Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

400 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
400 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Договор аренды - что не так?

Здравствуйте! Собираемся арендовать помещение под кафе. Нашли помещение, владелец выслал договор. Хотелось бы получить консультацию профессионала о том, что стоит исключить, какие спорные вопросы стоит прописать отдельно, что добавить и что отдельно обсудить с владельцем по данному договору. Спасибо большое!

  • долгосрочный договор аренды.rtf
13 Марта 2013, 15:22, вопрос №53530 Мария, г. Москва
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович

    Доброго дня, договор с драконовскими мерами по оплате и просрочке, кроме того повышение цены по п. 4.2. довольно вольное и широкое, при расторжении депозит не вернут, кроме того лучше ничего не делать всё неотделимое не будет оплачено и забрать естественно нельзя будет, весьма и весьма строгий договор, 

    1 % за каждый день просрочки- много, восполнять депозит через два дня после списания очень быстро, чуть ли не мгновенно.

    13 Марта 2013, 15:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Если коротко, то вот основные замечания:

    1. п. 1.4. «для размещения офиса». Прямо прописывайте целевое назначение.

    2. п. 1.6. «согласия от залогодержателя». Требуйте предоставления этих согласий, иначе рискуете признанием договора недействительным.

    3. п. 4.2. «на своё усмотрение один из трех вариантов» и «в случае существенного, по мнению Арендодателя». Очень уж свободное для Арендодателя условие. Может значительно поднять ставку.

    4. п. 4.8. «1% (один процент)». Это 365% годовых. Чересчур много.

    5. п. 6.1. «с момента подписания». С момента гос. регистрации. Договор сроком более 1 года подлежит регистрации (об этом там же написано).

    6. п. 6.7. «Депозит не подлежит возврату». Очень уж шоколадно для Арендодателя. Слишком большая неустойка.

    7. В акте желательно подробно описать помещение и его недостатки/особенности, чтобы не было потом разногласий.

    13 Марта 2013, 15:42
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович

    3.1.14 — страховка для арендодателя как то тоже совсем уж, пусть здание страхует если хочет сам.

    В общем я б сказал чересчур строгий, не сказать что кабальный конечно но всё таки, заключение его связано с риском любой просрочки — оплачитвать немалые суммы, и кроме того аренда тоже повышается и не на ставку рефинансирования 8,25 а вдвое от этого, если не совсем печет, или не совсем уж прибыльное место, даже сказать сверхприбыльное, то наверное не стоит.

    13 Марта 2013, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дроздов Виктор

    Здравствуйте.

    Договор, как договор...

    Хотелось бы обратить внимание на то, что целесообразно сразу указать нужное назначение помещения, Вы же берете его не под офис. Смущает наличие депозита, с которым Вы вправе и не согласиться. В остальном же, договор правильный...

    13 Марта 2013, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    пункт 6.12 — в случае уклонения арендатора от возвращнения помещения Арендодателю Арендодатель имеет право распоряжаться любым находящимся в помещении имуществом по своему усмотрению и не несет за это никакой ответственности 

    таким способом арендодатель применяет удержание как способ обеспечение исполнения обязательств? или просто берет и не отдает — ну дак это уже достаточные основания для возбуждения уголовного дела, состав «кража».

    Одного этого пункта вполне достаточно, чтобы не заключать договор ни при каких обстоятельствах. 

    Поймите, будут у Вас там личные вещи — ваша сумочка с золотыми сережками или обручальным кольцом, ноутбук с секретнй и конфиденциальной инфрмацией — и все он распорядится по своему усмотрению.

    13 Марта 2013, 15:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Про страховку согласен с коллегой. Вообще, если здание под ипотекой, то Арендодатель его и так застраховал уже.

    13 Марта 2013, 15:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович

    В остальном же, договор правильный...

    Виктор, договор то возможно правильный, но вот вопрос для арендодателя — да, но никак не для арендатора, для арендодателя он даже очень «правильный», а вот для арендатора я б поспорил, лишних денег на оплаты просрочек, депозитов, страховок с приобретением выгод арендодателю думаю ни у кого нет и закладывать подобные расходы в себестоимость нереально. 

    13 Марта 2013, 16:05
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    1. п. 1.4. — полагаю, что сразу нужно указать цель аренды — не размещение офиса, а размещение кафе.

    2. п. 4.1. — следует определить, как будет рассчитываться арендная плата — если курс будет меньше 32 или больше 40, т.е. написать примерно следующее: при повышении /понижении курса условной единицы условная единица будет считаться соответственно равной 32/40.

    3. п. 4.3. — увеличить Арендную плату на 15%; — изложила бы так: увеличить арендную плату не более чем на 15%.

    далее по тексту этого же пункта вызывает сомнение в части повышения арендной платы на 15% не чаще чем 1 раз в два года, — по моему мнению это так же является повышением арендной платы.

    4. п. 4.4. — срок на уведомление об увеличение размера арендной платы в 2 недели- слишком мал, думаю стоит обговорить об увеличении данного срока, хотя бы до 30 дней.

    5. п.4 8. — ответственность в размере 1% -достаточно велика, по общему правилу неустойка составляет 0,1% от суммы не исполненного обязательства за каждый день просрочки.

    6. п. 4.10 — депозит, дает право собственнику имущества списывать в том числе неустойку. По проекту договора при поступлении оплаты, предполагается изначально погашение пеней и иных дополнительных расходов, а только потом погашение основного долга –арендной платы. В соответствии
    с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 20.10.2010
    № 141 соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ). Таким
    образом, взыскание в первую очередь неустойки затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность, что противоречит обеспечительной природе неустойки.

    п. 6.3.  хотя бы однократное нарушение договора ведет к невозможности преимущественного права продления договора. Думаю стоит отстаивать позицию, что следует прописать о нарушении договора два и более раза.


    13 Марта 2013, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats