Консультируйтесь с юристом онлайн

656 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
656 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Совместные права по ДДУ в рамках ФЗ 214

Господа,

я и еще 2 моих друга, мы хотим купить квартира по ДДУ на совместных правах, т.е. чтобы каждому принадлежала треть в общем праве по ДДУ.

Вопрос:

1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре?

или

2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?

3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?

4. На основании какого договора 2 друга могут делегировать свои права - доверительное управление , безотзывная доверенность?

5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?

6. При оформлении свидетельства на собственность - в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?

7. Как оформить договор "управления" правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?

22 Сентября 2014, 17:02, вопрос №564840 Александр, г. Москва

Александр оставил отзыв о сайте — показать

900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    22 Сентября 2014, 17:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре?

    Александр

    Да, конечно, Вы просто втроем выступите на стороне покупателя, никаких ограничений:

    Статья 244 ГК РФ Понятие и основания возникновения общей собственности

    1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

    2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

    3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

    4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

    Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

    5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

    2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?

    Александр

    Да, каждому будет принадлежать 1/3 доли в квартире (можно доли и по-другому распределить).

    3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?

    Александр

    Да, конечно могут, для этого им необходимо будет сделать на Вас доверенность у нотариуса, тогда Вы будете иметь право распоряжаться их долями в праве собственности.

    4. На основании какого договора 2 друга могут делегировать свои права — доверительное управление, безотзывная доверенность?

    Александр

    Можно договор доверительного управления, если требуется только выполнить какое-то отдельное действие, то это может быть договор поручения.

    5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?

    Александр

    Подобное условие Вы можете прописать в любом договоре, например заключить договор купли-продажи под условием:

    Статья 157 ГК РФ Сделки, совершенные под условием

    1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

    2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

    3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

    Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

    6. При оформлении свидетельства на собственность — в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?

    Александр

    У Вас у каждого будет 3 отдельных свидетельства.

    7. Как оформить договор «управления» правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?

    Александр

    А вот здесь уже никак, любые договоры такого характера всегда включают возможность либо доверителя, либо лица-учредителя управления отказаться от данных договоров, и Вы не сможете как-то этому препятствовать. Доверенность также всегда можно отозвать. 

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    22 Сентября 2014, 17:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    - кас. вопроса 2: ответ непонятен - регистрируется один договор с застройщиком, в котором прописываются 3 участника сделки, или на каждого заключается 3 отдельных договора?

    - кас. вопроса 7: вопрос заключается в следующем, если 2 друга примут решение продавать свои доли, а третий - будет препятствовать продаже, например, несогласие с ценой... как избежать данной ситуации? через какой инструмент?

    22 Сентября 2014, 17:58
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    — кас. вопроса 2: ответ непонятен — регистрируется один договор с застройщиком, в котором прописываются 3 участника сделки, или на каждого заключается 3 отдельных договора?

    Александр

    Будет один договор, в нем на стороне покупателя будут 3 участника сделки.

    — кас. вопроса 7: вопрос заключается в следующем, если 2 друга примут решение продавать свои доли, а третий — будет препятствовать продаже, например, несогласие с ценой… как избежать данной ситуации? через какой инструмент?

    Александр

    Это не проблема, у Вас будет своя доля и Вы можете распоряжаться ей самостоятельно, согласие остальных лиц, имеющих доли не требуется. Единственное, у остальных сособственников будет преимущественное право покупки, поэтому при продаже сначала нужно будет письменно их уведомить о продаже и предложить купить долю, если в течении месяца не купят — можете продать свою долю любому лицу.

    Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.



    22 Сентября 2014, 18:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Кас. вопроса 7 :

    вопрос не в преимущественном праве при совместной собственности, это понятно, а в том, как "заставить" продать свою долю третьего друга, если условия продажи были изначально согласованы, например купили права за 2 руб., продаем согласовано за 2,5 руб. ( заставить - в смысле - согласовать заранее условия ), а третьи хочет продать за 2,6 рубл, т.е. каким-образом можно применить право "русской рулетки"? - через оформление ДДУ, ПИФ и тд?

    22 Сентября 2014, 18:16
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    вопрос не в преимущественном праве при совместной собственности, это понятно, а в том, как «заставить» продать свою долю третьего друга, если условия продажи были изначально согласованы, например купили права за 2 руб., продаем согласовано за 2,5 руб. ( заставить — в смысле — согласовать заранее условия ), а третьи хочет продать за 2,6 рубл, т.е. каким-образом можно применить право «русской рулетки»? — через оформление ДДУ, ПИФ и тд?

    Александр

    Единственный вариант в данном случае — это заключить предварительный договор купли-продажи, в нем указать, что через такой-то промежуток времени Вы все обязуетесь заключить договор купли-продажи, но этот договор нужно заключать уже с согласованным покупателем, а не просто между собой. Вот в этом случае уже, его можно будет принудить продать свою долю:

    Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Статья 445 ГК РФ Заключение договора в обязательном порядке

    4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    Это очень неудобно, так как нужно уже сейчас искать покупателя, но в любом ином случае Ваш сособственник всегда сможет отказаться от продажи.



    22 Сентября 2014, 18:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    22 Сентября 2014, 19:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре? или 2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?

    Александр

    Да Вы можете. Для этого Вам необходимо составить Договор ДУ, где в качестве покупателя будут указаны Вы и ваши 2 друга, а в качестве продавца будет один Застройщик. Необходимо составить 5 экземпляров договоров (по одному каждой стороне, и один останется в Росреестре. В самом договоре будет прописано, что каждый из покупателей будет владеть определенной долей в построенной квартире. Уже после окончания строительства, будет выдано 3 свидетельства о праве собственности, в каждом свидетельстве будет указано, что данное лицо владеет определенной долей в такой то квартире, по такому то адресу. 

    3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?

    Александр

    Да можете. Но необходимо понять с какой целью Вам это необходимо. Если Вы хотите иметь возможность продать или как то другому распорядиться долями товарищей, то Вам нужно, чтобы Ваши товарищи выписали Вам нотариальную доверенность, где должны быть прописаны все полномочия (продавать, дарить, представлять интересы в Росреестра, получать денежные средства за доли и т.д.). 

    Но товарищи в любой момент могут отозвать доверенность. Возможность оформления безотзывной доверенности урегулирована в ст.188.1 ГК РФ и касается только обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Передача на основании безотзывной доверенности иных полномочий, ничтожна.

    Статья 188.1. Безотзывная доверенность[Гражданский кодекс РФ] [Глава 10] [Статья 188.1]

    1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).

    Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти.

    2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

    3. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.

    Если же Вы хотите только сдавать данную квартиру, то можете заключить Договор доверительного управления, по условиям которого товарищи наделяют Вам полномочия управлять своими долями.

    5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?

    Александр

    Они могут прописать в своей нотариальной доверенности данное право.

    6. При оформлении свидетельства на собственность — в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?

    Александр

    В каждом свидетельстве будет указан только один собственник, и размер его доли.

    7. Как оформить договор «управления» правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?

    Александр

    Ну основой способ отразил коллега. Но скажу сразу данные условия всегда можно обойти. Как правило граждане не особо стараются становиться собственниками общедолевой квартиры, так как у данной собственности больше минусов, чем плюсов. Например любой товарищ всегда имеет право подарить свою доли не уведомляя Вас об этом.

    22 Сентября 2014, 21:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Эдуард,

    уточнение на вопрос 7: при наличии предварительного договора продажи квартиры или прав на квартиру, что происходит, когда

    7.1. один из товарищей дарит свою долю? предварительный договор не распространяется на лицо, получившее данное право в дар?

    7.2. под подает ли ситуация с правами под согласование супруги/супруга?

    7.3. при отсутствии одного одного из товарищей и его законных наследников, может ли предварительный договор быть исполнен, например внесением средств на спец счет нотариуса?

    22 Сентября 2014, 22:17
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    7.1. один из товарищей дарит свою долю? предварительный договор не распространяется на лицо, получившее данное право в дар?

    Александр

    На лицо, которое получило долю в подарок, обязательства по исполнению предварительного договора купли-продажи не распространяется. Вы можете обратиться с иском к товарищу обязать заключить договор купли-продажи, но суд может отказать в иске, взыскав скажем только неустойку.

    7.2. под подает ли ситуация с правами под согласование супруги/супруга?

    Александр

    Так если ДДУ товарищем было заключено во время брака, то подарить долю он может только с согласия супруги. Но если у товарищей есть супруги, то для Вас еще больше мороки, так как тогда все сделки необходимо согласовывать с супругами, получая от них нотариальные согласия.

    7.3. при отсутствии одного одного из товарищей и его законных наследников, может ли предварительный договор быть исполнен, например внесением средств на спец счет нотариуса?

    Александр

    Если наследников нет, то данное имущество становиться вымочроным. А в последующим переходит в собственности муниципалитетов (администрации города). И ужу прядется выкупать данную долю по рыночным ценам.

    22 Сентября 2014, 22:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.