Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сохранится ли право пользования квартирой у детей предыдущего владельца?
Добрый день!
Рассматриваю вариант покупки конкретной квартиры на вторичном рынке в г. Москва. Собственник квартиры был переселен в нее в 2007 году Департаментом жилищной политики и жилого фонда г. Москвы из жилого фонда, который был переведен в собственность г. Москвы.
Существует основное судебное решение о переселении, и два дополнительных решения к нему.
Основное решение суда. Самого решения у меня нет, но из последующих дополнительных решений очевидно, что в нем идет речь о прекращении права собственности Гражданина А на квартиру №1 и о переселении Гражданина А и его двух несовершеннолетних детей в квартиру №2 в другом округе Москвы, но никак не определяется объем прав Гражданина А в отношении квартиры №2.
В связи с этим Гражданин А подал заявление в суд с просьбой определить объем его прав в отношении квартиры №2, куда он был переселен с двумя несовершеннолетними детьми. Суд вынес по этому иску Дополнительное решение от 12.03.2007 г., которое гласит (орфография и пунктуация сохранены, за исключением фамилий и адреса): «Признать право собственности Гражданина А на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу г. Москва, _____________; с правом пользования квартирой и проживания в квартире его несовершеннолетних детей – ФИО ребенка 1 и ФИО ребенка 2.»
Однако в адресе квартиры была допущена опечатка, в связи с чем суд вынес по делу второе дополнительное решение от 25.6.2007г., которое гласит: ««Признать право собственности Гражданина А на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу г. Москва, _____________; с правом проживания в квартире его несовершеннолетних детей – ФИО ребенка 1 и ФИО ребенка 2.»
Теперь собственно вопрос. И в первом и во втором решениях суда явно прописаны два юридически значимых события:
1) Признать право собственности на квартиру Гражданина А;
2) Признать право проживания в квартире несовершеннолетних детей Гражданина А.
Если я заключаю договор купли-продажи, то право собственности на квартиру с определенного момента безусловно переходит ко мне. Но вторая часть судебного решения сформулирована так, что из нее не очевидна зависимость права пользования квартирой несовершеннолетними детьми Гражданина А от его права собственности на квартиру.
Не может ли быть истрактована указанная формулировка судебного решения так, что у несовершеннолетних детей Гражданина А остается право пользования квартирой после ее продажи Гражданином А и перехода права собственности на нее другому лицу???
Александр, здравствуйте!
а в старой квартире он был собственником? и если был основание возникновения какое?
Уважаемый Александр! У несовершеннолетних детей гр.А. не имеется никаких правовых оснований для проживания в квартире, которую Вы собираетесь приобрести. Из смысла и буквального толкования приведённых Вами судебных решений однозначно усматривается, что гражданину А. и его детям предоставляется квартира для проживания, при этом гражданин А. является собственником квартиры, а его дети — членами семьи собственника. Поавовых оснований для закрепления и сохранения за детьми права пользования жилым помещением, в котором они проживали ранее прекращается с момента выезда и вселения в новую квартиру..
Уважаемый Александр! Существенного значения информация не имеет (это я об уточнении). Существенное значение имеет договор купли-продажи, который Вы собираетесь заключать. Всегда вставляется пункт, что продавец гарантирует покупателю, что отчуждаемое жилое помещение не продано, не заложено, под арестом и запретом не состоит и свободно от притязаний третьих лиц. И пункт о том, что продавец обязуется в течение трёх (или сколько там договоритесь) дней со дня подписания договора (или со дня регистрации перехода прав собственности в Росрестре) сняться с регистрационного учёта в отчуждаемом жилом помещении со всеми членами семьи.
Поавовых оснований для закрепления и сохранения за детьми права пользования жилым помещением, в котором они проживали ранее прекращается с момента выезда и вселения в новую квартиру..
Абаполова Людмила
Здравствуйте… с моментом выезда все понятно… но если дети там были прописаны и добровольно не выписались — то по идее так право пользования за ними и останется и тогда их выписывать придется через суд с привлечением органов опеки… тут по моему вопрос не так однозначен.
2) Признать право проживания в квартире несовершеннолетних детей Гражданина А.
Александр
суд признал право собственности и право проживания...2 разных права.
А проще, чтобы обезопасить себя, либо покупать квартиру уже «пустую», до купли-продажи чтобы все зарегистрированные в квартире были сняты с регистрационного учета
Николаева Ольга Романовна
вот и я об этом — лучше чтобы прописанных лиц — в ней не было. и тогда вы покупаете спокойно пустую квартиру. + да в самом договоре обязателен пункт о том что имущество свободно от прав третьих лиц. Лучше так перестрахолваться… тем более- когда вы знаете что там могут быть несовершеннолетние
В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ при покупке Вами квартиры, у несовершенолетних детей прекращается право пользования квартирой.
Однако ВС РФ в определении от 16.04.2013 N 4-КГ13-2 разъяснил, что если вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 22.10.2014)
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П
В силу ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. При любых обстоятельствах действия родителей не должны приводить к лишению детей жилища.
А проще, чтобы обезопасить себя, либо покупать квартиру уже «пустую», до купли-продажи чтобы все зарегистрированные в квартире были сняты с регистрационного учета, либо как советует коллега
Всегда вставляется пункт, что продавец гарантирует покупателю, что отчуждаемое жилое помещение не продано, не заложено, под арестом и запретом не состоит и свободно от притязаний третьих лиц. И пункт о том, что продавец обязуется в течение трёх (или сколько там договоритесь) дней со дня подписания договора (или со дня регистрации перехода прав собственности в Росрестре) сняться с регистрационного учёта в отчуждаемом жилом помещении со всеми членами семьи.
Абаполова Людмила
Тогда и проблем не будет.
Здравствуйте, Александр. Не все так однозначно. По российскому законодательству право несовершеннолетних детей на жилье производно от прав их родителей. Во всяком случае, суды раньше исходили из данного положения, пока ВС РФ его не оспорил.
Если дети не были собственниками, у них было право пользования первым жильем. При переселении в другую квартиру они, как члены семьи собственника, получили вместе с ним такой же объем прав и обязанностей по пользованию жильем, как их отец. При этом местом жительства несовершеннолетних детей, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей (ч. 2 ст. 20 ГК РФ).
С другой стороны, ваши опасения вполне оправданны. Имеется, по сути, революционное определение ВС РФ, признавшего, что выселение из квартиры родителя, с которым ребенок проживал, не основание для утраты права пользования спорной квартирой ребенком.
При этом суды предыдущих инстанций сочли требования о выселении ребенка и его матери обоснованными и удовлетворили.
Однако СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 марта 2013 г. N 18-КГ13-3, отказывая в иске о выселении из жилого помещения, указал, что признание матери несовершеннолетнего утратившей право пользования спорной жилой площадью ввиду неоднократных систематических нарушений прав и законных интересов лиц, проживающих в спорной квартире, не может повлечь за собой утраты права пользования ее несовершеннолетнего ребенка этой жилой площадью.
Наиболее значимым моментом является признание ВС того, что в соответствии со статьей 70 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Из чего ВС приходит к выводу о том, что несовершеннолетний в соответствии с указанными правовыми нормами приобрел самостоятельное право на спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателей.
В связи с этимссылка суда на то, что самостоятельного права на жилое помещение, отдельного от права родителей, несовершеннолетний. не приобрел, поскольку его права в отношении этого жилого помещения производны от прав его законных представителей — родителей, является ошибочной.
Теперь все суды исходят из данной правовой позиции.
- Ввиду сказанного, я бы остереглась однозначно утверждать, что дети утратили право пользования ранее предоставленным жильем. Разумеется, не так велика вероятность, что после стольких лет кто-то обратится в суд с иском, не будет пропущен срок исковой давности, а также не имеется оснований для отказа в иске. Кроме того, в вашу пользу говорит и то, что в рассматриваемом деле жилье было предоставлено по соцнайму, а в вашей ситуации суд не просто выселил детей, а признал за ними право пользования другим жилым помещением. Однако вопрос достаточно спорный.
Здравствуйте!
Да, в старой квартире он был собственником.
Основание возникновения права собственности по старой квартире мне неизвестно, если эта информация имеет существенное значение, я ее запрошу дополнительно.
лучше уточните, чтобы можно было исключить вопрос участия/не участия несовершеннолетних в приватизации старой квартиры