336 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

336 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Проверить предварительный ДДУ + ДДУ + акт сверки расчетов

Преамбула:

Застройщик предлагает подписать данные документы. Дольщиков на рынке полно поэтому коррекция документов практически невозможна, квартиры уходят у него и так как "горячие пирожки".

Порядок подписания/оплаты обещанный Застройщиком:

1. одновременно подписываются ПДДУ и ДДУ, экземпляры дольщика остаются у дольщика.

2. в теч. 5 дней дольщик вносит полную оплату по ПДДУ.

3. в течение 1-2 месяцев регистрируется ДДУ (дольщик совместно с застройщиком)

4. в теч. 30 дней Застройщик и Дольщик подписывают "акт сверки взаимных расчетов"

5. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи.

Если ДДУ вопросов фактически не вызывает, то по ПДДУ рисков видится множество + акт сверки вызывает подозрения на легитимность такого зачета средств в конкретно такой "лёгкой" формулировке.

ПДДУ_жк на Заречной 1 этап 100% 5 днеПДДУ_жк на Заречной 1 этап 100% 5 дней 1 че~.docxй 1 че~.docx
Норманн Акт сверки -Норманн Акт сверки - образец.xls образец.xls
undefiundefined.pngned.png
12 Ноября 2014, 23:26, вопрос №614734
2100 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

Адвокат - Петр
322
ответа
127
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ):
застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;
договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 3 статьи 7 Закона N 294-ФЗ действие положений статьи 25.1 Закона о регистрации (в редакции Закона N 294-ФЗ), статей 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу в том числе статьи 4 Закона N 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО от 14 февраля 2014 г. N 14-исх/01657-ГЕ/14

12 Ноября 2014, 23:36
q Отблагодарить
0 1
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Пётр, к чему всё это?

ДДУ страхуется и это указано в нём. выдается соответствующий сертификат.

ДДУ регистрируется в установленном Законом порядке.

и т.д...

Интересуют спорные и рискованные моменты, в основном все они касаются ПДДУ и акта зачета.

13 Ноября 2014, 00:08
получен
гонорар
15%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте! по смыслу текста в предварительном договоре- они осуществляют БРОНИРОВАНИЕ в строящемся доме, не передачу квартиры вам по окончании строительства, ее бронирование. А вот в основном договоре- они уже конкретно указывают- передать дом построенные с привлечением средств…
 еще смущает- почему в договоре не указана цена, ее в принципе нет, а размер стоимости- определяется по окончании строительства- очень большой риск что сумму выставят такую, которая вас просто не устроит — это п.4.1 проекта договора
еще 1 не удобное для вас условие п.5.1.2 — то что вы обязаны заключить с эксплуатирующей компание договор эксплуатации- часто при этом навязывается 1 конкретная организация с непомерными плятежами по жкх, что при водит к новым проблемам.

12 Ноября 2014, 23:39
q Отблагодарить
1 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Их термин "бронирование" действительно смущает, но убирать не хотят.

Мне не понятно что такое бронирование юридически и в чем риск этой формулировки для меня.

Хотя ПДДУ и ДДУ подписываются одновременно возможно это и не так страшно?

По пункту 4.1 ДДУ - цена указывается как я понимаю:

По взаимной договоренности Сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, составляет [Договор.Сумма (б.в.)] ([Договор.Сумма (б.в.) прописью] , (далее – «Цена долевого строительства»), исходя из расчета [Продукт.Цена за кв м] ([Продукт.Цена за кв м прописью]. за 1 кв.м. приведенной площади Квартиры.

п.5.1.2 - тоже не уберут, но тут риск минимальный, общая практика, что коммуналку после приемки квартиры платит уже дольщик.

Тут все скользкие моменты скорее не в ДДУ а в ПДДУ + акте.

13 Ноября 2014, 00:18
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Их термин «бронирование» действительно смущает, но убирать не хотят. Мне не понятно что такое бронирование юридически и в чем риск этой формулировки для меня.

Дмитрий

1 — в законодательстве ( тем более применительно к сделкам, к купле продаже) такого термина нет ( в юр. смысле).
2- риск в том что они обязуются забронировать за вами квартиру, а не передать ее вам по предварительному договору… одно дело когда она числиться за вами, а др когда принадлежит вам и передана вам… ведь можно забронировать, но не передать

Хотя ПДДУ и ДДУ подписываются одновременно возможно это и не так страшно?

Дмитрий

все зависит от ситуации… обычно предварительный договор подписывается сразу например, а основной через некоторое время… иногда это месяцы… если вы сразу заключаете всю сделку- зачем вам предварительный договор? это по сути письменное намерение заключить основной договор, который тут же и заключается, странно

По пункту 4.1 ДДУ — цена указывается как я понимаю: По взаимной договоренности Сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, составляет [Договор.Сумма (б.в.)] ([Договор.Сумма (б.в.) прописью], (далее – «Цена долевого строительства»), исходя из расчета [Продукт.Цена за кв м] ([Продукт.Цена за кв м прописью]. за 1 кв.м. приведенной площади Квартиры.

Дмитрий

ну допустим это они укажут- можно смотреть конкретнее уже… НО следующие абзацы то остаются… то есть цена может измениться по итогам уже строительства- вы уверены что она измениться не серьезно? я бы например подумал бы раз 10

п.5.1.2 — тоже не уберут, но тут риск минимальный, общая практика, что коммуналку после приемки квартиры платит уже дольщик.

Дмитрий

вы не поняли о чем я говорю — дольщик платит… но платит он управляющей ( эксплуатационной) компании… так вот… есть норм компании… и люди за 3 шку платят 4к в месяц… а есть жадные, и они выставляют счета по 12к… за туже трешку… так вот — если вас лишают выбора компании, навязывают какую то конкретную ( очень любят это делать на стадии акта приемки передачи квартиры… типо как доп соглашение, иначе ключи не получите) — тогда во первых это нарушение ваших прав как потребителя, а во вторых чревато огромными сумма по жкх потом… и потом придется думать как сменить эту компанию, как оспорить ее счета… ну и т.д.

Тут все скользкие моменты скорее не в ДДУ а в ПДДУ + акте.

Дмитрий

если задуматься- тут везде есть скользкие моменты… и мой вам совет- не закрывайте глаза на эти мелочи, они могут потом дорого встать ( и в прямом смысле и в переносном)

13 Ноября 2014, 00:27
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Владимир к сжл. практика такова, что их сложно заставить изменить формулировки, еще вернее - практически невозможно. Конечно же я обращусь к Застройщику с предложением изменить ряд формулировок, на 99% получу отказ.

Поэтому на практике важнее понимать возможность получения права собственности на основании связки данных трех документов, к сожалению опустив прочие менее значимые риски.

Что вы скажете насчет указанных документов касательно регистрации в последствии права собственности?

13 Ноября 2014, 00:38
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Пункт 6.3. В случае, если Договор участия в долевом строительстве не будет подписан в срок, превышающий на 30 календарных дней срок, указанный в п. 3.1, по вине Стороны-2, Обеспечительный платеж Стороне-2 не возвращается. Сторона-2 дольщик — зачем этот пункт если я подписываю оба договора одновременно — уж очень смущает подобный «шраф» в размере стоимости квартиры — не лазейка ли это для Застройщика?

Дмитрий

вы сами верно поставили этот вопрос — зачем? и про подписание 2-х договоров я вам уже немного объяснил… тем более- зачем тогда этот пункт? в итоге — совершенно не правомерно — вы лишаетесь денег… а по закону о защите прав потребителей и гражданскому кодексу — вы имеете право отказаться от договора, при этом оплатив фактически понесенные расходы, да какие то штрафы, но не всю же сумму, это слишком

Если все будет идти хорошо то потом по завершении строительства достаточно ли будет этих документов в их текущих формулировках для регистрации права собственности за мной?

Дмитрий

тут ключевые документы не только эти, а еще акты и свидетельства ввода здания в эксплуатацию- это самое важное… если не будет их- никто вообще никакого права зарегистрировать не сможет т.к. формально такого дома просто не будет существовать

13 Ноября 2014, 00:34
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

1) Практика подписания ПДДУ такова: согласно 214 ФЗ - Застройщик не имеет права принимать деньги до регистрации ДДУ в росреестре - а очень хочется,

поэтому он заключает ПДДУ принимает деньги по нему, а через 2-3 месяца регистрируется уже ДДУ и на него перекидываются деньги оплаченные дольщиком по ПДДУ.

вариантов перебросок уйма.

меня интересует конкретно этот и в его конкретных формулировках - легитимен ли предложенный данным Застройщиком проект. Не откажет ли мне впоследствии росреестр по такому варианту?

2) акты приема-передачи и свидетельства - рано или поздно будут - в этом я не сомневаюсь - это общий порядок,

никуда они не денутся т.к. уже все разрешения у застройщика есть, все застраховано и стройка идет полным ходом.

волнуют всё же конкретно ПДДУ (т.к. оплата идет ТОЛЬКО по нему) и акт переброски денег - т.к. от них "пляшет" вся остальная цепочка - которая может из-за ошибок в этих документах не сработать и собственность не будет зарегестрирована.

13 Ноября 2014, 00:47
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

практика такова, что их сложно заставить изменить формулировки, еще вернее — практически невозможно. Конечно же я обращусь к Застройщику с предложением изменить ряд формулировок, на 99% получу отказ.

Дмитрий

да, тут вы верно говорите… но лучше 7 раз отмерить… и может быть выбрать даже др компанию, др дом, чем заведомо зная о проблемах и очень двусмысленных моментах- подписывать сделку

Поэтому на практике важнее понимать возможность получения права собственности на основании связки данных трех документов, к сожалению опустив прочие менее значимые риски.

Дмитрий

а кроме этих рисков, есть еще риск большого подъема цены… разве он не существенен? например цена может вырасти с 5 млн… до 7 млн… они для этого лазейку делают… а за 7 млн можно было взять уже др квартиру- для вас это существенно или нет?

Что вы скажете насчет указанных документов касательно регистрации в последствии права собственности?

Дмитрий

что бы вы понимали — застройщик ввел дом в эксплуатацию… дальше акты приема передачи вам… потом начнется регистрация ваших прав… туда идут все эти документы + договоры… как правило… тут же у вас до этого еще я так понял очень далеко… тут с одним бронированием бы разобраться.

13 Ноября 2014, 00:44
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Владимир, видимо я что-то не понимаю по поводу изменения цены квартиры.

в п. 4.1. указано:

Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, может быть изменен в случаях, предусмотренных п. 4.3 настоящего Договора.

в свою очередь в п 4.3. указано:

4.3. Если фактическая приведенная площадь Квартиры, передаваемая Участнику долевого строительства, по результатам технической инвентаризации ПИБ будет более чем на 1 (Один) кв. м больше либо меньше размера, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, то Стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади Квартиры, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, согласно п.п. 5.1.10. и 5.2.7. настоящего Договора.

-----

т.е. если строители выйдут за строительные оси (вряд ли это возможно более чем на 10%) то я оплачу разницу за дополнительную площадь - ну и ладно - это не тот риск.

Или я что-то не так понял по поводу изменения цены?

13 Ноября 2014, 00:53
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

1) Практика подписания ПДДУ такова: согласно 214 ФЗ — Застройщик не имеет права принимать деньги до регистрации ДДУ в росреестре — а очень хочется, поэтому он заключает ПДДУ принимает деньги по нему, а через 2-3 месяца регистрируется уже ДДУ и на него перекидываются деньги оплаченные дольщиком по ПДДУ. вариантов перебросок уйма.

Дмитрий

все это ясно… но тогда зачем в предварительно писать про бронирование? можно сразу указать конечную цель- передачу квартиры

меня интересует конкретно этот и в его конкретных формулировках — легитимен ли предложенный данным Застройщиком проект. Не откажет ли мне впоследствии росреестр по такому варианту?

Дмитрий

есть 2 большие разницы между легитимность ( законностью) и получением желаемого… вот тут с легитимностью то все нормально… бронировать квартиры никто не запрещает… а вот как уж дальше себя поведет застройщик предсказать довольно сложно

2) акты приема-передачи и свидетельства — рано или поздно будут — в этом я не сомневаюсь — это общий порядок,

Дмитрий

если застройщик намерен передать квартиры- то да… но к сожалению все знают уйму историй когда было иначе

никуда они не денутся т.к. уже все разрешения у застройщика есть, все застраховано и стройка идет полным ходом.

Дмитрий

строительство само по себе- еще не показатель, у них есть разрешения на стройку… это хорошо… но вот ввод в эксплуатацуию- совсем иное

волнуют всё же конкретно ПДДУ

Дмитрий

с ним мы уже вроде разобрались.

и акт переброски денег

Дмитрий

ну с актом не вижу проблем… вы передали деньги, они их приняли… или какой то вопрос конкретный есть по акту?

13 Ноября 2014, 00:52
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

По акту есть сомнения в следующем смысле:

Есть понятие зачета однородных требований - оформляется соглашением сторон - видел практику регистрации права собственности по этой схеме:

Был ДДУ + к нему такое соглашение + платежка + ПДДУ = росреестр регистрирует право собственности.

регистрации же права собственности по акту сверки взаимных расчетов практики не встречал. отсюда и сомнения:

1) вообще допустимо ли такое?

2) в ПДДУ указано "бронирование" помещения, а в ДДУ уже строительство объекта, опасаюсь что нельзя перебрасывать деньги и зачитывать их по договорам со столь разными предметами договора.

3) непонятные строки "оплата" - какая оплата? ведь по ДДУ никакой оплаты я не делаю - вся оплата идет по ПДДУ, а в акте ни в коем случае нельзя указывать оплаты по ПДДУ т.к. по 214-ФЗ запрещено принимать деньги до гос.регистрации ДДУ, а у нас все оплаты идут до гос.регистрации ДДУ (не путать с регистрацией права собственности).

4) строка "Зачет с ПДДУ на ДДУ" смущает своими аббревиатурами - нет полных расшифровок и указаний номеров договоров и дат их заключения.

undefiundefined.pngned.png
13 Ноября 2014, 01:06
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12743
ответа
5951
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Есть понятие зачета однородных требований — оформляется соглашением сторон — видел практику регистрации права собственности по этой схеме: Был ДДУ + к нему такое соглашение + платежка + ПДДУ = росреестр регистрирует право собственности. регистрации же права собственности по акту сверки взаимных расчетов практики не встречал. отсюда и сомнения: 1) вообще допустимо ли такое?

Дмитрий

ну в идеале должно быть как в 1 случае… тут важен смысл действия, а не его название

2) в ПДДУ указано «бронирование» помещения, а в ДДУ уже строительство объекта, опасаюсь что нельзя перебрасывать деньги и зачитывать их по договорам со столь разными предметами договора.

Дмитрий

именно об этом я вам говорил с самого начала

непонятные строки «оплата» — какая оплата? ведь по ДДУ никакой оплаты я не делаю — вся оплата идет по ПДДУ, а в акте ни в коем случае нельзя указывать оплаты по ПДДУ т.к. по 214-ФЗ запрещено принимать деньги до гос.регистрации ДДУ, а у нас все оплаты идут до гос.регистрации ДДУ (не путать с регистрацией права собственности).

Дмитрий

правильный вопрос- пдду — нужен чтобы закрепить НАМЕРЕНИЕ… чтобы начать регистрацию в росреестре… а деньги уже по основному… но опять же- сумма закрепляется в пдду- чего у вас кстати тоже нет

строка «Зачет с ПДДУ на ДДУ» смущает своими аббревиатурами — нет полных расшифровок и указаний номеров договоров и дат их заключения.

Дмитрий

чего быть не должно в принципе… не ясно куда и за что были переданы деньги… за бронирование выходит, а не за квартиру.

13 Ноября 2014, 01:21
получен
гонорар
30%
Адвокат - Сергей
5719
ответов
1907
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

При порядке подписания/оплаты договоров, указанных Вами, ПДДУ не несет рисков больших, чем ДДУ. Весь риск заключается в моменте между внесением денег и регистрацией ДДУ, поскольку позже действует страховка застройщика.

Акт сверки вещь не понятная, поскольку в соответствии с п. 5 ПДДУ «В течение 30 дней после государственной регистрации
Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в
счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве», при этом допускаются разночтения в сумме взаимных расчетов, но как их потом урегулировать не прописано.

Да, я бы еще прописал в договоре сразу Ваши счета для перечисления денег, дабы не попадать на санкции п. 6.4 ПДДУ.

Успехов.

13 Ноября 2014, 00:01
q Отблагодарить
1 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо за полезный ответ.

1) А Вас не смущает что по ПДДУ Застройщик обязуется "осуществить бронирование Квартиры" при этом термин "бронирование" не раскрыт и явно как я понимаю не указана обязанность Застройщика по ПДДУ заключить ДДУ. Хотя опять же если я всё в один день буду подписывать может это не так опасно.

2) Пункт 6.3. В случае, если Договор участия в долевом строительстве не будет подписан в срок, превышающий на 30 календарных дней срок, указанный в п. 3.1, по вине Стороны-2, Обеспечительный платеж Стороне-2 не возвращается.

Сторона-2 дольщик - зачем этот пункт если я подписываю оба договора одновременно - уж очень смущает подобный "шраф" в размере стоимости квартиры - не лазейка ли это для Застройщика?

3) Пункт 5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве.

а) Следует ли на практике из этого пункта что у меня через 30 дней автоматически сумма зачислится на ДДУ?

б) Что для этого должен сделать Застройщик, ведь кроме обещаний составить указанный акт получается ничего нет.

в) Если все будет идти хорошо то потом по завершении строительства достаточно ли будет этих документов в их текущих формулировках для регистрации права собственности за мной?

13 Ноября 2014, 00:29
5719
ответов
1907
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

1) А Вас не смущает что по ПДДУ Застройщик обязуется «осуществить бронирование Квартиры» при этом термин «бронирование» не раскрыт и явно как я понимаю не указана обязанность Застройщика по ПДДУ заключить ДДУ. Хотя опять же если я всё в один день буду подписывать может это не так опасно. 

2) Пункт 6.3. В случае, если Договор участия в долевом строительстве не будет подписан в срок, превышающий на 30 календарных дней срок, указанный в п. 3.1, по вине Стороны-2, Обеспечительный платеж Стороне-2 не возвращается. Сторона-2 дольщик — зачем этот пункт если я подписываю оба договора одновременно — уж очень смущает подобный «шраф» в размере стоимости квартиры — не лазейка ли это для Застройщика?

Дмитрий

Если заключаете все договора в один день, то  это все теряет смысл.

3) Пункт 5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. 

а) Следует ли на практике из этого пункта что у меня через 30 дней автоматически сумма зачислится на ДДУ? 

б) Что для этого должен сделать Застройщик, ведь кроме обещаний составить указанный акт получается ничего нет. 

в) Если все будет идти хорошо то потом по завершении строительства достаточно ли будет этих документов в их текущих формулировках для регистрации права собственности за мной?

Дмитрий

а) означает, автоматически зачислится и поэтому смысл акта сверки не понятен.

б) Застройщик ничего не делает, просто платеж по ПДДУ становится платежом по ДДУ.

в) Вполне будет достаточно.

14 Ноября 2014, 12:30
Юрист - Сергей
1277
ответов
347
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1277ответов
  • 347отзывов

Добрый час, Дмитрий.

Эксперты в целом все правильно сообщают.

Я дам вам совет немного в другой плоскости. Перед тем, как думать о подписании договора с «Норманном», внимательно почитайте все отзывы и судебную практику по ним.

Случаев использования правовой техники напрямую во вред дольщикам у застройщика очень высоко; отношения к дольщикам после подписания договора наплевательское. Ни один дом не был сдан в срок, хотя это как раз сейчас «норма» для застройщиков, а исключения воспринимаются как чудо.

Идите на подписание, если только у вас совершенно свободные деньги, которыми можно рискнуть, и стальные нервы.

Общий совет — не подписывайте никогда никакой договор, выходящий за рамки 214-ФЗ, и не платите деньги хотя бы на 1 секунду раньше регистрации в Росреестре. Регистрация может не состояться, а застройщик может обанкротиться.

13 Ноября 2014, 00:59
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Сергей, спасибо за дельный совет.

Мой случай осложнен стесненными обстоятельствами в деньгах + скачущим долларом - т.е. затягивать с покупкой мне нельзя.

За эти деньги у меня выбор не велик: либо совсем неизвестные застройщики (с теми же ПДДУ + минимум истории по оконченным стройкам) либо более известные (хотя бы такие как Норманн), но с квартирами в депрессивных пригородах за КАДом.

Поэтому вынужден вникать в детали данных документов и хотя бы на уровне документов понять риски, один из самых кажущихся опасными: однозначно ли следует из пункта 5. ПДДУ:

5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2 на основании письменного заявления Стороны-2 путем перечисления на ее счет, указанный в настоящем Договоре либо заявлении.

-------

что в случае оплаты мною такого "бронирования" - сумма автоматически зачтется как оплата по ДДУ. и будет являться подтверждением оплаты цены ДДУ.

может при этом и никаких актов не надо?

13 Ноября 2014, 01:28
получен
гонорар
55%
Юрист - Наталья
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, нормальный договор. Не без недостатков, конечно. Но ничего критичного я не увидела.

По поводу бронирования: из смысла предварительного договора ясно, что предполагается заключение договора долевого участия, образец которого приложен к ПД (п.3.1. ПД). Хотя можно, конечно, сделать корректировочку и попросить написать в п.1: «обязуется забронировать… и заключить договор долевого участия на указанный объект недвижимости».

п.6.3. ПД, конечно, очень смущает, но Вы сами понимаете, что вряд ли они его уберут (притом, что без проблем найдут другого покупателя на эту квартиру).

В п.2.2. основного договора Вы выделили документ-основание Договор купли-продажи от 28.03.2011г. — это договор купли-продажи земельного участка, на котором строится дом. Он в собственности юр. лица. Здесь все хорошо.

По поводу размера вознаграждения застройщика. Этот пункт не означает изменение стоимости объекта долевого строительства. Он означает, что на момент подписания договора размер вознаграждения неизвестен (т.е. если за вычетом расходов на строительство остается уж больно приличная сумма, Вы не претендуете на её возврат, т.е. стоимость объекта неизменна).

В п.4.2. тоже не вижу ничего страшного. В конце концов, Вам предоставлена возможность зачислить эти деньги на Ваш счет и потом уже перечислить на счет застройщика именно в качестве оплаты по основному договору (п.5 предварительного договора).

Акт технического осмотра — это документ, который предваряет подписание акта приема-передачи. В качестве правоустанавливающего документа на жилое помещение в Росреестр Вы будете сдавать именно акт приема-передачи (акт тех. осмотра им не нужен).

В п.5.2.4. установлен, конечно, огромный срок — 10 месяцев, который не очень согласуется с порядком передачи квартиры, установленном в п. 5.1.8. договора. Но здесь тоже нет ничего страшного. Застройщик, естественно, будет стремиться передать Вам квартиру побыстрее, так как обязанности по уплате коммунальных платежей и риск утраты объекта недвижимости возлагаются на Вас с момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Такой большой срок установлен, чтобы не допустить просрочки, ведь согласно ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

п.5.2.10. — это обязательное условие договора (застройщик обязан прописать способ обеспечения своих обязательств).

К договору ДУ должен ещё прилагаться документ с описанием объекта долевого строительства, составленный застройщиком и согласованный с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (ч.1 ст.25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При регистрации договора ДУ проблем не должно возникнуть. Уточните, производилась ли уже регистрация договора с первым дольщиком. Именно тогда в Росреестр представляется основные документы, а с остальными уже идет все по накатанной. Ваш договор долевого участия содержит все необходимые условия, установленные ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: определение подлежащего передаче объекта, срок передачи объекта от застройщика к участнику, цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект, способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору).

Для регистрации ДДУ Вам понадобится сам договор и еще некоторые документы. Предварительный договор не нужен в Росреестре. После оплаты по договору получите от застройщика справочку о том, что оплата произведена полностью. После сдачи объекта в эксплуатацию сдадите в Росреестр кадастровый паспорт на квартиру, акт приема-передачи и эту справку, и Вам благополучно зарегистрируют право собственности без каких-либо обременений (ипотека в силу закона возникает в случае неполной оплаты по договору к моменту государственной регистрации права — в пользу застройщика или в случае приобретения квартиры с использованием кредитных средств — в пользу Банка).

Так что всё неплохо. Удачи!

13 Ноября 2014, 10:38
q Отблагодарить
1 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, спасибо за конкретный ответ со знанием дела.

Как на ваш взгляд трактуется пункт 5. предварительного ДДУ:

5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2 на основании письменного заявления Стороны-2 путем перечисления на ее счет, указанный в настоящем Договоре либо заявлении.

-----

1) указано что " Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2"

т.е. "может быть" а не "должен быть"

2)+ не указан срок возврата платежа.

3) "Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве" - во первых указано что от "заЧитывается" а не заСЧитывается + не указано каким образом он должен быть зачтен.

===================================================

«обязуется забронировать… и заключить договор долевого участия на указанный объект недвижимости».

Да действительно в договоре бронирования нет фразы "… и заключить договор долевого участия на указанный объект недвижимости"

но по обещанному порядку от Застройщика - мы ПДДУ и ДДУ подписываем одновременно.

Тогда можно не бояться отсутствия данной формулировки?

=====================================================

В п.4.2. ДДУ тоже не вижу ничего страшного. В конце концов, Вам предоставлена возможность зачислить эти деньги на Ваш счет и потом уже перечислить на счет застройщика именно в качестве оплаты по основному договору (п.5 предварительного договора).

я вот чего опасаюсь: я попрошу их вернуть деньги по ПДДУ а они не вернут их в теч. 30 дней и я не смогу т.о. внести их в течение 20 дней по основному ДДУ - т.о. нарушу условия ДДУ - т.е. вина их - они задержали возврат денег и из-за этого я не перевел, но будет ли это волновать суд? практика какая в этом случае и какие последствия для меня?

==========================================

т.к. всю сумму я вношу по ПДДУ, а потом получаю от Застройщика "акт зачета"(приложен) уже по ДДУ - является ли для росреестра такая "серая схема" подтверждением полной оплаты мною(исполнения обязательств) по ДДУ

или возможны лазейки из-за формулировок данных документов?

=====================================

опять же по п.5 ПДДУ:

5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве.

а) Следует ли на практике из этого пункта что у меня через 30 дней автоматически сумма зачислится на ДДУ и не надо никаких доп. документов которые они допустим вдруг не захотят предоставлять?

б) Что для этого должен сделать Застройщик, ведь кроме словесных обещаний составить указанный акт получается ничего нет.

в) Если все будет идти хорошо то потом по завершении строительства достаточно ли будет этих документов в их текущих формулировках для регистрации уже ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ за мной?

13 Ноября 2014, 14:48
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

5. В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2 на основании письменного заявления Стороны-2 путем перечисления на ее счет, указанный в настоящем Договоре либо заявлении. — 1) указано что " Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2" т.е. «может быть» а не «должен быть» 2)+ не указан срок возврата платежа.

Дмитрий

Читаем  п.6.1. ПД в случае, если Договор участия в долевом строительстве не будет подписан в срок,
превышающий на 30 календарных
дней срок, указанный в п. 3.1, по вине Стороны-1, она обязуется в течение 15 банковских дней с
момента письменного обращения Стороны-2 перечислить на счет Стороны-2 денежные
средства в размере Обеспечительного платежа увеличенного на 10 %.
Вот Ваши гарантии, а в пункте 5 вообще не понятно, что они имеют в виду, но это Вам даже на руку. В пятом пункте идет речь о том, что обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты по договору. Таким образом, я делаю вывод, что этот пункт предоставляет Вам право вернуть обеспечительный платеж на Ваш счет, при этом с Вас не снимается обязанность произвести оплату в течение 30 дней с момента государственной регистрации. Тогда подтверждением оплаты по договору будет соответствующее платежное поручение о перечислении денег с Вашего счета на счет застройщика. Ну а как ещё можно этот пункт трактовать?

«Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве» — во первых указано что от «заЧитывается» а не заСЧитывается + не указано каким образом он должен быть зачтен.

Дмитрий

Согласна, мне тоже это не нравится. Ну насчет «Ч» и «СЧ», я думаю, Вы договоритесь с застройщиком. Я бы предложила корректировку: Сторона 1 обязуется в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора ДУ зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты по договору, о чем Сторона 1 уведомляет Сторону 2 в течение трех рабочих дней после соответствующего зачета. Сторона 1 обязуется выдать Стороне 2 справку за подписью генерального директора и главного бухгалтера, подтверждающую полную оплату по договору ДУ в течение десяти дней после соответствующего зачета. Ну как-то так.

но по обещанному порядку от Застройщика — мы ПДДУ и ДДУ подписываем одновременно. Тогда можно не бояться отсутствия данной формулировки?

Дмитрий

Я думаю, можно не бояться, потому что из смысла предварительного договора  однозначно следует, что будет заключен договор долевого участия в строительстве (и его примерный образец прилагается).

т.к. всю сумму я вношу по ПДДУ, а потом получаю от Застройщика «акт зачета»(приложен) уже по ДДУ — является ли для росреестра такая «серая схема» подтверждением полной оплаты мною(исполнения обязательств) по ДДУ или возможны лазейки из-за формулировок данных документов?

Дмитрий

У Вас идет полная оплата по договору в течение 30 дней после государственной регистрации договора долевого участия, т.е. на регистрацию Вы этот акт вправе не предоставлять (он пока и не нужен, в договоре есть условие о цене и порядке расчетов — для Росреестра этого достаточно). Могут повесить обременение в пользу застройщика, но на стадии строительства это не так важно. А вот на регистрацию права собственности нужно будет принести документ о полной оплате по договору, чтобы не повесили ипотеку в силу закона. Но в Росреестр чаще предоставляют справку о полной оплате, о которой я писала. Так что лучше её получить.

в) Если все будет идти хорошо то потом по завершении строительства достаточно ли будет этих документов в их текущих формулировках для регистрации уже ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ за мной?

Дмитрий

Да, Дмитрий, достаточно. Росреестр скрупулезно проверяет договор на соответствие требованиям действующего законодательства. Ещё раз говорю — уточните, регистрировались ли по этому дому уже договоры ДУ. Если да — все хорошо.

13 Ноября 2014, 15:08
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, видимо я "достал" менеджеров Застройщика и они предложили следующее уточнение по порядку проведения сделки, но не хотят при этом менять что-либо в документах:

После одновременного подписания ПДДУ и ДДУ (мои экземпляры остаются у меня) я в течение 5 дней вношу всю цену квартиры на ПДДУ.

после этого наступает мой риск - жду гос.регистрации ДДУ (4-5 месяцев).

после гос. регистрации ДДУ они на словах обещают по моему заявлению возвратить мне цену уплаченную по ПДДУ на мои реквизиты. А я уже вношу эти средства на ДДУ.

Т.о. для меня вся оплата происходит уже по ДДУ и я спокоен в плане прав собственности на квартиру.

Смущает возможность нарушения ими возврата обеспечительного платежа.

В частности п.5 ПДДУ: "Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2 на основании письменного заявления Стороны-2 путем перечисления на ее счет, указанный в настоящем Договоре либо заявлении. "

1) Т.е. "может быть" а не "должен" - обязательно ли менять формулировку.

2) если добавить в конец пункта "... в течение 20 дней" - снимает ли это мои опасения?

3)В общем что-то еще при такой схеме работы надо добавить в ПДДУ учитывая что возможно лишь внесение небольших уточнений?

4) какие-либо еще "сильные" риски Вы видите?

13 Ноября 2014, 16:22
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, пытаюсь уточнить регистрировались ли по этому дому уже договоры ДУ:

ответ Застройщика - "да уже есть договора зарегистрированные в Росреестре".

ответ дольщиков в группе ВКонтакте - "мы пока не получали".

Есть ли способ однозначно проверить это самому, например, в самом Росреестре?

Висел на линии колл-центра так и не дождался ответа.

13 Ноября 2014, 19:51
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Ну, конечно, необходимо будет получить кадастровый паспорт на квартиру и представить акт приема-передачи. И право собственности на квартиру благополучно зарегистрируют.

13 Ноября 2014, 15:12
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Дмитрий, ещё раз по поводу акта сверки. Если застройщик никак не захочет корректировать договор. Что у Вас будет? У Вас будет банковский документ, подтверждающий перевод средств с Вашего счета на счет застройщика. Этого вполне достаточно для того, чтобы в случае возникновения каких-то проблем доказать выполнение Вами условий договора. Когда зарегистрируете основной договор, периодически звоните застройщику: когда подойти подписать акт сверки. Подпишете — значит зачет произошел, волноваться нечего. Что касается регистрации права собственности. Допустим, Вы сдаете платежное поручение и акт сверки в Росреестр. Им эти документы не подходят, они говорят, что нужно принести (к примеру, справку о полной оплате). Даже если представить худший вариант: застройщик отказал в выдаче такого документа (хотя вряд ли). Согласно п.5.2.4. основного договора акт приема-передачи подписывается в случае выполнения дольщиком обязательств по оплате. То есть предоставление на регистрацию акта приема-передачи косвенно подтверждает факт полной оплаты по договору. Это раз. И два: конкретно на регистрацию права собственности это не повлияет. Если у регистратора возникнут сомнения в полной оплате по договору, он зарегистрирует право собственности на квартиру и повесит обременение в силу закона в пользу застройщика. Обременение снимается на основании совместного заявления залогодателя (Вас) и залогодержателя (застройщика). В случае если застройщик откажется подавать заявление, обременение можно снять в судебном порядке. Но это я описываю худший вариант. Уверена, что он не случится.

13 Ноября 2014, 15:31
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Дмитрий, по поводу Вашего последнего уточнения. В случае покупки объекта недвижимости риск, конечно, есть всегда. Но даже в случае невнесения уточнений в оба договора, у Вас будут доказательства передачи средств, потому что все расчеты идут по безналу. 

А такой большой срок регистрации договора связан исключительно с отставанием Росреестра в Питере? Если да  - то думаю, не стоит волноваться. Если причины другие, тогда есть повод задуматься.

13 Ноября 2014, 17:34
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, долгий срок регистрации в Росреестре связан только с общей ситуацией по Питеру, вчера дошло даже до такого http://www.fontanka.ru/2014/11/12/192/

---

Правильно ли я вас понимаю что не стоит опасаться насчет возможности нарушения ими возврата обеспечительного платежа по пункту 5. ПДДУ:

"Обеспечительный платеж может быть возвращен Стороне-2 на основании письменного заявления Стороны-2 путем перечисления на ее счет, указанный в настоящем Договоре либо заявлении. "

Стоит ли все-таки настоять на изменениях или всё же не стоит беспокоиться:

1) Т.е. "может быть" а не "должен" - обязательно ли менять формулировку.

2) если добавить в конец пункта "... в течение 20 дней" - снимает ли это мои опасения?

3)может какие-то еще небольшие уточнения надо попробовать внести в ПДДУ по уточненной схеме с возвратом ими моих денег с ПДДУ и с дальнейшей моей оплатой уже на ДДУ?

13 Ноября 2014, 17:51
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

И в конце концов, по условиям предварительного договора Вы перечисляете деньги на счет, указанный застройщиком. То, как они засчитывают эти средства в счет оплаты по основному договору — это по сути их проблемы, проводки бухгалтерии. Вы перевели деньги застройщику. Так? Какие могут быть вопросы. Дмитрий, у меня брат в Питере покупал квартиру по договору долевого участия. Всё нормально. Когда застройщики мутят, это видно сразу. У Вас не тот случай. Просто они тоже хотят себя обезопасить со всех сторон.

13 Ноября 2014, 17:49
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Просто в ПДДУ указано "Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. "

т.е. прямо не указано чья это обязанность их или моя, не является ли это "подводным камнем" в случае конфликта интересов.

13 Ноября 2014, 18:13
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Стоит ли все-таки настоять на изменениях или всё же не стоит беспокоиться: 1) Т.е. «может быть» а не «должен» — обязательно ли менять формулировку. 2) если добавить в конец пункта "… в течение 20 дней" — снимает ли это мои опасения? 3)может какие-то еще небольшие уточнения надо попробовать внести в ПДДУ по уточненной схеме с возвратом ими моих денег с ПДДУ и с дальнейшей моей оплатой уже на ДДУ?

Дмитрий

Дмитрий, просите внести изменения в договоры по Вашим уточнениям. Если не внесут — не страшно. Это очень хорошо, что Вы такой въедливый. Лучше «перебдеть», чем «недобдеть».

13 Ноября 2014, 17:59
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, спасибо большое.

Сейчас вышлю Застройщику просьбу сделать уточнения и будем уже выходить с ними на подписание.

13 Ноября 2014, 18:10
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Просто в ПДДУ указано «Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве. » т.е. прямо не указано чья это обязанность их или моя, не является ли это «подводным камнем» в случае конфликта интересов.

Дмитрий

Дмитрий, это их обязанность. Деньги у них на счету. Каким образом Вы можете повлиять на их зачет? Не переживайте. При ближайшем рассмотрении всё оказалось лучше, чем выглядело на первый взгляд. Удачи Вам!

13 Ноября 2014, 18:16
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Понял, еще раз большое спасибо, Наталья.

13 Ноября 2014, 18:17
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Наталья, пытаюсь уточнить регистрировались ли по этому дому уже договоры ДУ: ответ Застройщика — «да уже есть договора зарегистрированные в Росреестре». ответ дольщиков в группе ВКонтакте — «мы пока не получали». Есть ли способ однозначно проверить это самому, например, в самом Росреестре? Висел на линии колл-центра так и не дождался ответа.

Дмитрий

Да, можете. Надо заказать в Росреестре выписку на земельный участок, на котором строится дом (данные участка указаны в договоре ДУ). Дело в том, что записи о регистрации договоров ДУ заносятся в реестр, открытый на земельный участок, как обременение права собственности застройщика. Таким образом, в Выписке будут данные обо всех зарегистрированных договорах. Если регистрации ещё не было, но документы сданы на регистрацию, об этом тоже должно быть указано в выписке. Стоимость выписки 200 рублей (если ничего не изменилось). Но быстрее, наверно, обратиться по телефону к начальнику того отдела, где будет регистрироваться договор. Скажите, что вы потенциальный дольщик, должны дать такую информацию (хотя бы о первом договоре ДУ).

13 Ноября 2014, 19:57
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Наталья, спасибо - час мучений с установкой ПО и запрос в Росреестр отправлен.

13 Ноября 2014, 21:38
Адвокат - Борис
1976
ответов
1058
отзывов
Общаться в чате

Сделайте так — подпишите договор, указав рядом с подписью — договор подписан с протоколом разногласий + сделайте протокол разногласий (делается таблицей, слева редакция в предложенном Вами договора, справа — Ваше редакция того пункта, с которым не согласны), один экз. (договора + протокола) оставьте себе, другой вышлите им. 

Справочно: 

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_79.html#p5034© КонсультантПлюс, 1992-2014

Статья 507 ГК РФ. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

1. В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения.

2. Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора в срок, предусмотренный пунктом 1 настоящей статьи, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.
www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_3.html#p722

13 Ноября 2014, 14:17
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Борис, спасибо обязательно попытаюсь.

Но даже на мои мелкие замечания/предложения - их ответ один "не хочешь - не подписывай".

Поэтому приходится оценивать риск регистрации права собственности (он меня волнует в первую очередь) на основании документов именно в предложенном ими контексте.

13 Ноября 2014, 14:54
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.