Создание многодомового ТСЖ. Повестка дня. Документооборот

Добрый день, Иван.

Согласно п.2 ст. 136 ЖК РФ:

ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах,если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Это означает, что должно соблюдаться несколько условий:

• дома должны располагаться на одном, либо на нескольких граничащих усастках (как я понимаю, у Вас это условие соблюдается);
  
• на этих участках должны располагаться инженерные сети и иные элементы инфраструктуры для общего пользования собственниками домов (то есть собственники каждого дома должны иметь общие инженерные сети, расположенные именно на этих граничащих земельных участках)
  

В протоколе ОСС ТСЖ о создании выбирается собственник, которые будет заниматься регистрационными процедурами (председатель или иное лицо).

Для регистрации ТСЖ в налоговый орган подаются следующие документы:

• заявление о государственной регистрации по форме № Р 11001;
• решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания (оригинал или нотариальная копия);
• 2 экземпляра устава ТСЖ;
• квитанция об уплате госпошлины.

• После регистрации ТСЖ необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании ТСЖ Управляющей компании, которая до этого вела дома
• Передача домов в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей муниципалитета и органов управления ТСЖ
• Дома передаются на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003.
• После подписания акта приемки-передачи и непосредственного приема дома, необходимо направить уведомление об этом в Росреестр.

Иван, здравствуйте!

1. Жильцы трех МКД решили создать ТСЖ. МКД имеют общую границу (1 со 2, 2 с 3), дома соединены арками, в которых расположены квартиры часть с одного дома, часть с другого. Возможно ли в таком сочетание создать многомодовое ТСЖ?

Иван

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного Колекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Согласно ст. 5.1 товарищество собственников жилья, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, должно быть реорганизовано в порядке, установленном частью 3 или 4 статьи 140 Жилищного кодекса Российской Федерации, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами.
Исходя из издоженного следует, что создать многодомовое ТСЖ законом не запрещено, однако нецелесообразо создание такого ТСЖ если многоквартирные дома не имеют общую границу, а так же в пределах этих домов отсутствуют сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры (трубопровод, отопление, газ и т.д.), так как такие ТСЖ должны быть ликвидированы до 01 июля 2016 года, если не будет выбран иной способ управления.

2. Пошаговая инструкция: Что делать дальше, после проведения собрания и оформления протокола ПО ПЕРВЫЙ ДЕНЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТСЖ на правах управления (работа с администрацией, УК, РСО, регистрация в ФНС, межевание земли). Интересует конкретно работа с этими организациями.

Иван

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав. При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Документы в ИФНС: 

1) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме Р11001;

2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ, был утвержден Устав ТСЖ, было избрано правление ТСЖ — в одном экземпляре;

3) учредительные документы (устав) юридического лица — в двух экземплярах;

4) документ об уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.333.33 Налогового кодекса РФ размер пошлины составляет 4000 рублей.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей муниципалитета и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003.

Перечень вопросов поднимаемых на повестке ОСС многомодового ТСЖ. Минимальный и максимальный перечень. Какие еще вопросы можно вынести на собрание?

Иван

Все вопросы, решение которых входит в компетенцию ОСС предусмотрены ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и их перечень определяется только лишь необходимостью решения того или инного вопроса.

Обязательно должны быть решены вопрос об избрании правления ТСЖ и членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.

Какие вопросы необходимо рассмотреть на заседание Правления ТСЖ после ОСС?

Иван

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, то есть нет конкретного перечня вопросов, он определяется сомостоятельно членами правления.
Обязательно необходимо избрать председателя правления ТСЖ.

Протокол заседания Правления ТСЖ нужно прикладывать к пакету документов при регистрации ТСЖ?

Иван

Нет. Пакет документов, необходимый при регистрации ТСЖ указан выше.

Какие документы необходимо принять на собрание о создание ТСЖ

Иван

Устав товарищества.

Какие документы необходимо оформить и выпустить ТСЖ в первые дни своей работы. Кто их утверждает, в чей компетенции? Например, какие приказы, положение о учетной политике, рабочий план счетов для бухгалтерии, какие еще?

Иван

Перечень во вложении.

Действительно возможно создать в соответствии с уточненной редакцией ЖК РФ ТСЖ объединяющее несколько домов...

Ранее при вступлении в действие ЖК РФ органы местного самоуправления очень переусердствовали и например в некоторых городах РФ создавались «липовые » ТСЖ включающие в состав  от 20 до 100 домов… и чтобы выйди например одному дому из ТСЖ было необходимо провести общее собрание всех домов, что де факто не реально....

В Вашей описанной ситуации скорее всего возможно создать ТСЖ на 3 дома....

В соответствии с ЖК РФ должна быть  общая граница в государственном кадастре недвижимости и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах… то есть одна общая сеть водоподведения, теплосетей....

Иван, в интернете Вы найдете ответы на пункты 2-4 Вашего вопроса... 

Причем очень четкие и аргументированные… Наберите: Пошаговая инструкция создания ТСЖ...

Один из Вариантов я Вам сбросил по почте...

Здравствуйте!

В п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ непонятна вот эта фраза: «в пределах которых имеются инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, КОТОРЫЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ СОВМЕСТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В ДАННЫХ ДОМАХ». Растолкуйте, пожалуйста.

Иван

Действительно формулировка в законе требует ее конкретизации. Так из личного опыта в суде по признанию протокола общего собрания жильцов о выборе ТСЖ для управления домом  незаконным одним из аргументов был тот факт, что  дом («вышел» из другого ТСЖ) и  ТСЖ (куда  «перейти») не имеют инфраструктуру, которая была бы  предназначена для совместного использования собственниками в данных домах суд сделал вывод, что поскольку на территории  города коммунальные услуги  холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления осуществляются одними и теми же поставщиками ресурсоснабжающими  организациями (монополистами),  значит  все дома города расположены на земельном участке, который имеет общую границу ( в пределах города) и в пределах которого имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

С позицией суда были не согласны, но вышестоящий суд  решение суда первой инстанции оставил в силе. Хочу сказать. что данное решение не имеет преюдициальной силы.

Наша позиция была основана на  постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (под ред. П.В. Крашенинникова):  

Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на вопрос: что следует понимать под расположенными «близко» жилыми домами, дачными домами? Например, неясно, можно ли понимать под такими домами весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находится на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости. Представляется, что ключевым критерием в данном случае является требование о нахождении указанных домов на земельных участках, имеющих смежные границы. При этом именно в пределах таких земельных участков должны располагаться общие для указанных домов элементы инфраструктуры.

Перечень вопросов поднимаемых на повестке ОСС многомодового ТСЖ. Минимальный и максимальный перечень.

Иван

1. Выбор счетной комиссии. 

 2. О создании ТСЖ и передаче в управление многоквартирногодома. 

 3. Утверждение устава ТСЖ, названия.

 4. Избрание правления ТСЖ. 

 5. Избрание ревизионной комиссии (ревизора). 

 6. Избрание способа уведомления собственников обо всех принимаемых ТСЖ решениях, в том числе о проведении собраний. — можно просто указать в уставе. тогда отдельным вопросом на обсуждение не выносить

 8. Утверждение способа доведения итогов голосования - можно просто указать в уставе. тогда отдельным вопросом на обсуждение не выносить

 9. Утверждение места, условий хранения протоколов и решений собственников, а также лица, ответственного за хранение — .можно просто указать в уставе. тогда отдельным вопросом на обсуждение не выносить

Кроме того, в повестку дня необходимо включить на основании пп. 4 и 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ т размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, а также определить размер вознаграждения членов правления товарищества.

Какие вопросы необходимо рассмотреть на заседание Правления ТСЖ после ОСС?

Иван

Вопросы. которые необходимо рассмотреть на первом правлении ТСЖ выделены ниже.Согласно ст. 148 ЖК РФ:

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Протокол заседания Правления ТСЖ нужно прикладывать к пакету документов при регистрации ТСЖ? Когда лучше провести данное заседание: перед или после регистрации ТСЖ?

Иван

Протокол заседания прикладывать не нужно.

Заседание правления ТСЖ  Вы сможете провести после регистрации ТСЖ, так как  правление является исполнительным органом ТСЖ, т.е. после того как будет зарегистрированный устав, в котором будут изложены полномочия правления. и  в соответствии с которым правление будет работать

Здравствуйте!

Какие документы необходимо принять на собрание о создание ТСЖ

Иван

Сейчас появилась новая форма управления жилым (и нежилым) недвижимым имуществом, земельными участками, а ТСЖ (товарищества собственников жилья) является его разновидностью, потому как в ТСН могут объединяться как собственники жилых (и нежилых) помещений, так и собственники земельных участков.

Есть сведения, что ТСЖ, между тем, ИФНС перестали регистрировать, а ТСН еще не начали, что, впрочем, проблема самой инспекции и ее отказ можно обжаловать в суде. Однако риск при отказе налоговой — потеря госпошлины.

Поэтому лучше не торопиться, а сначала дополнительно получить разъяснения в ИФНС.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ,

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Имущество членов товарищества не является имуществом ТСН. ТСН приобретает его самостоятельно (ст. 123.13 ГК РФ).

Исполнительные органы у ТСН двухуровневые — это и правление, и председатель.

Высший орган — собрание членов (ст. 65.3 ГК РФ).

В соответствие с п. 2 ст. 65.3 ГК РФ, компетенция высшего органа:

определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования ее имущества;

утверждение и изменение устава корпорации;

определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом;

образование других органов корпорации и досрочное прекращение их полномочий, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности корпорации, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации; принятие решений о создании корпорацией других юридических лиц, об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации, за исключением случаев, если уставом хозяйственного общества в соответствии с законами о хозяйственных обществах принятие таких решений по указанным вопросам отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации; принятие решений о реорганизации и ликвидации корпорации, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса; избрание ревизионной комиссии (ревизора) и назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора корпорации.

Законом и учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов.

+ Согласно п. 1 ст. 123.14 ГК РФ, собрание членов ТСН может устанавливать для членов обязательные взносы.

Исходя из приведенной нормы, учредительный документ — Устав.

Решения собрания членов оформляются протоколами.

Кроме того, при создании ТСН (как некоммерческого юридического лица) применяются общие положения о создании юридических лиц — статьи 50.1, 51 (о госрегистрации), 53.1 (об ответственности исполнительного органа), 54 (о наименовании, месте нахождения), 56 (ответственности юрлица) и прочие общие для всех юрлиц нормы, расположенные в параграфе 1 Главы 4 части 1 ГК РФ. (Посмотреть можно здесь: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=162742).

Отдельно отмечу следующие нормы.

Статья 50.1 ГК РФ (о том, что создаются они на основании решения учредителей (в данном случае, членов товарищества), принятого единогласно.

Согласно п. 3 этой статьи,

В решении об учреждении юридического лица указываются сведения об учреждении юридического лица, утверждении его устава, о порядке, размере, способах и сроках образования имущества юридического лица, об избрании (назначении) органов юридического лица.

В решении об учреждении корпоративного юридического лица (статья 65.1) указываются также сведения о результатах голосования учредителей по вопросам учреждения юридического лица, о порядке совместной деятельности учредителей по созданию юридического лица.

Замечу, что ТСН относится к корпоративным юридическим лицам (п. 2 ст. 123.1 ГК РФ).