Планирую купить по договору купли-продажи апартаменты в реконструированном промышленном здании (формат известный как лофт в г. Москва) для проживания. Объект готов. Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу? Какие риски возникают при приобретения лофта в сравнении с покупкой обычного жилья?
Спасибо за уже появившиеся ответы. Пожалуй, уточню вопрос по рискам - в чем принципиальная разница приобретения площади в жилом и нежилом фонде?
Я знаю, что в так называемых апартаментах нельзя прописаться, выше коммунальные платежи и налог на недвижимости, что не так критично. Но также я слышала, что право собственности на места общего пользования будут отсутствовать, что это значит? Также меня волнует может ли государство/администрация принудительно заставить меня переехать, отнять землю, если у него появится к этой земле интерес? Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии? Есть ли закон, который бы защитил мои права в подобных ситуациях? Планируется ли введение закона, регулирующего такие сделки и право собственности?
Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу? Какие риски возникают при приобретения лофта в сравнении с покупкой обычного жилья?
Марина
Здравствуйте. надо видеть документы- для начала договор купли продажи хотя бы
Документы нужные вам — их право собственности ( свидетельство) — выписку из егрпн потребуйте, так же надо вам проверить соответствует ли здание нормам ( пожарным, санитарным) — просто если это пром здание — то оно сильно отличается по нормам… и если вы хотите потом туда прописаться- с этим могут быть вопросы
Так же попросите поэтажный план-экспликацию — увидите что вы покупаете, как расположено помещение. В теории можете запросить еще документы бти но это врятли вам потребуется.
Риски — без договора именно по самой сделке сказать ничего не могу. На счет здания сказал- надо посмотреть соблюдение всех норм. Переведено ли здание в жилое ( если такое вообще возможно).
как правило, лофт-это нежилое помещение по документам, соответственно, и регистрацию в нем оформить не получится. Соглашусь с коллегой, нужно смотреть документы о праве собственности.
Если коллега имеет в виду под словам «регистрация» — регистрацию в органах ФМС
Да, Владимир, именно эту регистрацию. Перевод в жилое таких помещений-очень дорогостоящий процесс, а застройщики этим не заморачиваются( как у нас в городе мансарды от известного застройщика, знаете, наверное)
От собственника здания -правоустанавливающие документы на землю и разрешение на реконструкцию, так же надо смотреть обязательно!
Здравствуйте, Марина!
Прежде всего, нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, чтобы убедиться, что продавец является собственником отчуждаемого объекта. Нужно иметь ему также: кадастровый паспорт на сам объект, а также на земельный участок, на котором расположен объект, технический паспорт БТИ.
А так, в принципе, разницы нет, что это жилое или нежилое помещение.
«соответственно, и регистрацию в нем оформить не получится».
Курганская Евгения
Если коллега имеет в виду под словам «регистрация» — регистрацию в органах ФМС, то согласен, что не получится. Но никак не регистрацию права собственности. Здесь препятствий быть не может.
Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу?
Марина
В-первую, очередь разрешительную документацию на перепланировку, тех паспорт, кадастровый паспорт, св-во о праве собственности
Минус в том, что:
вы не сможете получить регистрацию в данном помещении
статус нежилого помещения
завышенная оплата за ЖКУ
так же налог на имущество будет дороже, чем на обычную квартиру
и вероятность того, что рядом будет офис, а не так же место для проживания — 98%
Если нет цели проживать на постоянной основе и получением регистрации, то можно купить как второе жилье, если же цель зарегистрироваться и проживать в нем, то покупать не рекомендую
Здравствуйте, Марина!
Прежде всего нужно досконально изучить договор на предмет неблагоприятных условий для вас.
Правоустанавливающим документы является свидетельство о праве собственности. НО вам лучше взять выписку из ЕГРП на этот объект. Продавец должен сообщить вам точный адрес и номер помещения, а вы на этот объект запрашиваете выписку в росреестре (госпошлина 200р). Если в выписке продавец является собственником, то можете приобретать имущество.
Насколько я правильно поняла лофт — это городское жилье на верхних этажах зданий бывших фабрик, заводов и др. промышленных объектов.
Риски, вижу следующие:
1. Скорее всего помещение будет нежилым, перевод его в жилое будет практически невозможным, поскольку оно находится в промышленном объекте, соответственно вы не сможете прописаться в это жилье.
2. Могут быть проблемы с коммуникациями, плохая шумоизоляция, отсутствие отопления.
Желаю удачи!
Я знаю, что в так называемых апартаментах нельзя прописаться, выше коммунальные платежи и налог на недвижимости, что не так критично. Но также я слышала, что право собственности на места общего пользования будут отсутствовать, что это значит?
Марина
Так называемые места общего пользования будут находится в общедолевой собственности всех собственников помещений в объекте. Пользоваться, распоряжаться ими будете по согласию со всеми собственниками.
Также меня волнует может ли государство/администрация принудительно заставить меня переехать, отнять землю, если у него появится к этой земле интерес?
Марина
Заставить вас переехать не смогут, отобрать ваше имущество тоже, только путем выкупа. Но выкуп предусмотрен для жилых помещений.
Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии?
Марина
К продавцу, он отвечает за недостатки имущества.
Есть ли закон, который бы защитил мои права в подобных ситуациях?
Марина
Ст.557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст.475 ГК РФ 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Планируется ли введение закона, регулирующего такие сделки и право собственности?
Марина
Нет, а зачем? Это та же купля-продажа недвижимости.
По сути вы приобретаете «кота в мешке». Да лофт это очень красиво на фотографиях. Невозможно предугадать все варианты развития ситуации. Никто же не жил в промышленном помещении.
Предполагаю, что там может быть очень холодно, поскольку все-таки строительство нежилых помещений не предусматривает утепление стен, крыш. Могут быть проблемы с коммуникациями или даже отсутствие онных.
А может и быть такая великолепная ситуация, когда вы и другие покупатели лофтов купите все нежилое здание в долях, а потом будете решать между собой кто и где будет жить.
Желаю удачи!
Марина, здравствуйте!
помимо всего сказанного коллегами, добавлю, что на такую собственность легче накладывать аресты и иные обеспечительные меры, а также обращать взыскание по долгам, т.к. это не жилое помещение.
Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии?
Марина
к Застройщику.
такие объекты часто продаются и через закон о долевом строительстве и на них распространяется положение о гарантийных сроках -5 лет и прочие. так что выясните у продавца основание возникновения права.
жилой фонд -изначально строиться по всем сан. и пожарным нормам- предполагает проживание лиц- отопление, лифты, мусоропровод, и т.д — в нем априори можно регистрироваться
не жилой- зарегистрироваться там нельзя, иные коммуникации ( может не быть даже отопления), вопросы из каких материалов строили — некоторые нельзя применять в жилых зданиях… теже лифты и мусопроводы- отсутствуют
абсолютно нет. вне зависимости от того жилое здание или нет- собственники несут расходы по содержанию общего имущества — крыши, подвала и тд. ГК
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой
собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате
налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках
по его содержанию и сохранению.
в принципе это может быть с любой постройкой но должны выдать соразмерную компенсацию
оч сложный вопрос… никакого гарантийного срока тут нет и быть не может… по сути ни к кому… разве что доказывать что вас ввели в заблуждение при покупки относительно состояния здания… но это только через экспертизу
право собственности вы и так сможете зарегистрировать… и сейчас… а вот прописаться там- скорее всего нет
Не слышал о такой инициативе по поводу закона