Проверить предварительный ДДУ + ДДУ + акт сверки расчетов

Question

Преамбула: Застройщик предлагает подписать данные документы. Дольщиков на рынке полно поэтому коррекция документов практически невозможна, квартиры уходят у него и так как "горячие пирожки". Порядок подписания/оплаты обещанный Застройщиком: 1. одновременно подписываются ПДДУ и ДДУ, экземпляры дольщика остаются у дольщика. 2. в теч. 5 дней дольщик вносит полную оплату по ПДДУ. 3. в течение 1-2 месяцев регистрируется ДДУ (дольщик совместно с застройщиком) 4. в теч. 30 дней Застройщик и Дольщик подписывают "акт сверки взаимных расчетов" 5. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи. Если ДДУ вопросов фактически не вызывает, то по ПДДУ рисков видится множество + акт сверки вызывает подозрения на легитимность такого зачета средств в конкретно такой "лёгкой" формулировке.

Петр Музыкантов · Answer

Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ. В соответствии с частью 1 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ): застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору; договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. При этом согласно части 3 статьи 7 Закона N 294-ФЗ действие положений статьи 25.1 Закона о регистрации (в редакции Закона N 294-ФЗ), статей 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу в том числе статьи 4 Закона N 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014. Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК. В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ. МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПИСЬМО от 14 февраля 2014 г. N 14-исх/01657-ГЕ/14

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте! по смыслу текста в предварительном договоре- они осуществляют БРОНИРОВАНИЕ в строящемся доме, не передачу квартиры вам по окончании строительства, ее бронирование. А вот в основном договоре- они уже конкретно указывают- передать дом построенные с привлечением средств… еще смущает- почему в договоре не указана цена, ее в принципе нет, а размер стоимости- определяется по окончании строительства- очень большой риск что сумму выставят такую, которая вас просто не устроит — это п.4.1 проекта договора еще 1 не удобное для вас условие п.5.1.2 — то что вы обязаны заключить с эксплуатирующей компание договор эксплуатации- часто при этом навязывается 1 конкретная организация с непомерными плятежами по жкх, что при водит к новым проблемам.

Сергей Серебряков · Answer

При порядке подписания/оплаты договоров, указанных Вами, ПДДУ не несет рисков больших, чем ДДУ. Весь риск заключается в моменте между внесением денег и регистрацией ДДУ, поскольку позже действует страховка застройщика. Акт сверки вещь не понятная, поскольку в соответствии с п. 5 ПДДУ «В течение 30 дней после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве», при этом допускаются разночтения в сумме взаимных расчетов, но как их потом урегулировать не прописано. Да, я бы еще прописал в договоре сразу Ваши счета для перечисления денег, дабы не попадать на санкции п. 6.4 ПДДУ. Успехов.

Сергей Чабин · Answer

Добрый час, Дмитрий. Эксперты в целом все правильно сообщают. Я дам вам совет немного в другой плоскости. Перед тем, как думать о подписании договора с «Норманном», внимательно почитайте все отзывы и судебную практику по ним. Случаев использования правовой техники напрямую во вред дольщикам у застройщика очень высоко; отношения к дольщикам после подписания договора наплевательское. Ни один дом не был сдан в срок, хотя это как раз сейчас «норма» для застройщиков, а исключения воспринимаются как чудо. Идите на подписание, если только у вас совершенно свободные деньги, которыми можно рискнуть, и стальные нервы. Общий совет — не подписывайте никогда никакой договор, выходящий за рамки 214-ФЗ, и не платите деньги хотя бы на 1 секунду раньше регистрации в Росреестре. Регистрация может не состояться, а застройщик может обанкротиться.

Наталья Янкина · Answer

Дмитрий, нормальный договор. Не без недостатков, конечно. Но ничего критичного я не увидела. По поводу бронирования: из смысла предварительного договора ясно, что предполагается заключение договора долевого участия, образец которого приложен к ПД (п.3.1. ПД). Хотя можно, конечно, сделать корректировочку и попросить написать в п.1: «обязуется забронировать… и заключить договор долевого участия на указанный объект недвижимости». п.6.3. ПД, конечно, очень смущает, но Вы сами понимаете, что вряд ли они его уберут (притом, что без проблем найдут другого покупателя на эту квартиру). В п.2.2. основного договора Вы выделили документ-основание Договор купли-продажи от 28.03.2011г. — это договор купли-продажи земельного участка, на котором строится дом. Он в собственности юр. лица. Здесь все хорошо. По поводу размера вознаграждения застройщика. Этот пункт не означает изменение стоимости объекта долевого строительства. Он означает, что на момент подписания договора размер вознаграждения неизвестен (т.е. если за вычетом расходов на строительство остается уж больно приличная сумма, Вы не претендуете на её возврат, т.е. стоимость объекта неизменна). В п.4.2. тоже не вижу ничего страшного. В конце концов, Вам предоставлена возможность зачислить эти деньги на Ваш счет и потом уже перечислить на счет застройщика именно в качестве оплаты по основному договору (п.5 предварительного договора). Акт технического осмотра — это документ, который предваряет подписание акта приема-передачи. В качестве правоустанавливающего документа на жилое помещение в Росреестр Вы будете сдавать именно акт приема-передачи (акт тех. осмотра им не нужен). В п.5.2.4. установлен, конечно, огромный срок — 10 месяцев, который не очень согласуется с порядком передачи квартиры, установленном в п. 5.1.8. договора. Но здесь тоже нет ничего страшного. Застройщик, естественно, будет стремиться передать Вам квартиру побыстрее, так как обязанности по уплате коммунальных платежей и риск утраты объекта недвижимости возлагаются на Вас с момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Такой большой срок установлен, чтобы не допустить просрочки, ведь согласно ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. п.5.2.10. — это обязательное условие договора (застройщик обязан прописать способ обеспечения своих обязательств). К договору ДУ должен ещё прилагаться документ с описанием объекта долевого строительства, составленный застройщиком и согласованный с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (ч.1 ст.25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При регистрации договора ДУ проблем не должно возникнуть. Уточните, производилась ли уже регистрация договора с первым дольщиком. Именно тогда в Росреестр представляется основные документы, а с остальными уже идет все по накатанной. Ваш договор долевого участия содержит все необходимые условия, установленные ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: определение подлежащего передаче объекта, срок передачи объекта от застройщика к участнику, цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект, способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору). Для регистрации ДДУ Вам понадобится сам договор и еще некоторые документы. Предварительный договор не нужен в Росреестре. После оплаты по договору получите от застройщика справочку о том, что оплата произведена полностью. После сдачи объекта в эксплуатацию сдадите в Росреестр кадастровый паспорт на квартиру, акт приема-передачи и эту справку, и Вам благополучно зарегистрируют право собственности без каких-либо обременений (ипотека в силу закона возникает в случае неполной оплаты по договору к моменту государственной регистрации права — в пользу застройщика или в случае приобретения квартиры с использованием кредитных средств — в пользу Банка). Так что всё неплохо. Удачи!

Борис Карху · Answer

Сделайте так — подпишите договор, указав рядом с подписью — договор подписан с протоколом разногласий + сделайте протокол разногласий (делается таблицей, слева редакция в предложенном Вами договора, справа — Ваше редакция того пункта, с которым не согласны), один экз. (договора + протокола) оставьте себе, другой вышлите им. Справочно: Статья 432. Основные положения о заключении договора 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_79.html#p5034 © КонсультантПлюс, 1992-2014 Статья 507 ГК РФ. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки 1. В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения. 2. Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора в срок, предусмотренный пунктом 1 настоящей статьи, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора. www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_3.html#p722