Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа нескольких объектов недвижимости
Я собираюсь продать несколько объектов коммерческой недвижимости. По сути это один большой объект, но на бумаге он попилен на несколько маленьких кусков. Владею этим хозяйством как физлицо.
Ещё нюанс: я покупал его пару лет назад как единую долю в праве общей собственности на целое здание. Но потом все собственники договорились и переоформили всё на отдельные куски, каждый выделил свой (в общей долевой собственности остались лишь места общего пользования). При этом я принял решение выделить свою часть не одной Н-кой, а распилил, чтобы удобнее было продавать в случае чего. Такой случай настал.
Внимание, вопросы:
1. Если продавать несколько кусков сразу – сумма сделки, необлагаемая НДФЛ, будет 1 млн с каждого объектика или со всех? Там у меня они все маленькие и стоят порядка 1 млн как раз. В общем, сколько раз и в течение какого времени я имею право использовать этот налоговый вычет?
2. С какого момента исчисляется 3 года владения недвижимым имуществом в моём случае: с момент покупки доли или с момента перерегистрации права из долевой в частную собственность? И что-то там наши законодатели хотели менять в этом плане.
3. Большая часть помещений сдавалась в аренду в течение всего срока моего владения ими, т.е. использовалась в коммерческой деятельности (в частности, налог на имущество я платил практически нулевой за счёт этого). Это что-то меняет по налогам при продаже?
4. Какие ещё нюансы существуют по налогам или другим аспектам моей череды мини-сделок, о которых лучше знать наперёд?
Спасибо всем за ваши ответы!
Уточняю некоторые моменты, которые вы запросили:
1. Помещения сдавались в аренду от моего ИП.
2. После выделения долей все получили новые свидетельства.
И про зачёт понесённых расходов допвопросы:
1. Покупались помещения как единая доля в праве, а продаваться будут как частная собственность и кусками. Как определить в таком случае расход на приобретение каждого кусочка? И обосновать свою позицию, если возникнет спор с налоговой.
2. В помещениях производился ремонт. Расходы на него документально подтверждены. Эти расходы идут в зачёт по указанному вами "абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ"? Какова процедура их зачёта?
1. Если объект недвижимости один, то и имущественный налоговый вычет будет один (пункт 1 часть 1 статьи 220 НК РФ), независимо от того, на сколько долек он разбит и соответственно, сколько договоров оформляется при сделках
2. Уточните вопрос
3. Не меняет
Добрый день!
На мой взгляд, описанную Вами ситуацию налоговики могут истолковать как предпринимательскую деятельность со всеми вытекающими отсюда последствиями.
1. Но в любом случае, 1 млн вычета предоставляется всего, а не на каждый объект.
Т.е. 1 млн. в год на все объекты
2. 3 года исчисляются с момента получения акта приемки-передачи от застройщика либо получения права собственности на тот объект, который продаете
3. С 2015 года налог на имущество будет определяться исходя из кадастровой стоимости
4. Самый главный нюанс — это то, о чем я написал выше — если усмотрят во всем этом предпринимательскую деятельность
Если продавать несколько кусков сразу – сумма сделки, необлагаемая НДФЛ, будет 1 млн с каждого объектика или со всех? Там у меня они все маленькие и стоят порядка 1 млн как раз. В общем, сколько раз и в течение какого времени я имею право использовать этот налоговый вычет?
Александр
если они зарегистрированы именно как отдельные объекты, то 1 миллион с каждого, а если это один объект и вы продаете его долями то 1 миллион на все.
Закон не ограничивает количество вычетов при продаже имущества, однако заявлены эти вычеты должны быть заявлены в соответствующем налоговом периоде2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
С какого момента исчисляется 3 года владения недвижимым имуществом в моём случае: с момент покупки доли или с момента перерегистрации права из долевой в частную собственность? И что-то там наши законодатели хотели менять в этом плане.
Александр
с момента первоначальной регистрации за вами доли
Большая часть помещений сдавалась в аренду в течение всего срока моего владения ими, т.е. использовалась в коммерческой деятельности (в частности, налог на имущество я платил практически нулевой за счёт этого). Это что-то меняет по налогам при продаже?
Александр
ничего не меняет, так как вы владеете имуществом как физлицо
Добрый день, Александр!
1. Вы в любом случае не имеете право на налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п. 2 ст 220 НК РФ, так как в этой норме речь идёт о праве на налоговый вычет при продаже жилых помещений.
2. Данный срок исчисляется с момента покупки доли, так как право владения, пользования и распоряжение данной недвижимостью вы получили с момента покупки доли.
3. В вашем случае вы не освобождаетесь от уплаты НДФЛ после нахождения данной недвижимости у вас в собственности более 3-х лет, только в том случае, если сдавали данные помещения в аренду как ИП, так как пп.2 п.17.1 ст 217 НК РФ гласит :
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
4. Других существенных нюансов из предложенной вами фабулы вроде не видно.
Удачи вам!
Александр, вы так же можете вместо получения налогового вычета в 250 т. р., воспользоваться своим правом, предусмотренным абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а именно вместо использования права на получение имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть если у вас сохранились документы о покупке (договор купли продажи доли) а так же документы, подтверждающие передачу денег (приходные ордера, расписки, акты), вы на сумму покупки можете уменьшить налогооблагаемую базу.
Александр, по поводу заданных вами дополнительных вопросов:
Указанный абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ гласит:
вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Законодатель не конкретизирует, что расходы должны быть на приобретение указанных в документе объектов, а говорит о связанных с приобретением этого имущества расходов. Ваши расходы по приобретению доли именно связаны с приобретением имущества, так как эти несколько объектов недвижимости не вновь созданы и не приобретены вами непосредственно как таковые, а выделены из приобретённой вами доли. Именно так и надо обосновывать свою позицию. Что касается методики определения стоимости на каждый объект, то наверное наиболее очевидным будет распределить расход на приобретение каждого пропорционально площади.
Что касается второго вопроса, то расходы на ремонт, говоря юридическим языком — неотделимые улучшения, то их не удастся вычесть из налогооблагаемой базы, так как они не связаны с приобретением имущества. Тут надо различать способы приобретения имущества — если бы речь шла о создании объекта (строительстве) то расходы на отделку до ввода в эксплуатацию можно было бы учесть, расходы на ремонт после приобретения в смысле абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ учесть нельзя.
Что касается, того что вы сдавали объекты от ИП, то на это я говорил об этом в первом ответе.
Уважаемый Александр! Здравствуйте! На Ваши вопросы в полной мере отвечает статья 220 НК РФ
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред.
Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред.
02.11.2013))
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с
пунктом 3 статьи
210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на
получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом
особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей
статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также
доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке
прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору
инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с
долевым строительством);
2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости
земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого
имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в
случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных
нужд;
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически
произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или
доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома
или доля (доли) в них;
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически
произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым
займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты
или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома
или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от
банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое
строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или
доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены
приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1
настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих
особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере
доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в
целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом
периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося
в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000
рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в
соответствии с подпунктом
1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при
уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору
инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с
долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых
налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных
прав;
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо
общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового
вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их
доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества,
находящегося в общей совместной собственности);
4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не
применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств,
которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;
5) при реализации имущества, полученного
налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала
некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат
имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой
организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ «О
порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих
организаций», расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально
подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого
имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого
имущества некоммерческой организации — собственнику целевого капитала на
пополнение целевого капитала некоммерческой организации. Срок нахождения в
собственности недвижимого имущества, полученного
налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала
некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат
такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой
организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ «О
порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих
организаций», определяется с учетом срока нахождения такого имущества в
собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества
на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке,
установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N
275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих
организаций».
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1
настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих
особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере
фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов
имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не
превышающем 2 000 000 рублей.
В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на
получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы,
установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до
полного его использования может быть учтен при получении имущественного
налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей)
в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных
для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли
(долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в
них.
При этом предельный размер имущественного налогового вычета
равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в
котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного
налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток,
переносимый на последующие налоговые периоды;
2) при приобретении земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный
налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства
о праве собственности на жилой дом;
3) в фактические расходы на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в
нем могут включаться следующие расходы:
расходы на разработку проектной и сметной
документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных
материалов;
расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в
том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству
(достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и
отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и
канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и
канализации;
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или
доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них
либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся
доме;
расходы на приобретение отделочных
материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или
доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной
документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку
приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной
квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на
основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение
не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру,
комнату) без отделки или доли (долей) в них;
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет
налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем,
документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или
долю (доли) в нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли
(долей) в нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них
и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру,
комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли
(долей) в них в собственность;
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или
иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие
его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении
прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся
доме);
документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право
собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, — при приобретении земельных
участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые
дома или доля (доли) в них;
свидетельство о рождении ребенка — при приобретении родителями
жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или
доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены
приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в
возрасте до 18 лет;
решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или
попечительства — при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в
них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома
или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18
лет;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком
расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении
денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки,
акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и
паспортных данных продавца и другие документы);
7) имущественный налоговый вычет предоставляется
налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на
указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и
подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным
ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя
на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у
физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие
документы).
КонсультантПлюс: примечание.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи
220 (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), в
сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение
процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до дня
вступления в силу вышеуказанного Федерального
закона, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях
рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, предоставляется без учета
ограничения, установленного пунктом 4 статьи 220 части второй Налогового кодекса
Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ)
(пункт 4
статьи 2 Федерального закона от 23.07.2013 N
212-ФЗ).
4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1
настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных
налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа
(кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих
право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи,
договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты
денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей
статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое
строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств
работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного)
капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных
мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат,
предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а
также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или
доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися
взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего
Кодекса.
6. Право на получение имущественных налоговых вычетов,
предусмотренных подпунктами
3 и 4 пункта
1 настоящей статьи, имеют налогоплательщики, являющиеся
родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и
осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской
Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли
(долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома
или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет
(подопечных в возрасте до 18 лет). Размер имущественных налоговых вычетов в
указанном в настоящем пункте случае определяется исходя из фактически
произведенных расходов с учетом ограничений, установленных пунктом 3 настоящей
статьи.
7. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче
налогоплательщиком налоговой
декларации в налоговые органы по окончании налогового периода,
если иное не предусмотрено настоящей статьей.
8. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей
статьи, могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового
периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю (далее в
настоящем пункте — налоговый агент) при условии подтверждения права
налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по
форме, утверждаемой федеральным органом
исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и
сборов.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1
настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта
недвижимого имущества.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественных
налоговых вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по своему выбору. В
случае, если, получив имущественный налоговый вычет у одного налогового агента,
налогоплательщик обращается за получением имущественного налогового вычета к
другому налоговому агенту, указанный имущественный налоговый вычет
предоставляется в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи и настоящим
пунктом. Налоговый агент обязан предоставить имущественные налоговые вычеты при
получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественные
налоговые вычеты, выданного налоговым органом, с указанием суммы имущественного
налогового вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового
агента, указанного в подтверждении.
Право на получение налогоплательщиком имущественных налоговых
вычетов у налоговых агентов в соответствии с настоящим пунктом должно быть
подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня
подачи заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на
получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей
статьи.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода
налогоплательщика, полученного у всех налоговых агентов, оказалась меньше суммы
имущественных налоговых вычетов, определенной в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи,
налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в
порядке, предусмотренном пунктом
7 настоящей статьи.
В случае, если после представления налогоплательщиком в
установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, налоговый агент
удержал налог без учета имущественных налоговых вычетов, сумма излишне
удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику
в порядке, установленном статьей
231 настоящего Кодекса.
9. Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты,
предусмотренные подпунктами
3 и (или) 4
пункта 1 настоящей статьи, не могут быть использованы
полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до
полного их использования, если иное не предусмотрено настоящей
статьей.
10. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с
законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты,
предусмотренные подпунктами
3 и 4 пункта
1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие
налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому
периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых
вычетов.
11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных
подпунктами 3 и
4 пункта 1
настоящей статьи, не допускается.
Теперь по сути вопросов: вычет дается ТОЛЬКО один раз и если один объект по стоимости его «поглощает» на этом все и заканчивается.
Три года считается с момента (дня) регистрации независимо от времени разделения /выделения долей.
Касательно ИП, здесь есть риск, что налоговики могут Вам отказать в предоставлении вычета
Здравствуйте, Александр!
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000
000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного
имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но
не превышающих в целом 250 000 руб.
В случаях, когда
объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое
помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в
размере 250 000 руб.
1. Если продавать несколько кусков сразу – сумма сделки, необлагаемая НДФЛ, будет 1 млн с каждого объектика или со всех? Там у меня они все маленькие и стоят порядка 1 млн как раз. В общем, сколько раз и в течение какого времени я имею право использовать этот налоговый вычет?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000
000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного
имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но
не превышающих в целом 250 000 руб.
В случаях, когда
объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое
помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в
размере 250 000 руб.
В связи с этим, если у Вас нежилое помещение, то правом на налоговый вычет Вы сможете воспользоваться в сумме до 250 000 руб. в течение 1 налогового периода — 1 года.
Если же жилое помещение — то в пределах 1 млн. в течение 1 года независимо от того, сколько объектов всего продадите. Поэтому выгоднее продавать на общую сумму не более 250 000 или 1 млн. соответственно в течение 1 года.
2. С какого момента исчисляется 3 года владения недвижимым имуществом в моём случае: с момент покупки доли или с момента перерегистрации права из долевой в частную собственность? И что-то там наши законодатели хотели менять в этом плане.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для исчисления срока владения недвижимостью при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от ее продажи. Дата получения свидетельства о государственной регистрации права в этом случае значения не имеет.
В случае переоборудования принадлежащих собственнику объектов недвижимости, повлекшего необходимость их перерегистрации, право собственности на новый объект возникает с момента такой регистрации.
Соответственно и исчисление срока владения для определения права на освобождение от НДФЛ при продаже будет исчисляться от даты такой регистрации.
3. Большая часть помещений сдавалась в аренду в течение всего срока моего владения ими, т.е. использовалась в коммерческой деятельности (в частности, налог на имущество я платил практически нулевой за счёт этого). Это что-то меняет по налогам при продаже?
Нет, назначение использования значения не имеет. Важен сам статус объекта — жилое помещение или нежилое.
4. Какие ещё нюансы существуют по налогам или другим аспектам моей череды мини-сделок, о которых лучше знать наперёд?
По большей части — главное вид помещения, его продажная сумма и период, в котором продается.
То есть если у меня ИП 6% — я заплачу 6% с общей стоимости проданных объектов, а не с разницы между покупкой и продажей?
Если сумма, полученная от продажи данных объектов, является доходом в предпринимательской деятельности, то вычет не применяется и налог 6 % подлежит уплачивать со всей продажной суммы.
Внимание ответ.
Для точного ответа на данный вопрос необходимо видеть документы (свидетельства). Ибо ваши жаргонные слова про «распил», «куски» ничего не дают для точного понимания проблемы, а она то есть.
Так вот, если долевая собственность прекращена и есть отдельный объекты прав, то срок владения исчисляется с момента гос. регистрации на эти новые объекты.
Объекты нежилого использования и вычет в размере 1 млн. вообще не применим. Есть вычет в размере 250 000 руб. Если вы продадите все объекты одновременно, то вычет распределиться пропорционально, а не по каждому 250 000 руб.
Возникнут проблемы и с учетом расходов, если применять вычет по расходам на каждый объект, т.к. покупали вы не объекты, а доли в одном объекте.
Объекты использовались в предпринимательской деятельности, но из вопроса не ясно есть ли у вас статус ИП или нет. Если есть это уже другая история, отношения к вычетам не имеющая.
Такую деятельность, кстати, можно при желании доставить вам проблем, органы контроля могу квалифицировать, как предпринимательскую.
Если ИП нет, то вычет 250 000 руб.
В вопросе нет четкой информации и ответ на него полный просто невозможен.
Здравствуйте, Александр.
1. Если продавать несколько кусков сразу – сумма сделки, необлагаемая НДФЛ, будет 1 млн с каждого объектика или со всех? Там у меня они все маленькие и стоят порядка 1 млн как раз. В общем, сколько раз и в течение какого времени я имею право использовать этот налоговый вычет?
Александр
Согласно ч.2 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Таким образом, Александр, Вы продаете, как я понимаю, не квартиры и комнаты (т.е. жилые помещения), а нежилые встроенные помещения. Таким образом, исходя из смысла указанной статьи Вы имеете возможность получить налоговый вычет лишь в сумме 250 000 рублей и в целом за всё имущество, проданное в данном налоговом периоде. Вместе с тем, согласно п.2 ч.2 ст.220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. То есть Вы вправе заявить в качестве налогооблагаемой базы лишь разницу между той ценой, за которую Вы продаете недвижимость, и той ценой, за которую Вы её приобретали.
Большая часть помещений сдавалась в аренду в течение всего срока моего владения ими, т.е. использовалась в коммерческой деятельности (в частности, налог на имущество я платил практически нулевой за счёт этого). Это что-то меняет по налогам при продаже?
Александр
Согласно п.4 ч.2 ст.220 НК РФ положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи (об имущественном вычете) не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
2. С какого момента исчисляется 3 года владения недвижимым имуществом в моём случае: с момент покупки доли или с момента перерегистрации права из долевой в частную собственность? И что-то там наши законодатели хотели менять в этом плане.
Александр
Согласно п.17.1. ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Александр, Вы индивидуальный предприниматель или нет?
И про зачёт понесённых расходов допвопросы: 1. Покупались помещения как единая доля в праве, а продаваться будут как частная собственность и кусками. Как определить в таком случае расход на приобретение каждого кусочка? И обосновать свою позицию, если возникнет спор с налоговой. 2. В помещениях производился ремонт. Расходы на него документально подтверждены. Эти расходы идут в зачёт по указанному вами «абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ»? Какова процедура их зачёта?
Александр
Александр, Вы не сможете зачесть эти расходы в порядке ст.220 НК РФ, так как там четко сказано, что данные положения (и положение о вычете в размере 250 000 рублей, и положение об уменьшении налоговой база за счет расходов на приобретение) не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Поэтому сумма налога и порядок его исчисления в Вашем случае зависит от того, какую систему налогообложения Вы используете как ИП.
Здравствуйте!
1. Если продавать несколько кусков сразу – сумма сделки, необлагаемая НДФЛ, будет 1 млн с каждого объектика или со всех? Там у меня они все маленькие и стоят порядка 1 млн как раз. В общем, сколько раз и в течение какого времени я имею право использовать этот налоговый вычет?
Поскольку это нежилые помещения, то имущественный налоговый вычет в одном налоговом периоде составит 250 000 рублей. То есть, независимо от того сколько объектов в одном году Вы продали имущественный налоговый вычет составит 250 000 рублей.
2. С какого момента исчисляется 3 года владения недвижимым имуществом в моём случае: с момент покупки доли или с момента перерегистрации права из долевой в частную собственность? И что-то там наши законодатели хотели менять в этом плане.
С момента возникновения права на объект, то есть приобретения в целом. Что хотели менять не известно.
3. Большая часть помещений сдавалась в аренду в течение всего срока моего владения ими, т.е. использовалась в коммерческой деятельности (в частности, налог на имущество я платил практически нулевой за счёт этого). Это что-то меняет по налогам при продаже?
Ничего не меняет.
4. Какие ещё нюансы существуют по налогам или другим аспектам моей череды мини-сделок, о которых лучше знать наперёд?
Что конкретно интересует?
Еще По первому вопросу: вам оптимально будет продавать их по одному маленькому в каждом налоговом периоде, тогда при каждой сделке будет вычет