Арендодатель не возвращает залог

Здравствуйте! Прошу помощи в разрешении сложившейся ситуации! Мною заключен договор найма жилого помещения от 16 октября 2014. Договор заключен сроком на 11 месяцев. Оплата по договору 13 000 руб. В момент подписания договора я заплатила наличными арендатору сумму 26 000 руб. – за первый и последний месяц проживания – это было оговорено устно.

16 ноября я заплатила еще 13 000 за след.месяц.

В силу личных обстоятельств я решила съехать с данной квартиры, о чем предупредила арендодателя звонком 10.12.2014, сказав, что я съезжаю в январе (даже не 16.01.15, а раньше – сразу после Нового года). На что арендатор сказал – или оплачивай еще месяц или съезжай, ссылаясь на то, что сумму 13 000 задатка, кот. Я ему оплатила в момент подписания договора, он возвращать не намерен.

При этом, в самом договоре про задаток есть лишь одна фраза: «В случае расторжения договора раньше 12ти месяцев сумма задатка не возвращается», более ничего про задаток не сказано – ни про сумму задатка, ни в обеспечение чего выплачивается задаток. В пункте «Платежи и порядок расчетов» сказано только про сумму аренды в месяц – в размере 13000.

Завтра отправляю арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма жилого помещения. Здесь вопрос: отправлять буду по почте заказным с уведомлением – каковы мои действия после того, как отправлю письмо? Если он его не получит?

Затем буду подавать иск в суд. Подскажите, пожалуйста, предмет иска: возможно ли его обозначить так: об истребовании необоснованно удерживаемой суммы? И еще требовать признания недействительным договора в части задатка? Т.к. считаю, что этот единственный пункт, где упоминается задаток, недействителен, т.к. составлен юридически не правильно? Можно эти два требования объединить в один иск? И в какой суд подавать заявление – мировой или районный суд по месту жительства ответчика?

Каковы в данном случае шансы вернуть через суд сумму задатка?

Спасибо большое за ответы!