Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Стану налоговым нерезидентом - как продать квартиру?
Здравствуйте, уважаемые юристы. Уже не раз вы помогали мне разобраться в непростых ситуациях и избежать возможных проблем. Поэтому и сейчас обращаюсь к вам за квалифицированной помощью.
Мой вопрос относится не только к категории недвижимости, но и к налоговому праву. Опишу ситуацию.
У меня в собственности есть квартира, собственность уже 9 лет. Я эту квартиру продаю, поскольку уезжаю жить за границу. Есть опасение, что продать квартиру до конца года не успею, а в следующем году я уже стану налоговым нерезидентом, так что в случае продажи должна буду заплатить НДФЛ 30%. На этот случай разрабатываю план действий.
Предположим, в конце этого года я "продам" квартиру своей маме, которая живет в РФ и остается налоговым резидентом. В договоре купли-продажи укажем стоимость, заведомо немного выше той, за которую квартиру будем продавать реальному покупателю. В следующем году мама будет продавать эту квартиру от своего имени. Насколько я понимаю НК РФ, владея квартирой меньше 3-х лет, при продаже она должна будет заплатить НДФЛ 13% с разницы между суммой продажи и суммой покупки. Но так как эта разница будет отрицательной, уплачивать налог не придется - только подать декларацию, к которой приложить договор покупки квартиры у меня.
Уважаемые юристы, подскажите, пожалуйста, есть ли недостатки у этой схемы и какие?
Что меня волнует: сейчас все потенциальные покупатели спрашивают меня, прошло ли три года с момента оформления собственности. Услышав положительный ответ, радуются и продолжают диалог. Почему этот момент так важен для покупателей? Ведь налог-то собственнику платить... Я предполагаю, что собственники меньше трех лет настаивают на указании в договоре заниженной суммы. Это единственное, что отпугивает покупателей?
Заранее очень признательна Вам за критику моего плана, поиск в нем подводных камней и советы по оптимальному разрешению моей ситуации.
С уважением,
Аюта.
Здравствуйте! Схема вполне нормальная и безопасная. Вы продаете маме квартиру по стоимости продажи этой квартиры в дальнейшем уже ей.
Таким образом она пользуется ст.220 НК РФ, а именно выделенным пунктом.
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В следующем налоговом периоде подается декларация и подтверждаются расходы связанные с приобретением этой квартиры. Налог не платится.
Почему этот момент так важен для покупателей?
Аюта
Для покупателей это не имеет никакого значения, кроме заключения договора по заниженной стоимости.
Здравствуйте!
Рассматриваемая Вами схема вполне имеет место быть.
Согласно ст. 220 НК РФ
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
То есть, Ваша мама сможет оформить налоговый имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на покупку квартиры (которую продадите Вы). Таким образом, налог будет равен нулю.
При продаже квартиры своей маме Вы будете освобождены от уплаты налога, поскольку квартира в собственности более трех лет.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Здравствуйте.Уважаемые юристы, подскажите, пожалуйста, есть ли недостатки у этой схемы и какие?
Да, конечно. Эта схема жизнеспособна и иного тут лучше не придумаешь.
Тут еще момент есть. Срок исковой давности о признании сделки ничтожной три года, оспоримой год.Почему этот момент так важен для покупателей? Ведь налог-то собственнику
платить… Я предполагаю, что собственники меньше трех лет настаивают
на указании в договоре заниженной суммы. Это единственное, что
отпугивает покупателей?
Так как Ваша мама квартиру купит у Вас, а потом ее продаст, есть риск того что вы или ваши кредиторы пойдут эту сделку оспаривать. И в итоге конечный покупатель может остаться без денег и квартиры, но с исполнительным листом.
Вот в принципе еще почему люди боятся покупать, если квартира в собственности менее трех лет.
Что меня волнует: сейчас все потенциальные покупатели спрашивают меня, прошло ли три года с момента оформления собственности. Услышав положительный ответ, радуются и продолжают диалог. Почему этот момент так важен для покупателей?
Здравствуйте, Аюта. Радоваться данному обстоятельству покупатели могут по двум причинам: 1. Из-за правовой безграмотности. Ведь для покупателя безразлично — 1 год квартира в собственности продавца, или 10. 2. Из-за отсутствия необходимости указывать в договоре заниженную стоимость жилья, на чем нередко продавцы настаивают, но что довольно опасно для покупателя.
В остальном схема вполне подходит. Но все зависит от конкретных цен в договоре.
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
п. 2 данной нормы: вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Следовательно, чтобы избежать уплаты налога, вашей матери придется либо продавать квартиру по цене до одного миллиона рублей, Либо по реальной стоимости, соответствующей той цене, по которой вы продадите квартиру ей.
В любом случае, даже если отсутствует необходимость в уплате налога, декларацию ей подать придется.
Вероятно, покупателей заботит возврат подоходного налога. Ну и естественно заботит указание в договоре заниженной стоимости. А также срок давности для признания сделки недействительной.