1168 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1168 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Арбитраж

Не зарегистрированный договор аренды

Должен ли соблюдаться до судебный порядок при смене собственника, когда договор аренды на нежилое помещение не зарегистрирован и судом он признан не заключённым.

13 Февраля 2015, 00:27, вопрос №724133
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Дмитрий
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Евгений, о каком досудебном порядке речь, если правоотношений между сторонами никаких нет.

13 Февраля 2015, 00:34
q Отблагодарить
0 0
Евгений
клиент, г. Москва

Да, но при смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.

13 Февраля 2015, 00:39
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, да смена происходит, но только при наличии правоотношений, а их как установил суд нет.

13 Февраля 2015, 00:57
Евгений
клиент, г. Москва

А как тогда должны начинаться эти правоотношения? Должно ведь быть какое то уведомление!

13 Февраля 2015, 01:11
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, а вы пользовались помещением? платили аренду?

13 Февраля 2015, 01:00
Евгений
клиент, г. Москва

Конечно пользовался и платил аренду наличными в том бардаке до того момента как отключили электроэнергию, но доказательств оплаты не было кроме как аудизаписи, которую адвокат в суде не представил.

13 Февраля 2015, 01:04
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

К сожалению, если доказательств пользования и оплаты аренды нет, кроме устных показаний сделать ничего нельзя? Если бы были и целью бизнеса, помимо денег было бы что-то социально значимое, то в принципе есть практика которая запрещала расторжение договоров аренды, могущих повлечь ликвидацию юрлица.

13 Февраля 2015, 01:12
Евгений
клиент, г. Москва

Кафе бар и ведь другого бизнеса у меня нет, что может повлеч ликвидацию как юр. лица.

13 Февраля 2015, 01:32
Евгений
клиент, г. Москва

Но есть ещё постановление ВАС № 165 25 февраля 2014 г. "Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

13 Февраля 2015, 01:42
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, к сожалению, кафе бар не социально значимая сфера.

13 Февраля 2015, 01:36
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, суд признал Ваш договор недействительным, т.е. не влекущим никаких последствий. В приведенном же Вами пример, арендодатель не оспаривал недействительность договора.

13 Февраля 2015, 01:51
Евгений
клиент, г. Москва

Наоборот новый арендодатель и оспаривал, что он недействительный, но суд его признал не заключённым.

13 Февраля 2015, 01:57
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, приведенный Вами пример к Вашей ситуации не применим, т.к. в нем рассмотрен случай выселения арендатора имеющего ДЕЙСТВУЮЩИЙ договор аренды. У Вас по решению суда НЕТ никаких арендных правоотношений.

13 Февраля 2015, 02:04
Евгений
клиент, г. Москва

Так он не зарегистрирован у него, как он тогда может быть действующим, вот на него и подали в суд, чтоб выселить, так как договор аренды был не зарегистрирован.

13 Февраля 2015, 02:15
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Если договор сроком аренды менее года то регистрация не нужна.

13 Февраля 2015, 02:21
Евгений
клиент, г. Москва

Это и в ГК прописано, но с 1 марта 2013 г. договор на более 11 месяцев регить не надо.

13 Февраля 2015, 02:24
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, по каким основаниям суд признал договор не заключенным?

13 Февраля 2015, 02:37
Евгений
клиент, г. Москва

Не было представлено доказательств оплаты аренды, мало того в марте 2013 года мне отключили свет, не дали счета для оплаты, 25.08.2013 подали в суд, а право собственности было зарегистрировано 16.09.2013 г. Договор признал суд 2014 году не заключённым, а до суда, разве не должно быть до судебного порядка?!

13 Февраля 2015, 02:41
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

А договор долгосрочный, но не зарегистрированный?

13 Февраля 2015, 02:46
Евгений
клиент, г. Москва

да, а старый арендодатель, через два месяца был ликвидирован.

13 Февраля 2015, 02:46
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Надо было понуждать его правопреемника зарегистрировать договор.

А без регистрации и доказательств оплаты аренды суд пришел к выводу что договор не заключен. Хорошо еще что с Вас не потребовали денег за пользование чужим имуществом без разрешения

13 Февраля 2015, 02:53
Евгений
клиент, г. Москва

Ну конечно. Я просил предоставить счета для оплаты аренды и коммунальных услуг, но мне их не дали!

13 Февраля 2015, 02:56
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Если Вы ранее уже оплачивали аренду, то могли просчитать среднюю ежемесячную сумму аренды, и внести ее на счет арендодателя либо при отказе стороны по договору внести ее на депозит нотариуса.

13 Февраля 2015, 03:00
Евгений
клиент, г. Москва

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Следовательно, приобретя право собственности на указанное здание, Администрация Солнечногорского района вступило в права арендодателя по моему договору в силу прямого указания закона. То есть, при регистрации права собственности, она стала арендодателем. Вот они они начались правоотношения, соответственно Администрация стала стороной договора. А ссылаться на его не зарегистрированность, это (злоупотребление правом) ст. 10 ГК РФ также это изложено в постановление ВАС № 165 25 февраля 2014 г

15 Февраля 2015, 03:13
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, доброй ночи!

Всё так, за одним исключением — у Вас нет арендных отношений со старым арендодателем (следовательно их нет и с его преемником), т.к. договор признан не заключенным.

15 Февраля 2015, 03:29
Евгений
клиент, г. Москва

договор признан не заключённым, так как не было доказательств оплаты аренды новому собственнику, а новый собственник меня не уведомлял, что произошла смена собственности.

Ст. 385 п. 1. ГК РФ Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

15 Февраля 2015, 03:32
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

А доказательства оплаты старому есть?

15 Февраля 2015, 03:39
Евгений
клиент, г. Москва

Нет, старый арендодатель, через три месяца ликвидировался.

Это мы все знали на словах, но разве в этом моя вина. К примеру, прихожу в банк оплатить аренду за три месяца, а мне говорят, такого счёта нет. В этом моя вина?

15 Февраля 2015, 03:40
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

даже если он ликвидировался, если вы платили официально ему в кассу наличкой у вас должны были остаться хотя бы приходно-кассовые ордера.

15 Февраля 2015, 03:47
Евгений
клиент, г. Москва

По старым договорам они есть, но по последнему нет, куда платить если и кассы и счёта арендодателя нет.

15 Февраля 2015, 03:48
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

А кому же Вы деньги отдавали? Если это было уполномоченное лицо арендодателя, то он был обязан выдавать Вас ордера. А так получается Вы платили не известно кому, частному лицу. А при отсутствии кассы предусмотрены безналичные расчеты.

15 Февраля 2015, 03:52
Евгений
клиент, г. Москва

Ты хочешь сделать безналичный расчёт, а такого счёта нет. Я то потом в том бардаке при смене собственности платил наличными, человеку которого знаю, который потом стал арендодателем, только вот он потом в суде заявил, что я ни чего не оплачивал.

15 Февраля 2015, 03:57
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Евгений, как я уже выше писал, в таких ситуациях, когда не понят кто, что и как, Вам надо было класть арендную плату на депозит, тогда бы ни кто не мог сказать, что вы не исполняли обязательства по аренде.

15 Февраля 2015, 04:05
Евгений
клиент, г. Москва

Но меня и не уведомлял ни кто, что произошла смена кредитора.

Рассмотрим такой вариант, а если мне правоприемник арендодателя выставит счёт на оплату за те три месяца.

15 Февраля 2015, 04:08
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

А ни кто ему не мешает это сделать — как за незаконное пользование чужим имуществом.

15 Февраля 2015, 04:13
Евгений
клиент, г. Москва

Просто у правоприемника нет ни каких данных по старой КЭЧ, это и в суде было заявлено. Но если я сделаю эту проплату, это значит будут доказаны суду мои обязательства старому арендодателю, надо ли вообще это делать.

15 Февраля 2015, 04:16
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16060
ответов
6348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Вы сами в суде доказывали что пользовались имуществом определенный период, это наверняка отражено в решении -этого достаточно. 

15 Февраля 2015, 04:22
Евгений
клиент, г. Москва

Ну правильно пользовался, пока мне свет не отключили. Значит и не нужна доказывать проплату старому?

15 Февраля 2015, 04:24
Юрист - Олег
8714
ответов
3237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

У Вас договор не заключен. По сути его нет.

Заключите договор аренды с новым собственником на 11 месяцев. Его регистрировать не нужно.

13 Февраля 2015, 00:54
q Отблагодарить
0 0
Евгений
клиент, г. Москва

Новый собственник не хочет, он хочет меня выселить, чтоб отжать бизнес.

13 Февраля 2015, 00:56
8714
ответов
3237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Новый собственник не хочет, он хочет меня выселить, чтоб отжать бизнес.

Вывозите свой товар, оборудование и т.д.
К сожалению так как у вас договора нет, выселить могу.
13 Февраля 2015, 00:59
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.