Изучение документов ЖСК и выводы по ним

Уважаемый Олег! Здравствуйте еще раз! А где разрешение на ввод дома в эксплуатацию?

И еще непонятно: так какой дом? В разрешении на строительство не идет и речи о многоквартирном (!!!) жилом доме, а просто о доме.

Касательно земли: такое возможно вполне, хотя в МКД земля под домом в силу закона (ЖК РФ) является собственностью собственников помещений в данном МКД.

Исходя из п. 1.1 Договора аренды и Свидетельства о праве собственности на указанном земельном участке НЕЛЬЗЯ строить МКД (многоквартирный дом) так, как он предназначен для индивидуального жилищного строительства, такой дом впоследствии может быть снесен решением суда.

Разрешение на строительство так же не содержит ссылки на то, что строящийся дом является МКД

Заключать такой договор не рекомендую. Потеряете деньги и нервы.

как интересно, долгоиграющий инвестиционный проект, да за такие деньги мы с коллегами стаю воробьев в чистом поле до смерти на коленях загоняем. В смысле Ваш вопрос принят в работу, ожидайте 3-ри дня и 3-ри ночи.

Строить индивидуальные жилые дома (таунхаусы) на всей площади участка допустимо.

Здравствуйте. начал читать документы и пока действительно много не понятного.

во первых — раз у вас кооператив — то в договоре они предусмотрели чтобы фз 214 о долевом строительстве на вас не распространялся

второе — мне не понравилось что договор с кооперативом и приложения к нему не указывают о каком коттедже речь — площадь, месторасположение, экспликации нет — по сути о каком объекте речь- не понятно. Каким нормативам об будет соответствовать- тоже плохо понятно

Третье — мало того что договор аренды земельного участка между физ лицом и юр лицом, заключен он всего на 11 (!!!) месяцев ( что будет дальше никто не знает) — так еще и понятно как связан этот жск с этими физ лицами… откуда права на участок возникли у жск

ознакомлюсь с документами дальше- дополню ответ

Олег 

1. Строить на арендованной земле возможно, закон не запрещает это застройщику — но вопрос у Вас возник верно, когда вы станете полноправным владельцев, проблемы возникнут у Вас.

2. Во вопрос страховки — тоже Вами все верно подмечено — тут необходимо срочно писать жалобу на дисциплинарное взыскание в СРО вашего застройщика, пусть его помурыжат!!!

Здравствуйте, Олег!

Вы правильно поняли, что заключение данного договора вовсе не одно и то же, что заключение договора долевого участия. Соответственно, разумеется, страховка распространяется только на защиту прав дольщика. Перед Вами же несет самостоятельную ответственность ЖСК за выполнение им своих обязательств.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.

Строительство на арендованной земле может осуществляться, что не препятствует последующему ее выкупу. Однако, здесь есть несоответствие виду разрешенного строительства — ИЖС, в то время как в договоре с ЖСК речь идет о многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает
право собственности на указанное имущество.

Здесь есть свои
риски.

Так важно знать
следующее.

Частью 3 ст. 110 ЖК РФ установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими
средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Однако, Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности
выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст.125 ЖК РФ порядок и условия
внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива приобретает право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст.129).

В то же время согласно ст.130 ЖК РФ член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного
кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.

Здравствуйте. Если Вы квартиру покупаете, а не отдельный коттедж, то на землях ИЖС МКД строить нельзя. А у земля именно назначение, под ИЖС. А договор у Вас на коттедж. 

Так что конкретно покупаете, квартиру в МКД или отдельный дом?

Здравствуйте, Олег!

Меня настораживает тот факт, что согласно п.3.1 первый паевый взнос вносится наличными в кассу, а все последующие согласно п.3.3 безналичным платежом. 

Не может быть такая ситуация когда вы внесете этот платеж и ЖСК раствориться?

Кроме того, разрешение на строительство выдано не на ЖСК, а на Мелиор Строй.

Настораживает тот факт, что договор аренды заключен только на 11 месяцев, не понятно, что дальше с ним будет. 

Если арендатор не сможет выплатить выкупную цену за участок, то увы, судьба строительства под угрозой.

Кроме того, я полагаю, что у вас должен быть заключен договор долевого участия непосредственно с застройщиком.

Конечно такой договор можно подписать, но риски большие, ФЗ о долевом участии хоть как-то защищает права дольщиков.

Желаю удачи!

Добрый день!

Сторонами заключен договор, который не рассматривается как договор долевого участия. То есть, в случае разногласий, Ваши отношения уже не будут регулироваться Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который хоть как то гарантирует дольщикам их права.

Паевой взнос может быть увеличен. Это условие, которое явно нужно исключить из договора. Удорожание материалов будут постоянным, замучаетесь доплачивать. Кроме того указано «иных экономически обоснованных случае» под этот пункт можно подвести практически все.

Также, ООО «Мелиор Строй» имеет разрешение на строительство., в то время когда жск должно иметь.

Не советую подписывать данный договор, очень большие риски, и никаких гарантий.

Олег, не буду много описывать проблемы представленных вами документов, так основные мои коллеги уже указали (и разрешение на строительство не ЖСК дано, и вообще ЖСК только на многоквартирные дома распространяется, и странный до жути Договор инвестирования (хотя это должен быть Договор генерального подряда как минимум и прочие...).

Могу только вам с точки зрения специалиста, несколько лет проработавшего в недвижимости посоветовать — не связывайтесь вы с этой компанией. Все ну ооочень мутно.

Я не могу вам обещать, что вас кинут и ничего не достроят, есть шанс, что все благополучно завершится...

Но чисто на практике подобные «мутки» на стадии подготовки документов к строительству очень часто обозначают слабую финансовую состоятельность учредителей.

Т.к. когда у компании есть нормальное количество денег, то в конечном счете получается чуть ли не дешевле сделать «все как надо», чем вот такие вот мутные схемы придумывать.

Например, штраф за привлечение средств на долевое строительство в обход 214 Федерального закона составляет 1 млн рублей за каждый факт. Как доберется до них Жилинспекция, как «раскопает» все их подводные камни… Сразу обанкротиться могут.

Так что трижды подумайте. Или покупайте на очень высокой стадии готовности. Чтобы в случае чего потери не такие крупные были — коттедж можно и самому достроить в случае чего...

Успехов вам!