Совместные права по ДДУ в рамках ФЗ 214

1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре?

Александр

Да, конечно, Вы просто втроем выступите на стороне покупателя, никаких ограничений:

Статья 244 ГК РФ Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?

Александр

Да, каждому будет принадлежать 1/3 доли в квартире (можно доли и по-другому распределить).

3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?

Александр

Да, конечно могут, для этого им необходимо будет сделать на Вас доверенность у нотариуса, тогда Вы будете иметь право распоряжаться их долями в праве собственности.

4. На основании какого договора 2 друга могут делегировать свои права — доверительное управление, безотзывная доверенность?

Александр

Можно договор доверительного управления, если требуется только выполнить какое-то отдельное действие, то это может быть договор поручения.

5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?

Александр

Подобное условие Вы можете прописать в любом договоре, например заключить договор купли-продажи под условием:

Статья 157 ГК РФ Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

6. При оформлении свидетельства на собственность — в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?

Александр

У Вас у каждого будет 3 отдельных свидетельства.

7. Как оформить договор «управления» правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?

Александр

А вот здесь уже никак, любые договоры такого характера всегда включают возможность либо доверителя, либо лица-учредителя управления отказаться от данных договоров, и Вы не сможете как-то этому препятствовать. Доверенность также всегда можно отозвать. 

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

- кас. вопроса 2: ответ непонятен - регистрируется один договор с застройщиком, в котором прописываются 3 участника сделки, или на каждого заключается 3 отдельных договора?

- кас. вопроса 7: вопрос заключается в следующем, если 2 друга примут решение продавать свои доли, а третий - будет препятствовать продаже, например, несогласие с ценой... как избежать данной ситуации? через какой инструмент?

1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре? или 2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?

Александр

Да Вы можете. Для этого Вам необходимо составить Договор ДУ, где в качестве покупателя будут указаны Вы и ваши 2 друга, а в качестве продавца будет один Застройщик. Необходимо составить 5 экземпляров договоров (по одному каждой стороне, и один останется в Росреестре. В самом договоре будет прописано, что каждый из покупателей будет владеть определенной долей в построенной квартире. Уже после окончания строительства, будет выдано 3 свидетельства о праве собственности, в каждом свидетельстве будет указано, что данное лицо владеет определенной долей в такой то квартире, по такому то адресу. 

3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?

Александр

Да можете. Но необходимо понять с какой целью Вам это необходимо. Если Вы хотите иметь возможность продать или как то другому распорядиться долями товарищей, то Вам нужно, чтобы Ваши товарищи выписали Вам нотариальную доверенность, где должны быть прописаны все полномочия (продавать, дарить, представлять интересы в Росреестра, получать денежные средства за доли и т.д.). 

Но товарищи в любой момент могут отозвать доверенность. Возможность оформления безотзывной доверенности урегулирована в ст.188.1 ГК РФ и касается только обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Передача на основании безотзывной доверенности иных полномочий, ничтожна.

Статья 188.1. Безотзывная доверенность[Гражданский кодекс РФ] [Глава 10] [Статья 188.1]

1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).

Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти.

2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

3. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.

Если же Вы хотите только сдавать данную квартиру, то можете заключить Договор доверительного управления, по условиям которого товарищи наделяют Вам полномочия управлять своими долями.

5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?

Александр

Они могут прописать в своей нотариальной доверенности данное право.

6. При оформлении свидетельства на собственность — в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?

Александр

В каждом свидетельстве будет указан только один собственник, и размер его доли.

7. Как оформить договор «управления» правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?

Александр

Ну основой способ отразил коллега. Но скажу сразу данные условия всегда можно обойти. Как правило граждане не особо стараются становиться собственниками общедолевой квартиры, так как у данной собственности больше минусов, чем плюсов. Например любой товарищ всегда имеет право подарить свою доли не уведомляя Вас об этом.

Эдуард,

уточнение на вопрос 7: при наличии предварительного договора продажи квартиры или прав на квартиру, что происходит, когда

7.1. один из товарищей дарит свою долю? предварительный договор не распространяется на лицо, получившее данное право в дар?

7.2. под подает ли ситуация с правами под согласование супруги/супруга?

7.3. при отсутствии одного одного из товарищей и его законных наследников, может ли предварительный договор быть исполнен, например внесением средств на спец счет нотариуса?