Просьба проверить документы и договор ДДУ

скидывайте ваш ДДУ, проверим

Здравствуйте, Павел!

Я бы посоветовал Вам отказаться от агентского договора. Это для Вас дополнительная трата времени, нервов и денег. При наличии ДДУ и соблюдения застройщиком условий этого ДДУ Вы сами и зарегистрируете право собственности.  Застройщики, как правило, в этих случаях помогают, если надо.

Здравствуйте.

Пункт из договора ДУДС

" 5.2. Застройщик не менее чем за месяц
до наступления установленного Договором Срока передачи Объекта долевого
строительства обязан направить Участнику долевого строительства сообщение о
завершении строительства Жилого дома и о готовности Объекта долевого
строительства к передаче."

Не расписано в договоре также, что входит в расчетную стоимость, а именно:

— пластиковые окна или деревянные, фирма-производитель, цена, количество;

— входная дверь (железная, деревянная, из ДСП, цена;

— индивидуальное отопление имеется или нет, газовые счетчики, цена?;

— балкон, лоджия, площадь.

Расчетная стоимость и какая у вас будет — это 2 большие разницы, после инвентаризации — площадь будет меньше (обычно)-Вам могут выплатить разницу. 

Павел, здравствуйте. В связи с тем, что оплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с момента гос. регистрации договора (об опасности такой формулировки я писала ранее), то рекомендую в агентский договор включить обязанность агента уведомить Вас о проведенной гос. регистрации договора ДУ в течение, например, двух рабочих дней с момента государственной регистрации. Кроме того, в агентском договоре не прописана обязанность агента получить документы в Росреестре после проведенной гос. регистрации и передать их Вам.

Договор ДУ неплохой. Очень хорошо, что вписали договор страхования в качестве способа обеспечения выполнения обязательств застройщиком. Единственно, в прошлом договоре они писали, что земля и строящийся объект находятся в залоге у Сбербанка, а сейчас почему-то этого нет. Вообще они должны уведомлять Вас о всех правах третьих лиц на объект. Не прописана максимальная площадь, на которую может увеличиться площадь квартиры по сравнению с проектной.

Вообще, хорошо, что деньги платите после регистрации. Меньше рисков, потому что Росреестр тщательно проверяет условия договора и их соответствие требованиям законодательства РФ. Если по данному дому уже регистрировались договоры ДУ, то проблем не должно возникнуть и с Вашим договором.

Договор заключать однозначно можно (с учетом приведенных замечаний).

Добрый день!

Договор в целом неплохой по условиям для Вас. 

Единственное, прописать максимально возможное отклонение по квадратным метрам (в процентах на сколько может больше стать квадратных метров в квартире) в пункте 4.6. Договора.

Здравствуйте, Павел!

Посмотрела ДДУ — неплохо составлен. Для долевщика нет особых рисков, обеспечение по условиям договора соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ...

Мои небольшие замечания буквально по двум пунктам (ну, так… придралась, можно сказать):

1. Пункт 4.5. -  "...При использовании наличной формы расчетов оплата Цены Договора производится путем внесения наличных денежных средств в кредитную организацию (для их последующего зачисления на расчетный счет Застройщика)..."  Я не очень понимаю, откуда здесь взялась кредитная организация, если ДДУ заключается без использования кредитных средств. Поэтому эту фразу можно просто убрать.

2. Пункт 8.2 — что-то не нашла я в законе положений, регламентирующих расходы по государственной регистрации ДДУ. Может, плохо смотрела...))) Поэтому лучше сразу прописать, кто и в каком объёме несёт эти расходы (обычно они возлагаются на покупателя в ДКП, а в ДДУ — могут по соглашению и на обе стороны в равных долях, и на долевщика...)

А в целом — добротный договор. Заключайте —

и удачи!)

Добрый вечер.

Приятно слышать, что рекомендации помогли Вам избежать сомнительной сделки на условиях, изложенных в предыдущем вопросе.

Относительно представленного к рассмотрению ДДУ на себя внимание обращает следующее обстоятельство:

4.6.
Если Расчетная площадь Объекта долевого строительства по результатам выполнения
кадастровых работ изменится в большую или в меньшую сторону по сравнению с
Расчетной площадью, указанной в пункте 1.2 Договора, Цена Договора подлежит
соответствующему изменению, то есть рассчитывается как произведение общей
площади Объекта долевого строительства по результатам выполнения кадастровых
работ с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также
балконов, лоджий, веранд и террас (с коэффициентом 0,5) и стоимости одного
квадратного метра в размере _______(_________) рублей___ копеек.

При этом в тексте договора не указывается максимально возможное отклонение по квадратным метрам. Однако данное условие крайне важно для Вас, поскольку при увеличении метров нужно будет делать доплату. Полагаю, при заключении договора Вы не рассчитываете на предоставление Вам квартиры в полтора раза больше с существенной доплатой, или еще хуже — в разы меньше, чем предполагалось (что случается редко, как правило метраж увеличивается в целях получить доплату).

Здравствуйте, Павел!

В договоре должны быть указаны обязательные условия договора ДДУ.

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участи в строительстве Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости — содержится в п.1.2

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — содержится п.5.1

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты — содержится п.4.1

4) гарантийный срок на объект долевого строительства — содержится п.6.2

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору — содержится п.7.1

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

п.4.7. указать процент на который может изменяться цена договора.

п.5.4 предусмотреть, что вы можете принести свои возражения относительно акта в письменной форме.

п.5.7 не подписывайте эксплуатационные услуги и охрану. обычно выходит очень дорого. только комуналку.

В целом договор хороший и не ущемляет ваши права. Я бы подробнее описала права и обязанности сторон.

Желаю удачи!