имуществом, в том числе требовать упущенной выгоды, если докажет что она была.
Надо смотреть Ваш договор. Что прописано в нем.Во многих договорах аренды прописано что арендодатель должен устранить причину аварии, если она возникла не по вине арендатора. Думаю, что если Вы отключите электричество и не будете предпринимать никаких действий — Вы будете очередным ответчиком в суде у этой организации.
Вам либо стоит досрочно расторгать Договор аренды, ссылку на статью коллеги привели выше (задолженность более двух раз подряд) либо взыскивать задолженность с организации в судебном порядке.
Напишите претензию и через суд расторгните договор аренды и взыщите с них сумму неоплаченных арендных платежей.
Здравствуйте!
А Вы можете выложить скан договора?
Дело в том, что даже не смотря на то, что арендатор имеет задолженность по аренде, Вы тем не менее обязаны надлежащим образом выполнять обязательства по договору, в том числе по оплате коммунальных платежей, если эта обязанность возложена договором на Вас.
Однако, нужно внимательно изучить договор, возможно там предусмотрена возможность расторжения договора во внесудебном порядке. В таком случае, можно выстроить правильный алгоритм действий, при котором вы добъётесь нужно го Вам результата.
Если же договором не предусмотрен внесудебный односторонний отказ от исполнения договора, то Вы обязаны оплачивать коммунальные платежи, соответственно ресурсоснабжающие организации отключение не произведут. Так же и Вы не вправе отключить электроэнергию самостоятельно.
Еще раз повторюсь, что в случае, если самим договором не предусмотрена возможность внесудебного одностороннего расторжения договора, то урегулировать данный вопрос (расторгнуть договор и взыскать убытки) Вы сможете только через обращение в суд. При этом до решения суда Вы не вправе отключить электричество, а также не вправе не вносить коммунальные платежи.
Дополню также, что при подаче иска о расторжении договора и взыскании задолженности крайне важно одновременно подать ходатайство об обеспечении иска попросив в нем наложить арест на счета арендатора и его имущество. Это будет очень действенной мерой, чтобы арендатор расплатился с Вами и в суде вышел на мировое соглашение.
Такое ходатайство рассматривается в день его поступления. Сейчас это для Вас самый эффективный вариант, поскольку такой мерой, вы можете фактически «парализовать» деятельность арендатора (в случае ареста счетов используемых в предпринимательской деятельности)
Олег, здравствуйте.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
(п. 23 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
Т.о., если арендатор не платит арендную плату несколько месяцев, Вы вправе подать судебный иск о расторжении договора аренды.
Иск можно предъявить в разумный срок, даже если арендатор погасил долг.
/по договору, я обязан обеспечивать Арендатора всеми коммунальными услугами/
Олег
Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, по общему правилу арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт. Но это — если иное не установлено законом или договором аренды.
В Вашем договоре установлено иное — коммуналку оплачиваете Вы, это Ваша обязанность.
Далее. Согласно ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Следовательно, Вы вправе приостановить обеспечение арендатора всеми коммунальными услугами и не оплачивать ЖКУ в связи с невыполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, а также потребовать возмещения убытков. Но этот вариант правового поведения чреват тем, что ресурсоснабжающая организация может предъявить претензии Вам, насчитать пени, подать иск в суд.
если есть желание то можете расторгнуть данный договор аренды на следующих основаниях
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, направте арендатору претензию с требованием оплатить задолженность по аренде и поставьте его в известность, что в случае не уплаты — расторгнете договор аренды