Предварительный договор

Здравствуйте, Анна 

ситуация и правда очень не приятная. особенно при условии предварительного договора и условия об авансе — определяемого задатком или обеспечением.

однако, нарушения в данной ситуации нет. более подробный ответ подготовлю в ближайшее время.

Добрый день, Анна!

Правомерно ли требовать ими такой аванс (в предварительном договоре продавец данный аванс обозначил словом «обеспечение»)? и если мы не сможем получить деньги по военной ипотеке в срок, можем ли мы как-то вернуть данное обеспечение?

Анна

Нужно различать 2 понятия — аванс и задаток.

Аванс считается обычным платежом по договору, то есть внесение в течении этих периодов данных сумм — это просто порядок оплаты Вами квартиры по договору купли-продажи. Это законно. Аванс не носит обеспечительный характер. Соответственно если сделки не будет, то аванс Вам обязаны вернуть.

Другой вопрос, что есть такое понятие как задаток — он носит обеспечительный характер и в случае, если Вы не заключите договор, задаток возврату не подлежит:

Ст. 380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 

Ст. 381 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Здесь главное значение имеет то, как именно в договоре сформулирован пункт о том, что аванс носит обеспечительный характер. Если из договора следует, что это именно задаток, то вернуть его вряд ли получится.

С другой вопрос при неясности чем именно является данная сумма — она считается авансом, то есть подлежит возврату:

Ст. 380 ГК РФ

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

А Вы можете выложить договор сюда?

Не видя его условий сложно дать консультацию, получается что мы будем гадать.

Можете убрать личные данные.

Предварительно.

Если Вы платили задаток, то при срыве сделки по вашей вине, то вернуть ничего не получится. Если по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере.

Если был аванс то он однозначно возвращается.

Нужно смотреть договор.

Условия по авансу те, что Вы изложили правомерны.

Добрый день, Анна. 

Да, Вы в любом случае сможете забрать такое обеспечение, т.к. такое обеспечение является авансом, а аванс по закону возвращается в случае если товар, за который получен аванс, передан покупателю не был. 

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, вдоказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3. Вслучае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

С уважением, 

юрист Елена Морозова.

Анна, если это аванс, то при незаключении сделки он подлежит возврату выплатившей его стороне. Выплата считается авансом, если в договоре прямо не предусмотрено, что это задаток.

Согласно ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи (письменная форма соглашения), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Необходимо разобраться: эти деньги аванс или задаток. В чем разница?

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. — ст.381 ГК РФ.
Как эти выплаты названы в предварительном договоре?

Здравствуйте, Анна!

Согласно ст.380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст.381 ГК РФ 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В связи с тем, что стороны свободны в заключении договора и сами вправе устанавливать все существенные условия, вы подписывая договор, согласились на такие условия, то взимание обеспечения в таком размере законно.

В вашем случае целесообразно составить доп соглашение к договору, где прописать условия по ипотеке и исключить из договора пункты о дальнейшей выплате обеспечения. Если сторона не согласиться на это, то остается только искать недостатки в договоре, чтобы можно было его признать недействительным в судебном порядке.

В случае если вы откажетесь от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора и взыскать с вас убытки.

Желаю удачи!

Добрый день, Анна! Тут вам многое уже посоветовали. но у меня несколько иная позиция по данному вопросу. Предварительный договор — это договор о наложении обязательства заключить договор в будущем с определенными условиями, в том числе и о цене. А вы получается уже на сегодняшний день исполняете обязательство основного договора, который еще не заключен. Фактически, деньги с вас, с самого начала, не имеют права брать за объект недвижимости. Тем более выставлять вам периодические платежи. Эти условия договора недействительны. Но в случае спора, это в суде нужно обосновывать и признавать договор в этой части недействительным, противоречащим закону. 

Такую форму договоров принимают лишь для того, чтобы покупатель и продавец были уверены, что объект закреплен за ним. По хорошему, вам нужно пообщаться с той стороной и заключить дополнительное соглашение, в котором нужно продлить вам срок исполнения с привязкой к условию — выдачи военной ипотеки на продаваемую вами квартиру. Договор под условиями законом разрешен. А это и для вас спокойствие и для той стороны уверенность. А с оплатой смотрите сами. Главное расписки берите с той стороны, о получении от вас денежных средств! Но и знайте. что по факту, передача денег за квартиру, в отсутствие самого договора, ничтожное действие и всегда может быть оспорено вами. Можете об этом сказать и той стороне, если будут давить на вас. Вы их просто успокойте и объясните, что от вас сейчас ничего не зависит.

А о задатках и авансах вам хорошо уже расписали выше. 

Удачи!

Да, Вы в любом случае сможете забрать такое обеспечение, т.к. такое обеспечение является авансом, а аванс по закону возвращается в случае если товар, за который получен аванс, передан покупателю не был.

Морозова Елена

Не согласна по указанным в моем ответе основании.

Морозова Елена

А вот позиция ВС РФ другая по данному вопросу.

Весь текст приводить не буду, он большой. Подробнее тут

uristu.com/library/verkhovnyy/verhsud_big_53283/?sphrase_id=6997

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 ноября 2012 г. N 11-КГ12-20

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. 

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из текста предварительного договора, имеющегося в деле, усматривается, что его пунктом 2.2 стороны определили график оплаты 100% долей в уставном капитале ООО «Техно-Дом» путем перечисления соответствующих денежных средств на счета собственников долей, в соответствии с которым денежные суммы, указанные в пунктах 2.2.1 и 2.2.2, являются задатком и влекут за собой правовые последствия для задатка, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации (л.д. 110).

Правда есть противоположное мнение ВАС РФ, но с учтом что суды общей юрисдикции всё таки придерживаются позиции ВС РФ, то возможность внесения задатка по предварительному договору есть.

Согласен с коллегами, что нужно смотреть договор, чтобы уточнить является ли сумма задатком или нет.

Законом указанные Вами условия предварительного договора не запрещены. Однако, Ваш дедушка вправе будет вернуть оплаченные авансовые платежи, поскольку основной договор купли-продажи не заключен. Судебная практика также в этом плане на стороне дедушки.

Здравствуйте, Анна! В Вашем случае необходимо иметь в виду тот факт, что Предварительный Договор представляет собой обязательство заключить Договор (Основной Договор) в будущем. 

В этой связи, оснований для перечисления денежных средств по Предварительному Договору изначально не имеется, поскольку обязательство, вытекающее из Основного Договора продажи, ещё не возникло.

Поэтому, если речь идёт именно о Предварительном Договоре, требовать от Покупателя внесения денежных средств Продавец не вправе.

Однако фактически заключённый Вами Договор является не Предварительным, а Договором продажи с условием предоплаты. В этой связи, внесённые Вами денежные средства могут быть признаны судом предоплатой по Договору продажи и вернуть их можно будет по суду в случае неисполнения Продавцом своих обязательств по Договору.

На данном этапе Вам стоит заключить с Продавцом Основной Договор и чётко обозначить в нём обязательства по предоплате с учётом уже внесённых платежей. В этом случае ситуация будет более прозрачной и определённой.

Изначально конструкция Предварительного Договора с предоплатой для Вас невыгодна.