Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение договора аренды земучастка
добрый день
в январе 2014 в сми появилась инфо о торгах земучастками. я обратился в администрацию (организатор торгов) с просьбой предоставить документы на участок. мне показали топосъемку и заключение архитектуры, техусловия и расчет платы за подключение предоставлены не были (сказали, что их сейчас нет, надо подойти попозже).
в феврале в день торгов (за несколько часов до проведения торгов) я снова попросил показать мне документы (в частности ТУ) , мне снова ответили отказом, сказав, что ТУ находятся в архитектуре, а сейчас торги и некому сходить в архитектуру за этими ТУ, но, мол, чего я переживаю, там все нормально, все коммуникации есть, идут по границе участка и проблем с подключением не будет.
торги я выиграл (плата за участок 120тр). земучасток - с целевым назначением по договору "для торгового павильона" (это дословно). договор в установленном порядке был зарегистрирован в росреестре (госпошлина 1000рублей).
после этого я снова несколько раз обращался к организатору торгов с просьбой дать документы по ТУ, но каждый раз получал отказ под тем или иным основанием.
в июне месяце я обратился к архитекторам и заключил (и оплатил 18500руб) за изговтоление эскизного проекта.
к моменту окончания работы над проектом ТУ мне так и не предоставили, и тогда я решил сам обратиться в электросети, горгаз и водоканал за ТУ.
из Горгаза и водоканала я еще не получил ТУ, а вот электросети ответили, что запрашиваемая мною мощность (30Квт для площади павильона 80кв.м.) может быть выдана ТОЛЬКО после проведения мной работ по проектированию и установки подстанции, всего на 750тр!!!
при стоимости участка в 120тр и планируемом размещении 80кв.м. павильона 750тр только за возможность подключения электричества (не за само подключение!!!) - это очень и очень дорого и однозначно, если бы мне изначально предоставили такой расчет платы за подключение я бы не участвовал в торгах.
ВОПРОС: возможно ли мне расторгнуть 10летний договор аренды за администрацией на этот земучасток по причине не предоставления ей инфо о ТУ и плате за подключение с получением понесенных расходов?
= сумма 120тр - плата на торгах за право заключить договор аренды
сумма уплаченной госпошлины - 1000руб - за регистрацию договора аренды
сумму 18500 - за изготовление эскизного проекта
- сумму 6000 - за изготовление топосъемки участка
на все расходы есть подтверждающие документы
- договор аренды спорный.pdf
Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте! Вопрос не так прост, так как для точного и ясного ответа необходим тщательный анализ конкурсной документации, а именно с какими составляющими выставлялись на торги земельные участка. Если например, в конкурсной документации было оговорено, что ТУ включены, то вопросов нет: основания для расторжения договора аренды есть. Если же о ТУ вообще нигде не указывалось, то не так все просто.
Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте еще раз! В дополнение к своему ответу, а также к ответам уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
фактически Вы сами посредством Земельного кодекса РФ ответили самому себе.
Естественно, если выставляется на торги земельные участок под ИЖС — то его геодезическое сформирование, подключение к энергосетям — само собой подразумевающееся, лишь бы у ОМС были деньги на это.
Если что-то не выполнено, такой участок в силу положений ст.30,30.1,30-2 ЗК РФ просто не может выставляться на торги и тем более заключаться какие-либо договора.
Поэтому, отсутствие ТУ может стать причиной подачи Вами искового заявления не о расторжении договора аренды, а о признании торгов недействительными и применении недействительности торгов в виде расторжения договора аренды плюс компенсация Ваших убытков.
все коммуникации есть, идут по границе участка и проблем с подключением не будет.
Дмитрий
Информация о сетях могла содержатся только в геоподоснове (которую изготавливает исключительно территориальный геотрест). Если таковая вообще изготавливалась, то должна была стать либо частью аукционной документации либо приложением к договору.
несколько раз обращался к организатору торгов с просьбой дать документы по ТУ
Дмитрий
О каких именно документах ТУ идет речь? ТУ получает индивидуально хозяйствующий субъект либо физическое лицо, желающее подключиться к инженерным сетям, в зависимости от предполагаемой конфигурации объекта подключения.
плате за подключение
Дмитрий
Стоимость технологического присоединения рассчитывается исключительно ресурсоснабжающей организацией на основании утвержденных тарифов, администрация не могла обладать такой информацией, тем более если не известно, что будет возводиться на земельном участке.
Александр, позвольте с Вами не согласиться!
согласно п.4. ст.30 ГК (Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности - а в моем случае, я так понимаю, речь как раз и идет о таком участке)
4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
СООТВЕТСТВЕННО, после решения о формировании земучастка на торги администрация была ОБЯЗАНА запросить электросети о возможностях подключения и о расчете стоимости за это подключение! получить в течение 14 дней ответ и этот ответ приложить к конкурсной документации!
и то же самое сделать с газом, водой, канализацией, телефонией, радио и проч...
Дмитрий, здравствуйте.
Законом предусмотрены следующие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора:
ГК РФ
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, поскольку переданное Вам имущество (з/участок) имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Вам и не должны были быть обнаружены Вами во время осмотра з/участка при заключении договора, Вы вправе расторгнуть договор в судебном порядке на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ.
При этом необходимо соблюсти досудебный порядок:
ГК РФ
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Следовательно, Вам нужно направить администрации города (арендодателю) письменное предложение расторгнуть договор. Если будет отказ либо в установленный Вами или месячный срок ответа не будет, Вы вправе обратиться тогда в суд с исковым заявлением о расторжении договора.
С уважением,
юрист, член Совета экспертов
Александр Безгодов
подозреваю, что если я направлю запрос о расторжении - то у меня не будет возможности вернуть потраченные денежные средства на регистрацию договора аренды, топосъемку и изготовление эскизного проекта.
я бы хотел оспорить проведение торгов! и по возможности вернуть все произведенные расходы!
подозреваю, что если я направлю запрос о расторжении — то у меня не будет возможности вернуть потраченные денежные средства на регистрацию договора аренды, топосъемку и изготовление эскизного проекта.
Дмитрий
Убытки можете взыскать при расторжении договора, если докажите суду, что нарушение договора со стороны арендодателя было существенным. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
ГК РФ
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Дмитрий, если все так как Вы описываете, то Вы имеете полное право расторгнуть договор аренды, но более подробно можно будет сказать, ознакомившись с самим договором.
[Земельный кодекс РФ] [Глава VII] [Статья 46]
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 34]
[Статья 611]
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом
качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без
них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его
назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или
расторжения договора, а также возмещения убытков.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 34]
[Статья 620]
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
сам текст договора приложен в уточнении к первому ответу.
если вы его не можете видеть, пожалуйста, напишите, я постараюсь выложить его еще раз
это я как раз очень хорошо понимаю (что я могу расторгнуть сам договор). вопрос во взыскании расходов!!! основание какое для взыскания!?
Дмитрий
Основания для взыскания Вам уже привели ст. ст. 611,620 ГК РФ. В договоре действительно ничего не сказано про тех. условия, но правила торгов их предусматривают, тут Вы правы.
договор аренды - в файле.
отдельно хочу обратить ваше внимание на последний лист - это копия листа протокола торгов. в нем вы увидете, что несколько шагов подряд зафиксирован один и тот же номер (№4) - я изначально обратил внимание организатора торгов, что на моей практике участия в торгах я первый раз вижу, чтобы участник "сам себя поднимал в цене", но мне сказали, что это нормально.
п. 4.2.5. договора и ст. 620 ГК РФ 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
позволяют Вам расторгнуть договор аренды, только вот расходы Вам не возместят и их придется взыскивать в судебном порядке, так как договором п. 4.1.22 установлено, что все расходы по оформлению несете Вы.
Поэтому эти убытки скорее всего придется взыскивать через суд.