Приобретение части участка у физ. Лица
В коттеджном поселке в Адлере на участке 6,4 соток построен дом. Но на внутреннюю его отделку и установку оборудования у владельца дома недостаточно средств. Он решил продать 3 сотки от участка мне. Мы договорились по стоимости (3 800 000) и о том, что я рассчитываюсь с ним ежемесячно, внося ему сумму не менее 500 000 рублей до полной оплаты участка. Но первый платеж до 30 декабря я должен внести в пределах 1 000 000 рублей для того, чтобы он смог оплатить необходимые материалы и оборудование до нового года, (опасается резкого скачка цен). Однако. земельный участок находится у него в аренде сроком на 49 лет. Он подал документы на выкуп участка в собственность, но до 30 декабря в лучшем случае будет подписано распоряжение администрации Адлерского района о переводе (продаже) участка в его собственность. Как быть в этой ситуации? Как оформить договор на приобретение мной в рассрочку 3х соток от его участка? Какой порядок сделки:
1. Приобретение доли его согласие на строительство строительство мной своего дома и т.д. В какой последовательности? Могу ли я приобрести у него до постройки своего дома не долю 3 сотки в его 6,4 сотках, а конкретные 3 сотки? Пока потенциальный продавец оформляет документы, он не является собственником, а арендатором. Я понимаю, что договор купли продажи на приобретение мною земельного участка 3 сотки может заключаться только с собственником участка, а не с арендатором. Но я не хочу потерять данный участок и выгодные условия оплаты в рассрочку. Как обезопасить себя и какой договор составить, внося первый взнос за участок в то время, как потенциальный продавец еще находится в процессе оформления права собственности на данный участок?
В вашем случае заключать какой-либо договор с купле-продажей земли невозможно. Так как по закону Арендатор не собственник и не может продавать, того, чего у него нет.
Но возможно использовать принцип свободы договора, который позволяет заключать любые договора не запрещенные законодательством.
Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]
В Вашем случае предлагаю заключить договор-обязательство. Где прописать все действия, которые обязуется совершить вторая сторона «арендатор».
1. Обязан оформить в собственность земельный участок.
2. Провести межевание участка и выделить 3 сотки.
3. Заключить договор-купли продажи (за определенную сумму) участка с Вами (либо иной договор) на основании которого участок переходит в Вашу собственность.
4. По договору-обязательству Вы оплачиваете скажем 1 млн. руб.
В случае не выполнения указанных выше действий арендатор обязан вам вернуть скажем двойную сумму.
При этом рекомендую данный договор заверить у нотариуса, а оплату производить через банковский счет.