Недействительность сделки

Здравствуйте, Ксения.

А почему вы не наследовали часть дома? Если дом был приобретен в браке, то 1/2 дома должны были наследовать в равных долях мать, муж и его сестра.

Добрый день! Согласно ст. 166 ГК РФ: 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Также согласно ст. 167 ГК РФ: 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Если на момент совершения сделки Ваша свекровь страдала провалами в памяти или иной болезнью, которая мешала бы ей понимать действия, то сделку возможно признать недействительной, если будут письменные доказательства этого (выписки из больничной карты, например). Факт того, что она деньги не получала доказать возможно только путем свидетельских показаний, письменных доказательств, видеозаписи, одних ее слов не достаточно. В договоре купли-продажи также должен быть указан порядок расчета. Также существует срок исковой давности — 3 года. Если такой срок прошел с момента подписания договора, то требования по расторжению сделки буду ничтожны. С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте, Ксения! Исходя из изложенной Вами ситуации, сделка может быть признана недействительной только в том случае, если Ваша мать на момент совершения сделки являлась недееспособной (ст. 171 ГК РФ), либо если дочь докажет, что данная сделка нарушает её права и законные интересы, повлекла для неё неблагоприятные последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Что касается подачи заявления в полицию, то, считаю, что полиция откажет в возбуждении дела за отсутствием состава преступления.

Здравствуйте. 

Но вся проблема в том что мать 10 лет назад перенесла инсульт и на сегодняшний момент у нее развивается деменция, она не помнит что было вчера и забывает что делала 5 минут назад.

Ксения

В мед. документах это зафиксировано?

На момент заключения сделки у врача с таким диагнозом мама наблюдалась?

Здравствуйте!

Теперь дочь подала заявление в полицию что якобы мы обманным путем завладели домом

Ксения

Скорее всего будет отказ в возбуждении уголовного дела, с указанием что данный спор нужно решать в суде.

На регистрацию документы сдавал от ее имени муж по доверенности, но договор был подписан ей лично.

Ксения

Это все соответствует закону. Здесь нарушений нет.

Но вся проблема в том что мать 10 лет назад перенесла инсульт и на сегодняшний момент у нее развивается деменция, она не помнит что было вчера и забывает что делала 5 минут назад.

Ксения

Многие будет зависит от заключения эксперта (медицинского заключения), которого суд назначит. Важным является, отдавали она отчет своим действиям на момент подписания договора и доверенности.

расписку мы с нее не брали

Ксения

А акт приема-передачи не подписывали? Там не указано получение денег.?

Здравствуйте!

Договор решили оформить на меня, подписывали дома, и деньги мы ей передали дома из свидетелей муж. На регистрацию документы сдавал от ее имени муж по доверенности, но договор был подписан ей лично.

Ксения

Для меня не понятно как регистратор удостоверился в подлинности подписи продавца и покупателя, если договор подавался в Росреестр не лично сторонами?

Квартира стала  вашей с мужем совместной собственностью, поскольку все имущество, приобретенное в период брака,  является совместной собственностью супругов. Таким образом, действуя по доверенности, Ваш муж совершил действия в своих же интересах.

Считаю, что при совершении сделки по купли-продажи квартиры  было нарушение ст. 182 ГК РФ:

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Для меня не понятно как регистратор удостоверился в подлинности подписи продавца и покупателя, если договор подавался в Росреестр не лично сторонами?

Сальникова Галина

У нас бОльшая часть сделок по купле/продаже недвижимости в стране (по крайней мере в крупных городах) происходит именно так. ДКП в простой письменной, в Росреестр сдают курьеры по нотариальной доверенности. Никаких нарушений здесь нет и быть не может.

По теме, считаю что оспорить сделку крайне сложно будет. На момент подписания договора я так понимаю официально за матерью болезней не числилось?

Расписку она писала?

Акт приема-передачи не составлялся, но в договоре прописано что деньги передаются в момент подписания договор, который одновременно считается актом приема передачи.

Ксения

Этого вполне достаточно для признания факта передачи денежных средств и исполнения договора купли-продажи.

На момент совершения сделки она была еще в нормальном состоянии. буквально за неделю до подписания договора нотариус от ее имени выдавал доверенность. Т.е. Она понимала что она дделает. Исковая давность не прошла. Договор заключен в декабре 2012, а право возникло в январе 2013.

Ксения

Даже если в суде появится иск о признании сделки недействительной, вам необходимо ссылаться на пропуск срока исковой давности, так как в Вашем случае он составляет всего один год

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Здравствуйте!

Чтобы признать сделку недействительной по основанию, предусмотренному ст. 171 ГК РФ:

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

необходимо, чтобы до заключения сделки лицо, ее заключившее, было признано недееспособным (в судебном порядке).

По основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

по п. 1 этой статьи — нужно проводить психолого-психиатрическую экспертизу с целью установления могло лицо осознавать значение того, что оно делает и руководить своими действиями.

по п. 2 — сначала лицо должно быть признано в судебном порядке недееспособным, а после доказать то же, что и по п. 1 этой статьи.

если Ваша мать на момент совершения сделки являлась недееспособной (ст. 171 ГК РФ), либо если дочь докажет

Ларин Олег Юрьевич

Неверно.  

В соответствие с п. 2 ст. 166 ГК РФ:

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Ст. 166 ГК РФ — общее условие признания оспоримой сделки недействительной. Оспоримые сделки — это сделки, признаваемые недействительными в суде. Есть еще ничтожные, признаваемые недействительными независимо от обращения в суд (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

То есть помимо основания для признания (оспоримой) сделки недействительной, выбранного из числа перечисленных в параграфе 2 главы 9 ГК РФ, необходимо еще доказать как нарушены права оспаривающего.

В статье 171 ГК РФ, процитированной выше, сказано, что сделка, заключенная недееспособным, ничтожна, а не оспорима.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ:

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

То есть признать сделку недействительной по этому основанию может только сторона сделки или третье лицо, а в Вашем случае это дочь, если по закону она имела какие-либо права на дом. В частности, если половина дома все же должна была войти в наследственную массу (если он был приобретен в браке по возмездной сделке). 

Вообще ст. 171 ГК РФ не подходит, потому как мама не признана судом недееспособной. Ближе — п. 1 ст. 177 ГК РФ, но дочери потребуется путем экспертизы доказать невозможность мамы осознавать и контролировать действия по заключению сделки, что будет, полагаю, сложно, учитывая что это было в прошлом. Не могу сказать признает ли эксперт такую болезнь, повлиявшей в то время на действия мамы — это специальные познания.

Можно было бы сказать более определенно, если есть данные о том, что мама наблюдалась в тот период времени у врача по поводу этого диагноза или стояла на учете в ПНД. Если таких данных нет, то экспертиза вполне может и не установить состояния, являющегося основанием для применения ст. 177 ГК РФ.

Плюс дочь должна доказать как нарушены ее права (п. 2 ст. 166 ГК РФ).