Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как отменить незарегистрированный договор продажи квартиры
Здравствуйте! Нужна Ваша помощь! Заключили договор купли-продажи квартиры. У покупателя денег одномоментно не оказалось. В ячейку он положил 30% от суммы. Договор при этом подписали. Он сказал что через несколько дней положит оставшуюся сумму в другую ячейку и мы подадим документы на регистрацию. Однако этого не случилось. Мы ждали несколько недель, но теперь хотим договор расторгнуть. Все оригиналы у нас остались, у него только его экземпляр договора на руках. Он угрожает подать в суд за уклонение от регистрации, хотя вся сумма не была заложена в ячейку! Как в этой ситуации расторгнуть договор и возможна ли принудительная регистрация без денег? Спасибо, благодарю за ответ.
Большое Спасибо за уделенное время!
Здравствуйте Ирина.В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Имеете право расторгнуть договор по основаниям того что покупатель нарушил пункт договоре об оплате за квартиру. И тем самым можете не возвращать сумму из тех 30 процентов за причиненные вам беспокойства. Пусть подает в суд но он не чего не сможет решить в свою пользу так как он сам нарушает пункт договора. В судебном порядке расторгните договор вернув деньги которые он внес под расписку о возврате денежных средств.
Здравствуйте!
В Гражданском кодексе РФ действительно предусмотрена норма, предусматривающая наступление ответственности в случае уклонения от государственной регистрации договора:
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Но! Уклонение должно быть необоснованным. В вашей же ситуации оно обосновано несоблюдением условий договора покупателем (несвоевременная оплата). Главную роль в этом случае сыграют условия заключенного договора. А именно срок, в течение которого покупатель обязан заплатить всю сумму. Если Вы внесли в договор условия, к примеру, о рассрочке платежа и покупатель пропустил указанные сроки, то Вы вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть покупателю внесенную сумму.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спасибо большое за подробный ответ! Срок передачи денег указан общий - 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.
Спасибо большое за подробный ответ! Срок передачи денег указан общий — 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.
Ирина
Если срок установлен в 1 день с момента госрегистрации, то в этом случае покупатель пока что не нарушает условий договора. Лишь в случае просрочки оплаты после госрегистрации Вы вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ. В этом случае потребуется выписка из банка о дате поступления денежных средств в ячейку.
Срок передачи денег указан общий - 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ,
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Но в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Регистрируется только переход права собственности на квартиру.
Поэтому подписанный, но незарегистрированный договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ,
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В связи с этим покупатель может понудить Вас к регистрации через суд.
Учитывая, что у Вас условие об оплате — после госрегистрации, причин для уклонения от того, в ячейку не внесена сумма, нет. Оплата — после, Вы так согласовали.
Вместе с тем, в соответствие с п. 1 ст. 488 ГК РФ,
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором
(Прошу не путать с банковским кредитом — это совсем другое.)
Следуя пунктам 3 — 5 той же статьи,
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Других вариантов, поверьте, нет.
Здравствуйте! Согласно ст. 454. ГК РФ
-
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
У Вас договор купли -продажи подписан, но не исполнен: оплата не произведена, квартира по акту не передана.
Поэтому Вы на основании ч 2 ст.491 ГК РФ вправе расторгнуть договорСтатья 491. Сохранение права собственности за продавцом
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_1.html#p561В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
© КонсультантПлюс, 1992-2014
В договоре купли продажи квартиры может быть прописано условие о том, что данный договор является актом приема передачи.У Вас договор купли -продажи подписан, но не исполнен: оплата не произведена, квартира по акту не передана.
Срок передачи денег указан общий — 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.
Ирина
а у Вас сумма продажи в договоре указана полностью?
Ирина, добрый день.
Судя по вашему вопросу и уточнениям договор вы заключили, указав в нем срок передачи ден. средств после государственной регистрации права.
Срок передачи денег указан общий — 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.
Ирина
Из всего этого следует, что Вы в настоящее время отказываетесь от совместной подачи заявления на гос. регистрацию, и по сути не исполняете заключенный договор.
Покупатель имеет полное право в соот. со ст. 165 ГК РФ обратиться в суд с требование о гос. регистрации договора.
Переживать по поводу ден. средств Вам не стоит, поскольку.2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
У вас сделка с отложенным исполнение. Т.е. обязанность покупателя оплатить товар отложена на будущее время.
Росреестр при регистрации права по такому договору регистрирует сразу и ипотеку (залог) в силу закона за продавцом.
Т.е. до того момента, пока в Росреестр не будет подано совместное заявление продавца и покупателя и не представлены доказательства полной оплаты по договору, будет сохраняться залог
Возникновение ипотеки в силу закона связано с моментом регистрации права собственности (ст. 77 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
И далее4. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Скажите пожалуйста, но если я подам на регистрацию, то как я потом докажу что в той ячейке только часть суммы, а не вся, ведь банк не имеет отношения к содержимому ячейки?
Ирина
Покупатель не сможет снять обременение (залог) без вашего заявления и подтверждения, что все обязательства по оплате покупателем выполнены.
Как правило, в дальнейшем заключается соглашение о передачи ден. средств, или расписка.
Спасибо за ответ! И я о том же!